Kastil

Apa yang harus dicari ketika membeli sebuah pondok. Apa yang harus diperhatikan saat membeli rumah? Saran dan rekomendasi dari para ahli. Atap dan loteng

Membeli rumah pedesaan pribadi adalah keputusan yang sangat penting dan oleh karena itu sikap terhadap acara ini harus sangat serius. Untuk pembeli yang tidak berpengalaman, ada banyak jebakan di sini yang harus ditangani dengan sangat hati-hati. Hal-hal tersebut dapat dibagi menjadi hal-hal yang berkaitan dengan lokasi dan kondisi teknis bangunan serta pendaftaran sah kepemilikan pribadi atas bangunan itu sendiri dan bidang tanah di mana bangunan itu dibangun.

Mempelajari rumah sebelum membeli

Lokasi

Ada orang yang khusus membeli rumah jauh dari kota. Namun jika dalam keluarga ada anak, maka sebaiknya pikirkan jarak ke sekolah atau taman kanak-kanak. Jika mereka tidak dekat, maka keluarga tersebut harus memiliki mobil. Selain itu, memperhatikan keberadaan angkutan umum dan toko kelontong di kawasan pengembangan. Hal yang penting adalah keberadaan aspal atau penutup jalan atau akses jalan lainnya, serta penerangannya pada malam hari.

Pemeriksaan internal gedung

Rumah yang baik tidak hanya ditentukan oleh tata letaknya yang nyaman, tetapi juga oleh kualitas pekerjaan yang dilakukan dan bahan yang digunakan selama konstruksi. Hanya spesialis yang dapat memberikan pendapat teknis profesional mengenai kondisinya. Dan yang terbaik adalah menghubungi perusahaan penilai real estat ahli mengenai masalah ini. Ini mempekerjakan spesialis yang telah menangani masalah ini selama bertahun-tahun.

Namun pada tahap pertama, pemeriksaan teknis umum bisa dilakukan secara mandiri. Pada saat yang sama, rumah harus diperiksa tidak hanya di dalam, tetapi juga di sepanjang fasad, di ruang bawah tanah, di loteng. Pertama-tama, perhatikan tata letak interiornya dan pikirkan apakah akan nyaman bagi Anda dan keluarga dan apakah ada ruang untuk setiap anggota keluarga.

Saat berada di bagian dalam, periksa bagaimana kusen jendela dan panel pintu terbuka. Jika dibuka terlalu rapat, maka pondasi dapat menyusut, yang selanjutnya akan mengakibatkan terbentuknya retakan dan rusaknya keutuhan struktur bangunan. Periksa kelembapan di dalam jendela berlapis ganda dan tidak adanya angin dari bawah kusen jendela. Periksa lantai dengan hati-hati. Mereka harus halus dan konsisten dengan cakrawala.

Mintalah penjual untuk menyalakan air, menyalakan pemanas, dan menyalakan kompor gas. Pergi ke toilet dan periksa seberapa cepat air mengalir dari toilet dan bak mandi. Jika air limbah rumah tangga masuk ke septic tank atau tangki septik, jangan ragu untuk melihat ke sana dan melihat kondisi tempat pengumpulan air limbah. Jika tangki septik terisi lebih dari dua pertiganya, hal ini menunjukkan kurangnya drainase ke dalam tanah dan masalah dengan seringnya pemompaan di masa depan.

Lihatlah ketebalan dinding luar. Mereka akan memastikan retensi panas di musim dingin dan melindungi dari panas di musim panas. Selain itu, struktur penahan beban merupakan pondasi bangunan yang menopang lantai dan atap. Dinding batu yang menahan beban tidak boleh lebih tipis dari 380 mm (satu setengah batu bata). Pengecualiannya adalah bangunan berbingkai monolitik, tetapi di lokasi konstruksi tertentu, teknologi ini sangat jarang digunakan.

Inspeksi ruang bawah tanah dan loteng

Ruang bawah tanah dan loteng harus kering. Kelembapan di ruang bawah tanah atau bawah tanah teknis menunjukkan bahwa akan selalu ada kelembapan di dalam ruangan, yang menyebabkan terbentuknya jamur dan lumut. Di loteng, Anda harus memastikan atapnya tidak bocor dan ruangannya berventilasi baik. Lantai loteng harus diisolasi dengan baik. Jika papan wol mineral digunakan sebagai insulasi, papan tersebut harus ditutup dengan film plastik.

Inspeksi eksternal

Saat memeriksa rumah dari luar, pastikan tidak ada retakan pada dinding dan kelongsongnya. Jika fasad bangunan ditutupi dengan pelapis dinding atau memiliki fasad berventilasi berengsel, Anda tidak akan dapat melihat kemungkinan kerusakan. Dalam hal ini, perlu untuk mempercayakan pemeriksaan teknis terhadap kondisi rumah kepada spesialis dari perusahaan penjualan real estat.

Pastikan ada area buta di sekeliling seluruh bangunan. Ini melindungi fondasi dan menjamin ketahanan seluruh struktur. Periksa sistem drainase, yang seharusnya mengalirkan air hujan tanpa mengikis tanah.

Periksa persediaan air Anda dengan cermat. Jika airnya berasal dari jaringan pasokan air kota, maka luangkan waktu untuk melihat ke dalam sumur dan memeriksa kondisinya. Jika ada sumur, mintalah untuk melihat paspor untuk struktur teknik ini dan pastikan pengeborannya legal. Setelah itu hidupkan pompa dan periksa berapa banyak air yang dapat dipompa keluar secara terus menerus. Jika volume satu kali pemompaan kurang dari 100 liter, kemungkinan besar sumur tersumbat pasir atau kedalamannya tidak mencukupi.

Jika sumber airnya adalah sumur, periksalah dan periksa apakah ada kotoran di dalamnya. Dan perhatikan bahwa di masa depan Anda harus mengebor sumur.

Periksa bangunan luar. Garasi, gudang, dan bangunan lainnya memberikan keuntungan besar saat membeli rumah. Tidak masalah jika Anda tidak memiliki taman; seiring waktu, Anda akan menanam apa yang Anda inginkan. Namun Anda harus memperhatikan lapisan permukaan tanah. Jika berupa pasir, tanah liat atau lempung, maka Anda harus membeli dan mengimpor tanah subur dalam jumlah besar.

Dokumen yang dibuat pada saat pembelian dan penjualan

Yang terbaik adalah mempercayakan verifikasi kumpulan dokumen yang diserahkan selama transaksi kepada spesialis yang memiliki pengalaman dalam pembelian dan penjualan bangunan tempat tinggal dan pedesaan. Pada saat melakukan transaksi penjualan bangunan tempat tinggal, penjual wajib menyerahkan dokumen-dokumen berikut kepada kantor notaris:

paspor teknis dengan denah setiap lantai dan diagram lokasi dengan semua bangunan luar;
tindakan komisi penerimaan proyek konstruksi yang telah selesai ke dalam operasi;
ekstrak dari register BTI;
dokumen yang menegaskan hak pemilik atas bangunan yang dibangun;
paspor pribadi dan kode identifikasi;
undang-undang privatisasi negara atas tanah;
dokumen penilaian ahli atas rumah dan kavling yang dijual;

Dokumen yang tidak wajib, namun diinginkan kehadirannya saat membeli rumah:

sertifikat dari layanan utilitas dan pasokan energi tentang tidak adanya hutang atas pembayaran saat ini;
surat keterangan orang yang terdaftar di rumah;
surat keterangan dari kantor pajak yang menyatakan tidak ada hutang untuk membayar pajak atas penggunaan tanah.

Paspor teknis adalah seperangkat dokumen yang meliputi: rencana sebidang tanah yang menunjukkan luas total, daftar dan rencana semua struktur yang dibangun, biaya dan kondisi teknisnya pada saat pendaftaran.

Dokumen yang menetapkan hak atas sebidang tanah harus menegaskan legalitas kepemilikan pribadi. Hak pakai yang tetap atau terus-menerus tidak dapat dialihkan kepada orang lain pada saat membeli atau menjual rumah. Oleh karena itu, perlu adanya keputusan dari pemerintah daerah mengenai pemberian kepemilikan tanah dan sertifikat pendukungnya. Tanpa dokumen tersebut, Anda hanya bisa membeli bangunan, bukan tanah.

Penting untuk memiliki rencana kadaster sebidang tanah. Ini dikeluarkan oleh departemen pengelolaan lahan regional. Ini mewakili rencana batas-batas situs dan definisi kategori tanah. Selain itu, ini menunjukkan referensi ke landmark geodesi negara bagian terdekat.

Saat melakukan transaksi, pembeli hanya diharuskan memiliki paspor, kode identifikasi, akta nikah dan persetujuan resmi dari pasangan untuk membeli rumah.

Kesalahan paling umum saat membeli rumah

Seperti yang ditunjukkan oleh praktik, di antara semua transaksi pembelian dan penjualan rumah yang dilakukan secara tidak benar, tiga transaksi berikut ini adalah yang paling umum:

penjual, yang rumahnya terdaftar dengan baik, tidak mempunyai hak atas tanah;
suatu bangunan yang tidak terdaftar dijual di atas sebidang tanah yang terdaftar secara resmi;
penjualan palsu dengan menggunakan surat kuasa palsu.

Dalam kasus pertama, undang-undang tidak mengizinkan pemilik baru untuk sepenuhnya membuang tanah, misalnya menjual tanah atau mewarisi. Dan karena tanah itu bukan milik pemilik rumah, maka sebagian tanah itu dapat dialihkan kepada orang lain. Jika rumah yang tidak terdaftar dibeli, maka dianggap sebagai konstruksi yang tidak sah dan akan sangat sulit untuk mendaftarkannya di kemudian hari tanpa proses hukum.

Oleh karena itu, ketika membeli rumah, yang terbaik adalah mempercayakan dokumennya kepada spesialis. Melakukan transaksi secara profesional akan membebaskan Anda dari urusan administrasi dan perjalanan kantor. Selain itu, akan diberikan jaminan penuh atas pendaftaran sah jual beli rumah.

Kami siap memberikan bantuan apapun dalam mencari, memilih dan membeli rumah pribadi, dacha, townhouse, cottage atau sekedar sebidang tanah untuk pengembangan di Moskow dan wilayah Moskow. Spesialis kami akan melakukan pemeriksaan ahli terhadap fasilitas dan mengeluarkan sertifikat kondisi teknisnya. Setelah itu, mereka akan mempelajari dokumen yang diserahkan dan membantu meresmikan transaksi.

Untuk menghubungi spesialis kami, Anda hanya perlu menelepon atau meninggalkan permintaan di situs web, dan kami akan menghubungi Anda kembali.

Apakah Anda menyukai artikelnya?

Bergabunglah dengan komunitas VK kami, tempat kami membicarakan semua nuansa kehidupan pedesaan dan real estat.

Karena pembelian rumah di desa adalah peristiwa penting dan bertanggung jawab, maka perlu untuk melindungi diri Anda dari kemungkinan masalah. Agar tidak kecewa dengan pembelian Anda dan tidak merugi, Anda perlu mengetahui poin-poin apa saja yang harus Anda perhatikan dengan baik. Ada banyak nuansa yang perlu dipertimbangkan - tidak hanya saat memilih rumah, tetapi juga saat membuat kesepakatan untuk membelinya.

Apa yang harus diperhatikan saat membeli rumah beserta tanahnya?

Setelah memilih rumah, Anda harus melakukan pemeriksaan:

kondisi teknisnya, serta komunikasinya;
sebidang tanah;
surat-surat untuk rumah dan tanah, kepatuhannya terhadap norma dan aturan yang berlaku di Rusia.

Banyak orang lebih memperhatikan tata letak rumah, desain, dan lokasi. Namun, yang lebih penting adalah menilai kualitas bangunan secara keseluruhan, kondisi utilitas, dan kinerjanya, jika tidak, Anda dapat menghabiskan banyak uang untuk mengganti pipa, memperbaiki atap, dan pondasi. Penting juga untuk memeriksa area sekitar untuk mengetahui apakah ada kedekatan yang tidak diinginkan dengan kabel listrik, tempat pembuangan sampah, atau objek lain yang tidak menyenangkan.

Anda harus sangat berhati-hati saat menyiapkan dokumen untuk properti, karena daftarnya cukup banyak. Anda harus menganalisis surat-surat tersebut dengan cermat untuk menghindari segala macam masalah - mulai dari membeli rumah yang telah dijual hingga litigasi dengan tetangga mengenai sengketa perbatasan.

Kondisi teknis rumah

Dianjurkan untuk mempercayakan penilaian tersebut kepada seorang profesional, terutama jika Anda membeli rumah untuk pertama kalinya. Tapi Anda sendiri bisa membentuk opini yang memadai jika Anda tahu apa dan bagaimana mencarinya. Penting juga untuk bertanya ketika membeli rumah apakah penjualnya sendiri yang tinggal di sana, karena membangun “untuk diri sendiri” seringkali berbeda secara kualitatif dengan membangun “untuk dijual”.

Saat memeriksa sebuah bangunan, Anda harus mempertimbangkan:

Yang terbaik adalah memeriksa bangunan di musim semi, ketika salju mencair dan air tanah naik hingga maksimum. Kemudian Anda bisa melihat apakah basement tergenang air dan menilai kondisi lapisan kedap air. Ketidaksempurnaan kecil, misalnya akumulasi kelembapan di sudut, akan memberi tahu Anda apakah ada masalah dengan saluran ventilasi, sistem drainase, atau apakah teknologinya dilanggar saat meletakkan fondasi;
Pemeriksaan atap harus dilakukan dalam cuaca lembab, sebaiknya hujan - maka akan terlihat jelas seberapa baik atap tersebut melindungi terhadap kebocoran. Jika Anda melihat jamur, bekas kebocoran, busuk, atau bocor, ketahuilah bahwa Anda harus mengeluarkan uang untuk perbaikan atap;
Saat memeriksa dekorasi interior, hal pertama yang harus Anda perhatikan adalah seberapa baik jendela dan pintu ditutup. Jika tidak kencang, ini tandanya penyusutan tidak tepat. Bawalah tingkat bangunan - ini akan menunjukkan seberapa rata dinding dan lantainya.

Memeriksa komunikasi:

Pengkabelan. Jika ada peralatan listrik rumah tangga di dalam rumah, mintalah untuk menyalakan semuanya secara bersamaan dan lihat apakah jaringan dapat menahan beban seperti itu.
Sistem pemanas. Mintalah untuk menyalakan ketel dan lihat cara kerjanya, apakah bersin, atau berbau gas. Perhatikan apakah ada karat atau genangan air di bawah boiler itu sendiri. Setelah setengah jam, periksa apakah air panas mencapai seluruh radiator. Periksa apakah pipa dan baterai bocor, dan apakah katup pembuangan udara berfungsi dengan baik.
Sistem pembuangan limbah. Untuk menguji fungsinya, tiriskan banyak air dan lihat seberapa cepat airnya hilang. Nilailah kondisi pipa - tidak boleh ada uap air di dalamnya.

Pertanyaan apa yang harus ditanyakan saat membeli real estat?

Saat membeli rumah dengan sebidang tanah, Anda perlu mengetahui jawaban atas pertanyaan yang akan membantu Anda menentukan kualitas struktur, jumlah kemungkinan investasi tambahan di masa depan, dan biaya operasional. Mereka akan membantu menurunkan harga dan bahkan mengidentifikasi jika ada penipuan di sini.

Cari tahu poin-poin penting ini:

Siapa pemilik properti ini dan mengapa properti tersebut dijual? Jika perlu, keanggotaan pemilik dalam koperasi atau persekutuan tersebut;
ketersediaan dokumen dasar: sertifikat kepemilikan (terpisah) untuk rumah dan kavling, rencana kadaster, rencana teknis rumah, spesifikasi teknis penyambungan gas, listrik, kuitansi yang menunjukkan pembayaran utilitas, pembayaran operasional lainnya;
kategori tanah apa dan bagaimana pemanfaatannya;
siapa yang membangun rumah;
siapa yang sebelumnya memiliki situs tersebut;
jika rumah dibangun oleh penjual - apakah ada dokumentasi desain atau gambar bangunan yang disetujui;
mencari tahu tentang sumber pasokan air, pemilik jaringan gas dan listrik eksternal;
cari tahu jenis sistem pembuangan limbah yang ada, bagaimana pembuangan limbah diatur;
belajar tentang struktur dasar, bahan, utilitas;
tentukan jumlah pembayaran wajib dan terdiri dari apa.

Dokumen apa saja yang diperlukan untuk membeli rumah dengan tanah?

Saat membeli real estat tersebut, dokumen-dokumen berikut diperlukan:

dokumen hak milik yang mengkonfirmasi kepemilikan penjual atas rumah: jika dibangun - sertifikat pendaftaran negara, tindakan penerimaan struktur yang didirikan untuk dioperasikan. Dalam hal hak kepemilikan timbul atas dasar lain - sertifikat warisan, kontrak penjualan, pertukaran, sumbangan, sertifikat pendaftaran negara atas hak ini;
surat-surat hak atas tanah (untuk mengecualikan kasus-kasus ketika tanah itu tidak dimiliki, tetapi digunakan). Ini adalah: sertifikat pendaftaran negara, perjanjian hibah, perjanjian jual beli, sertifikat warisan atau dokumen privatisasi: keputusan kepala pemerintahan terkait tentang penyediaan sebidang tanah, sertifikat kepemilikan;
rencana kadaster situs, yang menunjukkan batas-batasnya, kategori tanah, penggunaan situs yang diizinkan, luas, harga, informasi tentang pemegang hak cipta;
paspor teknis kepemilikan rumah, berisi: rencana tapak, penjelasan luasnya, uraian tentang bangunan dan bangunan yang terletak di atasnya, tujuan, kondisi dan biayanya. Dokumen ini diterbitkan oleh BTI daerah tempat benda tersebut berada, sehingga surat-surat tersebut harus mempunyai stempel BTI;
sertifikat pendaftaran rumah dengan denah lantai - untuk setiap bangunan yang terletak di lokasi;
kutipan dari daftar rumah tentang orang-orang yang terdaftar di sana.

Verifikasi dokumen

Untuk menghilangkan jebakan yang mungkin timbul saat membeli rumah di luar kota, pembeli perlu memeriksa apakah surat-suratnya sudah dibuat dan didaftarkan dengan benar. Lebih baik mempercayakan verifikasi tersebut kepada pengacara. Penting untuk mengetahui apakah penjual memiliki sebidang tanah di mana rumah itu berada, atau sedang digunakan. Anda harus mencari tahu apakah dokumen-dokumen untuk rumah tersebut telah dibuat, atau apakah Anda ditawari untuk membeli tanah dengan rumah yang tidak terdaftar, yaitu dengan konstruksi yang tidak sah.

Anda juga perlu memeriksa luas bidang tanah dan rumah di atas kertas dan kenyataan, menentukan jenis bangunan dan memastikan sesuai dengan dokumen (bangunan tempat tinggal, bangunan bukan tempat tinggal, dll), periksa Paspor BTI, pastikan tidak ada perubahan ilegal pada bangunan, dan juga tidak ada kasus terbuka di BTI.

Penting untuk memeriksa dokumen-dokumen tanah: apakah semua bangunan terletak di dalam batas-batas situs ini, apakah jarak dari batas-batas situs tetangga memenuhi standar yang ditetapkan. Jadi jarak rumahnya minimal 3 meter dari mereka, dan bangunan lain minimal 1 meter). Anda juga harus memeriksa dokumentasi komunikasi yang terletak di sebidang tanah dan sistem rekayasa bangunan, menilai kondisi umum, kemudahan servis, dan memastikan bahwa komunikasi tersebut telah dilakukan secara resmi.

Jika pembelian rumah atau sebagian rumah dilakukan melalui surat kuasa, periksalah keasliannya di notaris, dan cari tahu juga apakah orang yang mengeluarkan surat kuasa itu benar-benar ada. Penting untuk memastikan apakah kepala sekolah masih hidup, menghubunginya, mencari tahu apakah dan untuk alasan apa dia memberikan surat kuasa untuk menjual rumah.

Tahapan pembelian rumah beserta tanah, dokumen

Saat membeli rumah dengan kavling, pembeli harus menyelesaikan masalah yang sama seperti saat membeli real estat lainnya: mencari properti yang cocok, bernegosiasi dengan penjual, membuat perjanjian jual beli, dan penyelesaian.

Untuk mencegah agar properti yang Anda minati tidak dijual kepada orang lain, disarankan untuk membuat perjanjian titipan yang menjamin kepentingan masing-masing pihak. Bedanya dengan uang muka adalah jika transaksi dibatalkan karena kesalahan pembeli, maka penjual tidak mengembalikan uang jaminan. Jika dia sendiri berubah pikiran untuk menjual rumah itu, maka dia harus mengembalikan sejumlah uang yang diberikan pembeli sebagai jaminan.

Seringkali ada kasus ketika perjanjian pendahuluan ditandatangani terlebih dahulu, baru kemudian perjanjian utama. Perjanjian pendahuluan menjelaskan kondisi-kondisi yang berkaitan dengan subjek kontrak, kondisi-kondisi yang mempengaruhi pelaksanaan transaksi, dan waktu yang diberikan untuk pelaksanaannya.

Perjanjian jual beli harus memuat syarat-syarat wajib sebagai berikut: uraian rumah dan kavling, harga kedua benda tersebut, jika penjual adalah pemilik tanah. Jika ia menyewakan sebidang tanah atau menggunakannya dengan hak lain, maka harus dibuat perjanjian tersendiri atas tanah itu, sehingga pembeli selanjutnya dapat menyatakan perubahan pihak dalam perjanjian sewa. Penting untuk memeriksa kemurnian transaksi dan tidak adanya kemungkinan risiko.

Saat melakukan penyelesaian suatu transaksi, ada dua metode yang dapat dilakukan: menerbitkan letter of credit dan menyimpan uang di brankas bank. Keduanya mengatur agar penjual menerima uang hanya setelah dia menyerahkan dokumen ke bank yang mengkonfirmasi pengalihan kepemilikannya atas properti kepada pembeli. Langkah-langkah tersebut menjamin pembeli mendaftarkan transaksi oleh penjual dan melindungi dari penipuan. (Saat mentransfer uang tunai tanpa partisipasi bank, disarankan untuk meminta tanda terima dari penjual bahwa ia menerima uang tersebut).

Para pihak menandatangani perjanjian jual beli dan menyimpan uang di brankas atau dokumen pertukaran (letter of credit dan perjanjian yang ditandatangani).

Selanjutnya, prosedur untuk membeli rumah melibatkan transfer surat-surat ke Rosreestr - untuk pendaftaran negara atas pengalihan kepemilikan. Ini akan memakan waktu 2-4 minggu. Setelah pendaftaran selesai, pembeli memperoleh kepemilikan rumah dan tanah, dan penjual berkesempatan menerima uangnya dari bank.

Tahap akhir pembelian adalah penyerahan rumah dan penandatanganan akta peralihan dan penerimaan oleh para pihak.

Bagaimana cara mempersiapkan dokumen dengan benar?

Selain paket dokumen untuk rumah dan tanah, kedua belah pihak yang bertransaksi memerlukan paspor asli, serta persetujuan tertulis dari pasangan lainnya untuk melakukan transaksi pembelian dan penjualan real estate tersebut.

Ketika mentransfer titipan, suatu perjanjian dibuat, yang menentukan:

informasi tentang penjual, pembeli;
ciri-ciri dan karakteristik teknis benda;
nilai pasar penuh;
jumlah setoran;
tanggal perkiraan penandatanganan perjanjian utama, tanggal pembayaran sisa jumlah.

Pemilik properti saat ini dan masa depan membuat dan menandatangani perjanjian jual beli dalam rangkap tiga. Hal ini diperlukan karena penjual, pembeli dan untuk transfer ke Rosreestr memerlukan salinannya. Perjanjian tersebut dapat dibuat dengan partisipasi notaris, pengacara lain, atau tanpa mereka sama sekali. Anda dapat membuat dua kontrak berbeda: secara terpisah untuk tanah dan untuk rumah.

Kontrak harus menunjukkan:

judul dokumen;
tanggal kesimpulan dan tempatnya;
daftar yang memuat semua obyek yang tercakup dalam kontrak;
deskripsi setiap objek untuk identifikasi: lokasinya, luas, nomor inventaris, informasi pendaftaran;
jumlah transaksi - baik secara keseluruhan maupun terpisah untuk setiap objek;
ketentuan tambahan, informasi.

Setelah penyelesaian akhir, para pihak dalam transaksi menandatangani perjanjian penerimaan dan pengalihan properti dan tindakan terkait.

Untuk pendaftaran negara, Anda memerlukan surat-surat yang sama seperti untuk jual beli, perjanjian tentang transaksi itu sendiri, yang ditandatangani oleh kedua belah pihak, serta akta pengalihan. Saat mendaftar, Anda harus membayar bea negara dan melampirkan tanda terima pembayaran pada dokumen.

Cantumkan tanggal pembangunan dan jangka waktu kepemilikan rumah;
Cari tahu tentang rencana pengembangan wilayah;
Periksa material dinding dan atap, keberadaan basement, dll;
Periksa secara pribadi ketersediaan: air, gas, listrik, saluran pembuangan dan Internet;
Mintalah untuk melihat tanda terima sewa untuk periode musim panas dan musim dingin. Dengan cara ini Anda akan menghindari kejutan saat membayar layanan perumahan dan komunal, dan pada saat yang sama memeriksa apakah penjual memiliki hutang pada layanan utilitas;
Alihkan pemanas ke mode musim dingin dan periksa suhu radiator;
Pastikan bangunan di kawasan setempat legal (pemandian, garasi, dll);
Pastikan tidak ada hutang pajak properti;
Ngobrol dengan tetangga masa depan Anda - Anda akan tinggal bersama mereka;
Bicarakan harga hanya dengan pemiliknya, atau orang yang mengambil keputusan untuk menjual;
Hindari tenaga penjualan yang terburu-buru mengambil keputusan.

Penting untuk dipahami bahwa harga sebuah rumah hanya ditentukan oleh standar hidup di sekitarnya, dan bukan oleh jumlah meter persegi. Dengan kata lain: semakin kaya tetangga Anda di masa depan, semakin mahal harga rumah Anda.

Dokumen apa saja yang harus dimiliki penjual saat membeli rumah?

Paspor kadaster untuk rumah dan sebidang tanah;
Persetujuan notaris dari pasangan untuk penjualan;
Jika anak-anak di bawah umur, pensiunan atau orang cacat terdaftar di rumah tersebut, pastikan ada izin untuk menjual dari otoritas perwalian;
Ekstrak dari Daftar Real Estat Negara Bersatu yang membuktikan bahwa Anda membeli rumah dari pemiliknya. Selain itu, dokumen tersebut menunjukkan penangkapan dan sitaan lainnya atas rumah dan tanah.

Rosreestr mengirimkan ekstrak dari Unified State Register dalam waktu 3 hari (ada penundaan). Jika Anda ingin menerima informasi lebih cepat, saya sarankan memesan pernyataan langsung melalui - dengan cara ini Anda akan menerima dokumen dalam waktu satu jam. Biayanya sama - 250 rubel, data resmi berasal dari Daftar Negara Terpadu Rosreestr dan dikonfirmasi oleh tanda tangan digital elektronik (EDS) registrar.

Ekstrak dari Daftar Real Estat Negara Bersatu, yang baru-baru ini saya pesan

Tata cara pembelian rumah beserta tanah

Sebelum bertransaksi, sebaiknya percayakan verifikasi dokumen rumah dan tanah kepada pengacara;
Setelah memeriksa, serahkan deposit kepada penjual dan setujui tanggal dan tempat transaksi di MFC “My Documents”;
Di gedung MFC, ambil kupon elektronik dan, sambil menunggu giliran, bacalah dengan cermat perjanjian jual beli, bayar bea negara untuk pengalihan hak dan buat salinan tanda terima pembayaran;
Saat giliran Anda tiba, pergilah ke meja pendaftaran untuk menandatangani kontrak dan memproses pembelian dan penjualan. Anda dapat melakukan transaksi sederhana (tanpa hipotek atau saham) sendiri - registrar akan selalu memberi tahu Anda;
Setelah penandatanganan kontrak, di hadapan panitera, pembeli membayar penjual, atau para pihak pergi ke bank untuk pembayaran tanpa uang tunai;
Pada akhirnya, panitera akan mengeluarkan tanda terima dokumen asli yang menunjukkan tanggal penerbitan perjanjian terdaftar tentang pengalihan kepemilikan kepada pemilik baru (biasanya 14 hari).

Harap dicatat bahwa ketika menjual rumah, pembeli memperoleh hak untuk menggunakan sebidang tanah yang sesuai dengan kondisi yang sama seperti penjual properti. Artinya, jika kepemilikan rumah telah didaftarkan di Rosreestr, maka pemilik baru secara otomatis menjadi penyewa berdasarkan perjanjian sewa dengan persyaratan yang sama dengan penyewa lama - ini disebut suksesi universal.

Dengan kata lain, Anda dapat menjual rumah tanpa mendaftarkan pengalihan hak sewa atas tanah tersebut.

Cara membuat perjanjian jual beli rumah yang benar

Pembelian dan penjualan rumah hanya dapat diselesaikan berdasarkan perjanjian, diikuti dengan pendaftaran di RosReestr - ini meminimalkan risiko penipuan oleh salah satu pihak. Saat membuat kontrak, harap memperhatikan hal-hal berikut:

Perjanjian jual beli dibuat dalam 4 rangkap (1 untuk penjual, 1 untuk pembeli, 1 tetap di MFC, 1 di RosReestr;
Tanda tangani kontrak di setiap halaman;
Catat jumlah transaksi dalam kata-kata dan angka dalam dokumen;
Jelaskan secara rinci: kapan uang akan ditransfer, dalam mata uang apa dan apa yang akan terjadi jika uang tidak diterima tepat waktu;
Tambahkan uraian tanggung jawab penjual dan pembeli;
Buatlah kesepakatan rinci: kapan rumah akan ditinggalkan dan properti apa yang akan dialihkan beserta rumah tersebut kepada pemilik baru.

Persiapan dan pembayaran perjanjian jual beli menjadi tanggung jawab penjual. Sebagai upaya terakhir, setuju untuk membayar 50/50.

Berapa jumlah yang harus dicantumkan dalam perjanjian jual beli rumah?

Pada tahun 2016, peraturan perpajakan untuk penjualan real estat diubah - periode kepemilikan untuk penjualan tanpa membayar pajak penghasilan sebesar 13% ditingkatkan dari 3 menjadi 5 tahun. Oleh karena itu, pemilik yang telah memiliki rumah kurang dari 5 tahun kemungkinan besar akan menawarkan untuk menunjukkan jumlah hingga 1 juta rubel dalam kontrak. Anda berhak menolak, apalagi sejak tahun 2016 pajak dihitung dari 70% nilai kadaster properti, jika dalam perjanjian jual beli ditentukan jumlah yang lebih sedikit.

Jika jumlahnya penuh, dan rumah tersebut telah dimiliki kurang dari 5 tahun, maka Anda harus memberi kompensasi kepada penjual 13% dari jumlah lebih dari 1 juta rubel yang ditentukan dalam kontrak, yang tidak layak secara ekonomi, karena Anda memberi uangnya sekarang, dan akan mengembalikannya dalam beberapa tahun secara mencicil dan hanya jika Anda belum pernah mengembalikan pajak penghasilan sebelumnya. Jika jumlah dalam kontrak lebih dari 70% dari nilai kadaster rumah, maka 13% pajak akan dihitung darinya.

Semakin tinggi jumlah dalam kontrak, semakin besar pengurangan pajak yang akan Anda terima, dan jika terjadi keadaan kahar atau penghentian transaksi, Anda hanya akan dikembalikan sejumlah yang ditentukan dalam kontrak.

Berapa biaya membeli rumah sendiri?

Pengacara untuk verifikasi awal dokumen (1-2 ribu rubel);
Penilaian biaya independen (3-10 ribu);
Pembayaran bea negara (sampai 2 ribu).

Total: sekitar 10 ribu, dibandingkan setidaknya 50 ribu rubel saat membeli melalui agen real estat.

Apa risikonya saat membeli rumah sendiri?

Tentu saja Anda ingin membeli rumah lebih murah, dan jika terjadi sesuatu, juallah dengan harga lebih tinggi, atau setidaknya tetap milik Anda sendiri. Namun bila Anda sedang terburu-buru dan mencoba menghemat segala hal, ada risiko membeli real estat karena emosi. Perlombaan seperti itu sering kali mengakibatkan biaya tambahan untuk menghubungkan komunikasi dan perbaikan besar:

Katakanlah Anda memilih opsi termurah dan menghemat pembelian, dan kemudian Anda mengetahui bahwa fondasinya retak dan berbahaya untuk tinggal di rumah itu;
Atau penjual berjanji untuk menghubungkan rumah Anda ke gas di bawah program Federal, tetapi ternyata pemasangan pipa gas dan pemasangan ShRP akan dilakukan dengan uang pemiliknya.

Tidak perlu bersusah payah membeli rumah termurah. Real estat bukanlah supermarket; promosi dan diskon tidak terjadi di sini.

Kesimpulan

Jadi, untuk pembelian rumah dengan sebidang tanah yang menguntungkan dan aman, Anda harus:

Pelajari urutan harga;
Temukan iklan dari pemilik (saya sarankan) atau hubungi agen real estat;
Pilih 5-10 objek dan kunjungi masing-masing objek dengan pembuat yang sudah dikenal;
Wawancarai tetangga tentang biaya perumahan dan layanan komunal, situasi darurat dan kejahatan di rumah yang dipilih;
Pilih opsi terbaik dan periksa dokumen dengan pengacara;
Memproses pembelian dan penjualan di MFC secara kompeten.

Juga, bersiaplah:

Periksa semua iklan yang dijual dan tidak menemukan apa pun;
Menghabiskan waktu pencarian 2-3 kali lebih banyak dari yang direncanakan;
Habiskan 10-30% lebih banyak uang untuk pembelian daripada yang direncanakan;
Temukan pilihan Anda dan tolak pembelian karena masalah hukum.

Penjual dapat secara mandiri menetapkan harga dengan benar, berdasarkan nilai real estat serupa, disiapkan untuk dijual. Informasi semacam ini dapat dengan mudah ditemukan melalui akses internet.

Pilihan yang lebih mahal adalah menghubungi penilai profesional: dalam hal ini, pemilik rumah akan menerima dokumen resmi - Laporan Penilaian, yang tidak hanya mencakup karakteristik properti, tetapi juga analisis pasar.

Saat menilai nilai pasar, faktor-faktor seperti:

Lokasi: pembangunan infrastruktur di kawasan, aksesibilitas transportasi, kondisi lingkungan, fasilitas terdekat.
Luas rumah dan luas tanah.
Bahan dari mana rumah itu dibangun.
Ada tidaknya komunikasi.
Tahun konstruksi.
Kondisi rumah.
Perbaikan internal.
Ketersediaan objek lain di situs.
Kualitas tanah, dll.

Analisis dokumen judul dilakukan untuk menetapkan legalitas, kepemilikan, penggunaan dan pembuangan pemilik.

Untuk mempersingkat waktu penjualan dan menyederhanakan tata cara pendaftaran peralihan hak, disarankan bagi penjual untuk memiliki semua dokumen yang menyatakan kepemilikan. Jika plot tersebut tidak terdaftar pada Kamar Kadaster atau rumah tersebut merupakan konstruksi yang tidak sah, disarankan untuk melalui prosedur pendaftaran. Hal ini akan sangat menyederhanakan penjualan real estat; terlebih lagi, tidak adanya dokumen-dokumen tersebut, biasanya, berdampak negatif pada nilai real estat.

Sebuah dokumen yang menyatakan kepemilikan adalah sertifikat kepemilikan. Dokumen ini mungkin hilang: misalnya, kepemilikan dialihkan ke pemilik saat ini sebelum pembuatan sistem pendaftaran negara. Jika haknya belum didaftarkan, penjual dapat menghubungi Panitera dengan judul dokumen:

surat wesel, perjanjian atau pertukaran yang telah lulus pendaftaran negara;
ketika membeli real estat, diperlukan sertifikat pembayaran pajak yang sesuai;
apabila harta itu diwariskan, selain surat keterangan waris juga diperlukan surat keterangan pembayaran pajak yang bersangkutan;
jika rumah itu dibangun: perjanjian tentang penyediaan sebidang tanah untuk keperluan pembangunan rumah atas hak milik pribadi atau perjanjian tentang hak membangun, yang dibuat sebelum 26/08/1948) dan sertifikat pendaftaran.

Karena, pertama-tama, pembeli tertarik untuk memeriksa kemurnian transaksi dan tidak adanya sitaan pada real estat, sebelum membuat keputusan untuk membeli real estat, perlu meminta ekstrak dari Daftar Negara Bersatu.

Dokumen

Daftar dokumen berikut harus disediakan:

Dokumen hak milik: dokumen hak milik dan hak milik;
Paspor teknis bangunan tempat tinggal;
Ekstrak dari daftar rumah;
Persetujuan dari semua orang yang terdaftar di rumah tersebut dengan kewajibannya untuk check-out dalam jangka waktu yang ditentukan dalam kontrak;
Dokumen yang menegaskan tidak adanya utang pajak;
Ekstrak dari Daftar Negara Bersatu;
Paspor kadaster untuk tanah atau pemberitahuan kurangnya informasi di Kamar Kadaster;

Jika perlu:

Persetujuan dari pasangan, disahkan oleh notaris;
Izin (persetujuan) dari penguasa perwalian dan perwalian.

Kesimpulan dari kesepakatan awal

Apabila para pihak bermaksud untuk menandatangani suatu perjanjian jual beli, mereka mempunyai hak untuk membuat perjanjian pendahuluan yang meresmikan niat tersebut. Kesepakatan utama selanjutnya disimpulkan dengan syarat dan ketentuan yang ditentukan dalam perjanjian awal, yang juga berbentuk dokumen utama.

ketentuan mengenai pokok kontrak;
syarat-syarat penting dari perjanjian pokok;
periode di mana penandatanganan kontrak utama tersirat. Apabila jangka waktunya tidak disepakati oleh para pihak, maka dianggap sama dengan 1 tahun sejak tanggal dibuatnya perjanjian pendahuluan. Jika salah satu pihak secara tidak wajar menolak menandatangani perjanjian, pihak kedua berhak untuk mengajukan ke pengadilan. Apabila setelah lewat jangka waktu yang ditentukan oleh para pihak atau undang-undang, perjanjian pokok belum ditandatangani, penandatanganan perjanjian pokok secara paksa tidak mungkin dilakukan, dan perjanjian awal diakhiri.

Perjanjian jual beli awal tidak tunduk pada pendaftaran negara.

Menyusun perjanjian pokok dan mentransfer uang

Perjanjian jual beli suatu bangunan tempat tinggal yang mempunyai kavling dibuat secara tertulis dan harus ditandatangani oleh para pihak. Jika diinginkan, perjanjian tersebut dapat disahkan oleh notaris, tetapi hal ini bukan merupakan prasyarat.

Dokumen tersebut harus berisi:

Nama perjanjian.
Tanggal dan tempat pemenjaraannya.
Pokok perjanjian, yaitu daftar lengkap benda-benda milik yang diasingkan.
Ciri-ciri identifikasi setiap benda yang diasingkan: lokasi, tujuan (kategori tanah), nomor inventaris, luas, informasi pendaftaran hak dalam Daftar Negara Bersatu.
Harga kontrak. Jumlahnya ditunjukkan secara total, serta secara terpisah untuk setiap properti.
Ketentuan tambahan: waktu pengambilalihan kepemilikan, jaminan, tata cara pembayaran biaya-biaya yang berkaitan dengan transaksi, dll).

Dianjurkan untuk melakukan pembayaran tunai di hadapan saksi: bisa berupa makelar barang tak bergerak, notaris atau pegawai bank (saat menyimpan uang di sel penyimpanan bank yang dipilih oleh para pihak). Bank juga mempunyai kemampuan untuk memeriksa keaslian uang kertas.

Setelah menyelesaikan prosedur transfer tunai, pembeli disarankan untuk meminta tanda terima dari penjual untuk penerimaan dana. Setelah penyelesaian, para pihak menandatangani perjanjian dan tindakan penerimaan dan pengalihan properti.

Pendaftaran

Undang-undang mensyaratkan pendaftaran pengalihan hak atas real estat pada saat menyelesaikan transaksi jual beli, sehubungan dengan hal tersebut kontrak ditandatangani minimal 3 rangkap: satu untuk masing-masing pihak dan satu lagi disimpan oleh Panitera.

Dokumen untuk pendaftaran negara:

dokumen hak milik untuk kedua benda;
rencana kadaster (sertifikat pendaftaran) untuk rumah dan ekstrak kadaster untuk tanah;
perjanjian jual beli dengan akta pengalihan;
surat keterangan orang yang terdaftar di rumah;
tanda terima pembayaran bea.

Selain itu, Anda mungkin memerlukan:

persetujuan dari pasangan, disahkan oleh notaris;
izin atau persetujuan dari penguasa perwalian dan perwalian;

Kedua pihak yang bertransaksi mengajukan paspor dan permohonan pendaftaran negara. Prosedurnya akan memakan waktu 10 hari kerja.

Keuangan

Jika real estat berada dalam kepemilikan penjual kurang dari tiga tahun - ia wajib mengajukan pengembalian pajak dalam bentuk 3-NDFL dan membayar pajak sebesar 13%. Pada saat yang sama, ia berhak atas pengurangan pajak, tetapi dalam jumlah tidak melebihi 1.000.000 rubel, atau berhak mengurangi jumlah penghasilan kena pajak dengan jumlah biaya yang terkait dengan perolehan properti ini.

Pembeli juga berhak menggunakan haknya atas pengurangan properti tidak melebihi RUB 2.000.000. Kita tidak boleh lupa bahwa pemilik yang menjadi pembeli adalah pembayar pajak tanah dan pajak bumi dan bangunan bagi orang pribadi.

Biaya penilaian suatu objek saat menghubungi agen khusus, sebagai suatu peraturan, akan bergantung pada intensitas tenaga kerja dari proses dan keterpencilan objek dan akan berjumlah setidaknya 6.000 rubel.

Saat Anda menghubungi bank untuk mentransfer uang, layanannya akan dikenakan biaya mulai 12 rubel per hari.

Memeriksa kemurnian hukum transaksi saat menghubungi pengacara akan menelan biaya setidaknya 2.000 rubel. Jika dukungan penuh untuk transaksi diberikan, maka biaya layanan tersebut akan mulai dari 35.000 rubel.

Judul asuransi akan rata-rata 0,3% dari jumlah tersebut asuransi.

Untuk warga negara, biaya negara adalah 6.000 rubel (2.000 rubel untuk pendaftaran hak atas rumah dan 2.000 untuk tanah, 2.000 untuk pendaftaran kontrak); untuk badan hukum: 66.000 rubel (22.000 ribu per objek, 22.000 untuk pendaftaran perjanjian).

Memperoleh ekstrak dari Daftar Negara Bersatu di atas kertas akan dikenakan biaya 200 rubel untuk warga negara dan 600 rubel untuk organisasi.

Jebakan

Kepemilikannya belum didaftarkan untuk rumah atau tanah. Penjual dapat memiliki tanah bukan atas hak milik, tetapi atas hak, misalnya, atas hibah yang dapat diwariskan seumur hidup.

Rumah tersebut mungkin merupakan konstruksi yang tidak sah, yang selanjutnya akan cukup sulit untuk diformalkan dengan baik.

Palsu surat Kuasa. Dalam melakukan suatu transaksi dimana kuasa bertindak, perlu menghubungi notaris yang menerbitkan surat kuasa untuk memastikan bahwa surat kuasa tersebut tidak dicabut. Penting juga untuk memastikan bahwa orang yang mengeluarkan surat kuasa kompeten secara hukum. Sebaiknya pastikan pemiliknya masih hidup.

Jika rumah itu dijual tanpa persetujuan dari orang yang terdaftar di dalamnya, transaksi tersebut dapat ditentang di pengadilan. Namun dalam hal ini, asuransi terhadap risiko kehilangan kepemilikan bisa menjadi penyelamat, tentunya jika pembeli mengurusnya terlebih dahulu.

Sebelum menjual rumah, disarankan untuk melakukan penilaian profesional terhadap properti dan menertibkan dokumen properti, menyelesaikan pendaftaran hak atas kavling dan rumah.

Saat melakukan transaksi dokumen harus diperiksa secara menyeluruh, disarankan untuk menghubungi pengacara. Namun, jangan lupa bahwa para profesional pun tidak dapat memberikan jaminan 100% atas kemurnian hukum transaksi tersebut, oleh karena itu sebaiknya pembeli menghubungi perusahaan asuransi.

Cara yang paling dapat diandalkan untuk mentransfer dana adalah dengan menempatkan uang di brankas: pertama, ada saksi saat mentransfer uang, kedua, bank memastikan penyimpanan dana yang aman, dan ketiga, bank memberikan peluang tambahan untuk penghitungan ulang dan verifikasi dana. keaslian uang kertas. Sertifikat penerimaan transfer ditandatangani hanya setelah penyelesaian selesai.

Tahap terakhir adalah pendaftaran kontrak dan pengalihan hak atas properti.