Pokud organizace prodává pozemek, měla by se řídit pravidly stanovenými v odstavci 5 článku 264.1 daňového řádu Ruské federace. Je třeba vzít v úvahu, že tato pravidla se vztahují pouze na ty pozemky nabyté z majetku státu nebo obce, na kterých se v době jejich koupě již nacházely budovy, stavby, stavby poplatníka nebo které byly pořízeny pro hl. výstavba dlouhodobého majetku na nich. V období od 1. ledna 2007 do 31. prosince 2011 musí být navíc uzavřeny smlouvy pro poplatníka o koupi uvedených pozemků. Důvod - čl. 5 odst. 5 Federální zákon ze dne 30. prosince 2006 č. j. 268-FZ.

Pokud organizace prodává pozemek, měla by se řídit pravidly stanovenými v odstavci 5 článku 264.1 daňového řádu Ruské federace. Je třeba vzít v úvahu, že tato pravidla se vztahují pouze na ty pozemky nabyté z majetku státu nebo obce, na kterých se v době jejich koupě již nacházely budovy, stavby, stavby poplatníka nebo které byly pořízeny pro hl. výstavba dlouhodobého majetku na nich. V období od 1. ledna 2007 do 31. prosince 2011 musí být navíc uzavřeny smlouvy pro poplatníka o koupi uvedených pozemků. Základem je odstavec 5 článku 5 federálního zákona ze dne 30. prosince 2006 č. 268-FZ.

Řekněme, že společnost prodává Pozemek který získal před rokem 2007 nebo který byl zakoupen od ruské nebo zahraniční obchodní organizace nebo od individuální. Za takových okolností nemá prodávající právo řídit se ustanoveními čl. 264.1 odst. 5 daňového řádu Ruské federace. Zisk nebo ztráta z transakce prodeje pozemků by měla být určena v souladu s článkem 268 daňového řádu.

Upozornění: transakce týkající se prodeje pozemků (podílů na nich) nepodléhají DPH. To je uvedeno v pododstavci 6 odst. 2 článku 146 daňového řádu Ruské federace.

Prodej pozemků získaných od státu (obecního subjektu) v roce 2007 nebo později

Pokud organizace prodá pozemek, na který uzavřela smlouvu o koupi státního nebo obecního pozemku v roce 2007 nebo později, měl by být výsledek jeho prodeje pro daňové účely vypočítán způsobem stanoveným v odstavci 5 článku 264.1 Daňový řád Ruské federace. V tomto případě se zisk (ztráta) z prodeje práva k pozemku a zisk (ztráta) z prodeje budov (staveb, staveb) na něm umístěných počítá samostatně.

Prodej práv k pozemku

Zisk (ztráta) z prodeje práva k pozemku je definován jako rozdíl mezi cenou jeho prodeje a náklady na pořízení práva k tomuto pozemku, nehrazený poplatníkovi. Neuhrazenými náklady se rozumí rozdíl mezi výdaji poplatníka vynaloženými v souvislosti s nabytím práva k pozemku a výší jím daňově zohledněných výdajů do realizace práva k pozemku (odst. 2 odst. 5, článek 264.1 daňového řádu Ruské federace). Ukazuje se, že prodávající pozemku má právo snížit příjem z prodeje o výši výdajů na jeho pořízení, které nestihl odepsat jako snížení základu daně pro daň z příjmů při použití tento pozemek.

Zisk nebo ztráta z transakce prodeje práva na pozemek se tedy vypočítá podle vzorce:

Pr (Ub) = C realizováno - (P obecné - P rozpoznáno),

kde Pr je zisk z transakce prodeje práva k pozemku;

Ztráta - ztráta z transakce prodeje práva k pozemku;

T prodáno - cena prodeje práva k pozemku;

P celkem - celková výše výdajů spojených s nabytím práva k pozemku;

P uznaná - výše výdajů na pořízení práva k pozemku, daňově uznaná do okamžiku realizace práva k pozemku.

Má organizace právo v měsíci, ve kterém pozemek prodala, zahrnout do ostatních nákladů další část nákladů na pořízení tohoto pozemku, která se měsíčně odepisuje v daňovém účetnictví?

Daňový řád na tuto otázku odpověď nedává. Po analýze norem kapitoly 25 daňového řádu Ruské federace týkající se uznávání výdajů v daňovém účetnictví ve formě odpisů jsme však došli k závěru, že v měsíci prodeje pozemku je měsíční výše nákladů na jeho pořízení by neměla být zahrnuta do nákladů a daňově zohledněna. Odpisy u odpisovaného majetku se totiž časově rozlišují od 1. dne v měsíci, po měsíci, ve kterém bylo toto zařízení uvedeno do provozu(článek 4 článku 259 daňového řádu Ruské federace). V případě prodeje odpisovaného majetku se časové rozlišení odpisů končí od 1. dne v měsíci, příští měsíc jeho odbyt(článek 5 článku 259.1 a bod 8 článku 259.2 daňového řádu Ruské federace). Výše uvedená pravidla platí při použití lineárních i nelineárních metod odpisování.

Jinými slovy, v měsíci, ve kterém je položka odpisovaného majetku přijata do účetnictví a uvedena do provozu, nelze ještě daňově uznat výši odpisu z takové položky. V měsíci prodeje odpisovaného majetku má však organizace stále právo zohlednit výši odpisů naběhlých na tomto majetku za daný měsíc. Ukazuje se, že výdaje ve formě částek odpisů se účtují s posunem (zpožděním) o jeden měsíc.

Současně náklady na nabytí pozemkových práv snižují zdanitelný zisk okamžitě okamžik předložení dokumentů ke státní registraci práva k pozemku bez ohledu na jeho uvedení do provozu (odstavec 2, odstavec 3, článek 264.1 daňového řádu Ruské federace). To znamená, že analogicky s přihlédnutím k částkám odpisů v měsíci prodeje pozemku by již do nákladů neměla být zahrnuta výše nákladů na jeho pořízení, odepisovaná měsíčně.

Příklad 1

Interkhim LLC se prodal 23. července 2010 za 4 000 000 RUB. pozemek, který získala v roce 2008 od obecních zastupitelstev pro výstavbu nové výrobní dílny. Celkové náklady na získání práva k pozemku činily 1 680 000 RUB. Organizace tyto výdaje odepisovala v daňovém účetnictví počínaje říjnem 2008 (protože doklady pro státní registraci vlastnictví pozemku byly územnímu orgánu Rosreestr předloženy dne 14. října 2008). Lhůta pro odepsání výdajů na nabytí práva k pozemku, zřízeného v účetní politika organizací pro daňové účely - 5 let (60 měsíců).

Od října 2008 společnost Interchem LLC zahrnuje 28 000 RUB měsíčně do nákladů, které snižují zdanitelný zisk. (1 680 000 RUB ÷ 60 měsíců). Od začátku odepisování těchto výdajů do měsíce předcházejícího datu prodeje pozemku uplynulo 21 měsíců (od října 2008 do června 2010). Za uvedené období organizace uznala 588 000 RUB jako ostatní výdaje. (28 000 RUB × 21 měsíců).

V době prodeje pozemku (do července 2010) tak výše neuhrazených výdajů spojených s nabytím pozemkových práv činila 1 092 000 RUB. (1 680 000 RUB – 588 000 RUB). Zisk z prodeje pozemku je 2 908 000 rublů. (4 000 000 RUB – 1 092 000 RUB). Tuto částku organizace zohledňuje při tvorbě základu daně pro daň z příjmů za devět měsíců roku 2010.

Prodej objektů na pozemku

Zisk (ztráta) z prodeje budov (staveb, staveb) umístěných na pozemku a prodávaných spolu s ním se určuje v obecném postupu stanoveném pro prodej majetku (odst. 1, odstavec 5, článek 264.1 daňového řádu Ruská federace). Budovy, stavby a stavby jsou odpisovatelným majetkem (ustanovení 1, článek 256 daňového řádu Ruské federace). V případě prodeje pozemku spolu s nimi tedy prodávající organizace sníží přijatý příjem o zůstatkovou cenu tohoto majetku a také o výši nákladů přímo souvisejících s prodejem těchto objektů (odst. 1, odst. 1, článek 268 daňového řádu Ruské federace).

Pokud zůstatková cena prodávané budovy (stavby, stavby) s přihlédnutím k nákladům na její prodej přesáhne výši výtěžku z prodeje, je rozdíl mezi těmito hodnotami uznán jako ztráta poplatníka. Výsledná ztráta se pro daňové účely zohledňuje zvláštním způsobem stanoveným v odstavci 3 článku 268 daňového řádu Ruské federace. Ztráta je zahrnuta do ostatních nákladů rovným dílem po dobu stanovenou jako rozdíl mezi obdobími prospěšné využití budovu (stavbu, stavbu) a skutečnou dobu jejího provozu do okamžiku prodeje.

Názor odborníka

O.A. Kurbangaleeva, expertka časopisu Russian Tax Courier:

„V daňovém účetnictví je měsíční podíl výdajů na pořízení pozemku zahrnut do ostatních výdajů organizace počínaje měsícem, ve kterém jsou doklady o převodu vlastnictví tohoto pozemku na ni předloženy ke státní registraci (odst. 2, odstavec 3, článek 264.1 daňového řádu Ruské federace ) Odpis těchto výdajů končí v měsíci předcházejícím měsíci prodeje pozemku V měsíci, ve kterém byly předloženy dokumenty pro státní registraci vlastnictví nového vlastníka pozemku, nemá prodávající organizace právo zahrnout do jiných výdajů další část nákladů s jeho pořízením.

Pokud je však pozemek prodán se ztrátou v měsíci jeho prodeje, může prodávající uznat pro daňové účely odpovídající část výsledné ztráty. Základem je odstavec 3 článku 5 článku 264.1 daňového řádu Ruské federace.

Dovolte mi vysvětlit, co jsem řekl, na příkladu. Řekněme, že v červenci 2009 byla organizace zakoupena za 12 milionů rublů. pozemek, který byl dříve v obecním vlastnictví. V témže měsíci byly předloženy doklady potřebné k zápisu převodu vlastnického práva k pozemku, což je potvrzeno potvrzením o převzetí dokladů vydaným registračním orgánem. Ale již v červenci 2010 musela organizace prodat tento pozemek za poloviční cenu - za 6 milionů rublů. V souladu s účetní politikou organizace vykazuje náklady na získání práva k pozemkům v daňovém účetnictví rovnoměrně po dobu 10 let. Proto od července 2009 (měsíc podání dokumentů pro státní registraci) do června 2010 (měsíc předcházející měsíci prodeje webu) společnost každý měsíc zahrnula 100 000 rublů do jiných výdajů. (12 milionů rublů ÷ 10 let ÷ 12 měsíců). V měsíci prodeje pozemku - v červenci 2010 již organizace neměla právo promítnout stejnou částku do výdajů.

Celkem během období vlastnictví pozemku organizace uznala 1,2 milionu rublů v jiných výdajích. (100 000 RUB × 12 měsíců). To znamená, že výše neuhrazených nákladů (rozdíl mezi celkovou výší nákladů na pořízení pozemku a výší výdajů zohledněných pro daňové účely do okamžiku prodeje) činila 10,8 milionu rublů. (12 milionů - 1,2 milionu rublů). To znamená, že v důsledku prodeje pozemku vznikla v daňovém účetnictví prodávajícího ztráta ve výši 4,8 milionu rublů. (10,8 milionů rublů - 6 milionů rublů). Organizace zaúčtuje částku vzniklé ztráty pro daňové účely rovným dílem po dobu 10 let (období pro odepisování nákladů na pořízení areálu, které si stanovila ve svých účetních zásadách). Každý měsíc bude moci zahrnout 40 000 rublů do jiných výdajů. (4,8 milionu rublů ÷ 10 let ÷ 12 měsíců). V červenci 2010 má tedy společnost právo uznat jako náklady pouze část ztráty ve výši 40 000 rublů.

Pokud v důsledku prodeje pozemku vznikne ztráta

Řekněme, že výše neuhrazených nákladů poplatníka spojených s nabytím práva k pozemku přesáhla jeho prodejní cenu. V tomto případě se má za to, že prodávající pozemku utrpěl ztrátu. Nemůže však daňově uznat výši ztráty najednou. V odstavci 3 článku 5 článku 264.1 daňového řádu Ruské federace se uvádí, že ztráta z prodeje práva na pozemek je zahrnuta do ostatních výdajů poplatníka rovným dílem po určité období.

Bohužel z doslovného čtení článku 3 článku 5 článku 264.1 daňového řádu Ruské federace je obtížné pochopit, jak vypočítat toto období. Ministerstvo financí Ruska v dopisech ze dne 05.08.07 č. 03-03-05/111 a ze dne 31.10.07 č. 03-03-06/1/752 vysvětlilo, že pravidla pro výpočet tohoto období závisí na o postupu, který poplatník zvolil při uznávání výdajů spojených s pořízením pozemku . Připomeňme, že zvolený postup odepisování těchto výdajů musí být zafixován v účetní politice uplatňované pro daňové účely (odst. 2, pododstavec 1, odstavec 3 článku 264.1 daňového řádu Ruské federace).

Možnost jedna— v daňovém účetnictví organizace účtuje výdaje na pořízení pozemků rovnoměrně ve lhůtě jím samostatně stanovené. Tato doba nesmí být kratší než pět let (odstavec 1, pododstavec 1, odstavec 3, článek 264.1 daňového řádu Ruské federace). Pokud organizace obdržela ztrátu z prodeje pozemku, předpokládá se, že období, během kterého bude muset částku této ztráty odepsat rovnoměrně, aby snížila základ daně, se rovná období, které stanovila pro uznání náklady na pořízení pozemku.

Upozornění: prodávající započítává tuto ztrátu rovným dílem do ostatních nákladů počínaje účetním (zdaňovacím) obdobím, ve kterém tuto ztrátu obdržel. Toto je stanovisko ruského ministerstva financí uvedené v dopise ze dne 31. října 2007 č. 03-03-06/1/752.

Příklad 2

Použijme podmínku z příkladu 1. Řekněme, že Interkhim LLC byla nucena prodat pozemek za 1 000 000 rublů.

Vzhledem k tomu, že výše neuhrazených nákladů spojených s nabytím práv k pozemkům (1 092 000 rublů) převyšovala prodejní cenu pozemku, utrpěla organizace v důsledku této transakce ztrátu. Výše ztráty činila 92 000 rublů. (1 092 000 RUB – 1 000 000 RUB).

Podle účetní politiky Interchem LLC plánovala zaúčtovat náklady spojené s pořízením pozemků do 5 let (60 měsíců). Proto ve stejném období zahrne rovným dílem ztrátu z prodeje pozemků do ostatních nákladů. Každý měsíc bude organizace moci odepsat 1 533,33 rublů. (92 000 RUB ÷ 60 měsíců). To znamená, že do konce roku 2010 společnost vezme v úvahu 9199,98 rublů jako ostatní výdaje. (1 533,33 RUB × 6 měsíců). Odpis celé výše ztráty přijaté v červenci 2010 z prodeje pozemku provede organizace až v červnu 2015.

Poznámka

Pokud již byly všechny výdaje odepsány

Je možné, že v době prodeje pozemku jsou již všechny náklady spojené s jeho pořízením daňově zcela odepsány. To je typické především pro organizace, které zvolily způsob odepisování těchto výdajů na základě daňového základu předchozího zdaňovacího období. Pokud totiž v roce předcházejícím roku nabytí pozemku měla společnost vysoký zisk, může si daňově uznat celou částku nákladů na pořízení pozemku hned v roce jeho koupě. (samozřejmě pokud je zisk tak vysoký, že i náklady na pozemek jsou nižší než 30 % z toho).

Dalším příkladem je, že organizace, která odepisovala náklady na pořízení pozemku rovnoměrně po dobu pěti let, jej prodá po uplynutí pětileté doby vlastnictví (např. 6 nebo 10 let ode dne nabytí pozemku a předložení dokladů pro stát zápis jeho vlastnictví).

Za těchto okolností nemá prodávající žádné neuhrazené náklady spojené s koupí pozemku. Ostatně všechny výdaje spojené s pořízením pozemku byly již daňově zohledněny. V daňovém účetnictví tedy prodávající organizace nemá právo snížit prodejní cenu o jakékoli výdaje. To znamená, že organizace je povinna odvést daň z příjmu z celé částky přijaté prodejem pozemku.

Možnost dvě— pro daňové účely organizace uznává výdaje spojené s pořízením pozemků ve výši odpovídající určité procento ze základu daně k dani z příjmů za předchozí zdaňovací období. Konkrétní procento odpisu (ne více než 30 %) stanoví daňový poplatník samostatně v účetní politice pro daňové účely (odstavce 1 a 2, pododstavec 1, odstavec 3, článek 264.1 daňového řádu Ruské federace).

Ruské ministerstvo financí vysvětlilo, že při výběru této možnosti pro uznání nákladů na pořízení pozemku se ztráta z prodeje pozemku odepisuje rovnoměrně po dobu skutečného vlastnictví tohoto pozemku. Daňové ztráty se začínají odepisovat od účetního období, ve kterém byly přijaty.

Jak určit dobu skutečného vlastnictví pozemku? Pozemky jsou nemovitostmi, a proto převod jejich vlastnictví podléhá státní registraci v územním orgánu Rosreestr (ustanovení 1 článku 130, ustanovení 1 článku 551 občanského zákoníku Ruské federace a ustanovení 1 čl. 25 zemského zákoníku). Doba skutečného vlastnictví pozemku by tedy měla být stanovena na základě osvědčení o státní registraci práv vydaných územním orgánem Rosreestr. Tato doba se počítá ode dne státní registrace vlastnictví pozemku a končí okamžikem převodu vlastnictví na nového vlastníka (kupujícího).

Státní registrace práv k nemovitostem se provádí nejpozději do jednoho měsíce ode dne obdržení dokumentů potřebných k registraci. To je stanoveno v odstavci 3 článku 13 federálního zákona ze dne 21. července 1997 č. 122-FZ „o státní registraci práv na nemovitost a transakce s ním." Datum předložení dokumentů registračním orgánům a datum státní registrace vlastnictví pozemku zpravidla spadají do různých měsíců. V případě takové nesrovnalosti se měsíc, ve kterém byly dokumenty předloženy ke státní registraci při koupi pozemku, nezapočítává do doby skutečného vlastnictví pozemku, která se používá k odepsání výše ztráty. A naopak měsíc podání dokumentů ke státní registraci při následném prodeji tohoto pozemku je prodávajícím zohledněn v době skutečného vlastnictví pozemku.

Příklad 3

V dubnu 2009 zakoupila společnost Business Center LLC za 5 300 000 RUB. pozemek, který byl ve vlastnictví obce pro stavbu obchodního a kancelářského centra na něm. Ve stejném měsíci byly předloženy dokumenty ke státní registraci vlastnictví pozemku. Vlastnictví stránek společnosti Business Center LLC bylo zaregistrováno 15. května 2009, což je potvrzeno příslušným certifikátem. Organizace ve svém účetním postupu stanovila, že pro daňové účely uznává náklady na nabytí práva k pozemkům ve výši 25 % ze základu daně předchozího zdaňovacího období. Již v červnu 2010 však byla společnost nucena prodat tento pozemek za 3 000 000 rublů. Dne 16. července 2010 bylo zapsáno vlastnictví nového vlastníka k pozemku a v témže měsíci byl pozemek převeden na nového vlastníka na základě převodního a kolaudačního listu. V roce 2009 organizace zahrnula do výdajů, které snižují zdanitelný zisk, náklady na nákup pozemku ve výši 125 000 rublů a v roce 2010 - 75 000 rublů.

Výše neuhrazených nákladů spojených s pořízením pozemku je 5 100 000 RUB. (5 300 000 RUB - 125 000 RUB - 75 000 RUB). To znamená, že ztráta z prodeje pozemku činila 2 100 000 rublů. (5 100 000 RUB – 3 000 000 RUB).

V době převodu vlastnictví pozemku na nového vlastníka vlastnila Business Center LLC pozemek po dobu 15 měsíců (od května 2009 do července 2010). V důsledku toho během stejného období organizace odepíše rovným dílem ztrátu, kterou získala v důsledku prodeje pozemku. Každý měsíc počínaje červencem 2010 (měsícem skutečného převodu webu na nového vlastníka) společnost zahrnuje 140 000 rublů v jiných výdajích. (2 100 000 RUB ÷ 15 měsíců). Do konce roku 2010 tedy uznává jako výdaje 840 000 RUB. (140 000 RUB × 6 měsíců). Částka neodepsané ztráty na konci roku 2010 je 1 260 000 RUB. (2 100 000 RUB - 840 000 RUB) bude organizace schopna plně zahrnout do výdajů na základě výsledků za devět měsíců roku 2011.

Názor odborníka

E.S. Romanchuk, expert časopisu Russian Tax Courier:

„Předpokládejme, že organizace v únoru 2010 prodala pozemek, který získala v prosinci loňského roku, to znamená, že pozemek byl v jejím vlastnictví pouze tři měsíce – jeden měsíc v roce 2009 a dva měsíce v roce 2010. Účetní politika organizace uvádí. že náklady na pořízení pozemků jsou daňově uznány ve výši 30 % základu daně předchozího zdaňovacího období při užívání pozemku nestihla organizace daňově zohlednit celá částka nákladů spojených s jeho pořízením, tj. část těchto nákladů zůstala v daňovém účetnictví neuhrazena, určí výsledek transakce na prodej pozemku?

Nejprve je nutné spočítat výši nákladů na pořízení pozemku, které nebyly uhrazeny do doby jeho prodeje. Je zřejmé, že v popsané situaci právě toto vyvolává nejvíce otázek. Problém je v tom, že čl. 264 odst. 1 daňového řádu Ruské federace nestanoví, v jakém okamžiku lze uznat výdaje na pořízení pozemků při volbě stanoveného způsobu jejich odepisování (jako procento ze základu daně za předchozí rok). daň z příjmu). Současně v článku 264.1 daňového řádu Ruské federace Rovněž není požadováno rovnoměrné účtování nákladů. při použití této metody. Lze tedy konstatovat, že výdaje by měly být zohledněny bez ohledu na počet měsíců, po které organizace pozemek v kalendářním roce skutečně vlastnila.

Správnost tohoto závěru potvrzuje také skutečnost, že normy pododstavce 1 odstavce 3 článku 264.1 daňového řádu Ruské federace dávají daňovým poplatníkům právo nezávisle určit postup pro uznávání výdajů na pořízení pozemků a konsolidovat v účetních zásadách pro daňové účely. Organizace má tedy právo uvést ve svých účetních zásadách následující. V roce, ve kterém byl pozemek nabyt, se odpovídající část výdajů daňově zohlední v měsíci podání dokladů pro státní registraci práv k pozemku. V dalších letech se část nákladů na pořízení pozemku vztahující se k běžnému zdaňovacímu období zahrnuje do nákladů vždy k poslednímu dni prvního měsíce daného roku (tj. 31. ledna).

Vraťme se k výpočtu výsledku transakce prodeje pozemku, který byl ve vlastnictví vlastníka pouhé tři měsíce. Pokud by výše uvedené formulace byly v účetních zásadách obsaženy, měla organizace v prosinci 2009 právo zohlednit pro daňové účely celou částku povolených výdajů za daný rok (tj. 30 % základu daně za rok 2008) . V lednu 2010 si společnost mohla zahrnout do nákladů částku ve výši 30 % zdanitelného zisku za rok 2009. Pro výpočet této částky by měl být základ daně vypočtený za rok 2009 navýšen o částku výdajů na pořízení pozemku uznanou v prosinci tohoto roku (odst. 1, odst. 3, článek 264.1 daňového řádu Ruské federace ).

Rozdíl mezi náklady na pořízení pozemku a výší výdajů evidovaných organizací v prosinci 2009 a lednu 2010 představuje její neuhrazené náklady. Snížením prodejní ceny stránek o výši neuhrazených nákladů společnost určí výsledek této transakce – zisk nebo ztrátu. Z celého získaného zisku musíte zaplatit daň z příjmu. Vznikne-li ztráta, nelze ji najednou pro daňové účely uznat. Výše ztráty z prodeje pozemku musí být započtena do ostatních výdajů rovným dílem po dobu skutečného vlastnictví tohoto pozemku (v našem případě do tří měsíců). To znamená, že organizace měla právo uznat celou výši ztráty (pokud byl pozemek samozřejmě prodán se ztrátou) přímo v roce 2010 - od února do dubna včetně.

Dám ti další zajímavý příklad. Předpokládejme, že organizace koupila pozemek v červenci 2010 za 20 milionů rublů. a již v srpnu jej prodal za pouhé 4 miliony rublů. Na základě výše zdanitelného zisku za rok 2009 zahrnula v červenci letošního roku do nákladů 6 milionů rublů. V době prodeje pozemku tak neuhrazené náklady činily 14 milionů rublů. (20 milionů rublů - 6 milionů rublů). To znamená, že výše ztráty z transakce se rovná 10 milionům rublů. (14 milionů rublů - 4 miliony rublů). Vzhledem k tomu, že prodávající vlastnil pozemek pouze jeden měsíc, má právo vzít v úvahu celou částku ztráty ve výši 10 milionů rublů. již v srpnu 2010"

Odraz v přiznání k dani z příjmu

V daňovém přiznání k dani z příjmů jsou výsledky z prodeje pozemků promítnuty do přílohy č. 3 k listu 02. Připomeňme, že tato příloha je určena pro výpočet částek výdajů na provoz, jehož finanční výsledky jsou zohledňovat při zvláštním zdanění zisku.

Pokud tedy organizace uznává výdaje spojené s prodejem pozemku, v souladu s pravidly stanovenými v odstavci 5 článku 264.1 daňového řádu Ruské federace, vyplní řádky 240-260 v příloze č. 3 k list 02 prohlášení. Označují:

• v ř. 240 - prodejní cena pozemku;
• ř. 250 - výše neuhrazených nákladů spojených s pořízením tohoto pozemku;
• ř. 260 - ztráta z prodeje pozemku (výše ztráty se stanoví samostatně za každý prodaný pozemek).

Pokud je z prodeje pozemku dosaženo zisku, řádek 260 se nevyplňuje a výše zisku v příloze č. 3 k listu 02 se samostatně nepromítá.

Uvádí se výše ztráty z prodeje pozemku, kterou organizace zahrne do jiných nákladů v běžném vykazovacím (daňovém) období na základě pododstavce 3 odstavce 5 článku 264.1 daňového řádu Ruské federace. v řádku 110 přílohy č. 2 k listu 02 přiznání.

Prodej pozemků pořízených před rokem 2007 nebo nekoupených od státu (obce)

Ještě jednou poznamenejme, že neplatí odstavec 5 článku 264.1 daňového řádu Ruské federace, který stanoví postup pro výpočet zisku (ztráty) z prodeje pozemku a pravidla pro odepisování takové ztráty. na všechny případy prodeje pozemků právnickými osobami. Organizace tedy není povinna použít pravidla tohoto odstavce, pokud prodává pozemek, který byl získán:

• od státu nebo obce do roku 2007;
• jiná ruská nebo zahraniční obchodní organizace nebo od jednotlivce (bez ohledu na rok akvizice);
• státní nebo obecní subjekt v roce 2007 nebo později, pokud se na pozemku v době pořízení nenacházely budovy (budovy, stavby, stavby) ve vlastnictví poplatníka a investiční výstavba dlouhodobého majetku nebyla původně plánována a ani ve skutečnosti nebyla na něm prováděné (např. pozemky se zamýšleným využitím pro zemědělské účely).

Pro účely daně ze zisku se prodej pozemků v uvedených situacích považuje za prodej jiného majetku. V důsledku toho je zisk (ztráta) z prodeje těchto pozemků stanoven na základě pododstavce 2 odstavce 1 článku 268 daňového řádu Ruské federace. Uvádí, že prodávající má právo snížit přijatý příjem z prodeje jiného majetku o cenu jeho pořízení. Podobná vysvětlení obsahuje dopis Ministerstva financí Ruska ze dne 4. března 2010 č. 03-03-06/1/111. Tento dopis pojednává o situaci s prodejem zemědělského pozemku, jehož zamýšlené využití nezahrnuje investiční výstavbu. Možnost snížení příjmu z prodeje pozemku dříve zakoupeného od komerční organizace nebo jednotlivce o kupní cenu tohoto pozemku je uvedena v dopise Ministerstva financí Ruska ze dne 22. dubna 2010 č. 03-03- 06/1/282.

Na rozdíl od prodeje pozemků pořízených od státu (obecního subjektu) v roce 2007 nebo později lze při stanovení zisku (ztráty) z prodeje jiného majetku snížit přijatý příjem o celou částku výdajů spojené s pořízením lokality, a nejen výši neuhrazených nákladů. Od okamžiku nákupu pozemku až do jeho prodeje organizace skutečně nezohlednila pro daňové účely výdaje spojené s jeho pořízením (článek 1 článku 264.1 daňového řádu Ruské federace). Ta má možnost uznat tyto výdaje pouze v případě následného prodeje takového pozemku.

Kromě toho má prodejce pozemku, který nesplňuje požadavky odstavce 1 článku 264.1 daňového řádu Ruské federace, právo snížit příjem z prodeje tohoto pozemku o částku výdajů přímo souvisejících s jeho prodej (např. náklady na ocenění pozemku). To je uvedeno v odstavci 1 článku 268 daňového řádu Ruské federace.

Pokud kupní cena pozemku s přihlédnutím k nákladům spojeným s jeho prodejem převyšuje výtěžek z jeho prodeje, je přebytečná částka vykázána jako ztráta. Taková ztráta se zohledňuje pro účely daně ze zisku k okamžiku účetního (zdaňovacího) období, ve kterém byla přijata. Základem je odstavec 2 článku 268 daňového řádu Ruské federace.

Příklad 4

V roce 2006 Aspect LLC získala vlastnictví pozemku od individuálního podnikatele A.N. Karapetyan za 5 200 000 rublů. V červenci 2010 organizace prodala tento pozemek společnosti Stroykompleks CJSC za 6 600 000 RUB. Před uvedením stránky do prodeje pozvala společnost Aspect LLC nezávislého odhadce. Náklady na jeho posudkové služby Tržní hodnota pozemek činil 259 600 rublů. (včetně DPH 39 600 RUB).

Vzhledem k tomu, že pozemek byl zakoupen od fyzické osoby, společnost Aspect LLC při výpočtu daně z příjmu v letech 2006-2010 nezohlednila náklady spojené s jeho pořízením. V červenci 2010, kdy organizace prodala pozemek, zahrnula do příjmu 6 600 000 RUB. V nákladech vzala prodávající v úvahu náklady na pořízení webu a náklady na jeho vyhodnocení, tedy 5 420 000 rublů. (5 200 000 RUB + 259 600 - 39 600 RUB). Zisk z prodeje pozemku, uznaný v daňovém účetnictví, tedy činil 1 180 000 rublů. (6 600 000 RUB – 5 420 000 RUB)

Společnost Invest-Real Estate disponuje rozsáhlou databází nabídek pozemků. Jedná se o pozemky využitelné pro provozovnu - sklady, továrny, servisní dílny atd. Při výběru webu pro firmu musíte nejprve stanovit základní kritéria vyhledávání. Určete hledané území: ve městě nebo v příměstské oblasti. Od toho se odvíjí cena pozemku. U některých typů pozemků pro komerční výstavbu bude rozhodující výběr lokality, v jiných případech dostupnost komunikací nebo cena. Je-li pozemek nutný pro podnikání, je třeba zohlednit jeho účel a typ povoleného využití.

Za určitých podmínek může být kategorie povoleného užívání stránek změněna v souladu s platnou legislativou. Při výběru umístění webu vezměte v úvahu povahu podnikání, pro které je určeno. Supermarket bude vyžadovat pozemek ve městě, oblasti s vysokou hustotou osídlení a dobrou dopravní dostupností.

Pro autoservis nebo myčku aut jsou vhodné prostory v blízkosti dopravních cest. Pokud plánujete postavit čerpací stanici, optimálním místem by bylo místo s pohodlným přístupem, které se nachází v blízkosti velké křižovatky, v blízkosti servisního střediska nebo parkoviště. To bere v úvahu kategorii nebezpečnosti podniku a schopnost vyhovět požadavkům na vzdálenost od blízkých budov atd. Při výběru pozemku pro sklad se přihlíží k jeho účelu. Pokud je to sklad hotové výrobky nebo velkoobchodně pro obchodní podnik, budete jej muset umístit v blízkosti obsluhovaného zařízení. Důležitým kritériem výběru je také přítomnost nebo možnost zásobování komunikací a jejich vlastnosti. Je nutné zjistit potřebu elektrické energie, vody atd. pro podnik. Pozemek pro podnikání lze koupit do vlastnictví nebo na něj lze podepsat smlouvu o dlouhodobém pronájmu. Výběr pozemku pro podnikání a registrace vlastnictví a dalších dokumentů k němu je složitý úkol, bude třeba vzít v úvahu mnoho nuancí.

Specialisté společnosti Invest-Real Estate mají bohaté zkušenosti v realitním sektoru v regionu a jsou schopni pomoci s výběrem nejvhodnější lokality pro konkrétní podnik. S naší pomocí bude výběr pozemku pro podnikání proveden správně z hlediska optimálních nákladů a perspektiv rozvoje podniku.

Technologie pro prodej pozemků v rámci privatizovaných podniků

Omezení nákupu pozemků v rámci privatizovaných podniků

Procesně a právně by se při nákupu pozemků mělo rozlišovat mezi zastavěnou a prázdnou částí (graf 15.3).

Vybudovat Pozemky ve městech a obcích se považují za pozemky, na kterých nebo pod kterými se nacházejí podniky, budovy, stavby a stavby. Za zastavěný pozemek privatizovaného podniku se považuje celé území podniku s výjimkou prázdných nezastavěných ploch (včetně vyhrazených podle projektová dokumentace) pozemky.

Prázdné nezastavěné pozemky (parcely), jejichž uživatelem je privatizovaný podnik, mohou být rozhodnutím podniku:

• a) ponechány v obecním (státním) vlastnictví s pronájmem tomuto podniku nebo bez něj;
• b) koupil podnik společně se zastavěnou plochou a za stejnou cenu, pokud podnik provádí předepsaným způsobem jejich vývoj do tří let ode dne vstupu do vlastnictví.

Pokud podnik nesplní poslední podmínku, je povinen jej prodat způsobem stanoveným právními předpisy Ruské federace pro prodej nezastavěných pozemků státního (obecního) majetku. V tomto případě, stejně jako v případě prodeje nezastavěného pozemku před uplynutím tří let ode dne převzetí vlastnictví, je prodávajícímu účtován jednorázový poplatek do místního rozpočtu ve výši 30 % z částky. o kterou náklady na prodej pozemku převýšily náklady na jeho pořízení.

Při privatizaci pozemků je postup používání podloží stanoven v souladu se zákonem Ruské federace o podloží.

Při prodeji zastavěného pozemku v hranicích měst a jiných obydlených oblastí v souladu se základními ustanoveními právo vlastníka k pozemku zahrnuje právo jakéhokoli povoleného užívání, které do doby uzákonění územního plánování znamená právo užívat pozemek spolu s těmi, kteří se na něm nacházejí budovy, stavby, stavby

Schéma 15.3.

všemi prostředky, které nejsou v rozporu s omezeními stanovenými příslušnými orgány (místními samosprávami) na základě platné legislativy a schválených stavebních, hygienických, ekologických a požárně bezpečnostních norem.

Není dovoleno stanovit cílový (jediný) způsob využití nemovitosti, včetně pozemku, ani stanovit omezení užívání. samostatná oblast. Taková omezení mohou být stanovena pouze pro všechny oblasti v rámci dané funkční zóny v souladu s právními předpisy Ruské federace. Vlastník má právo užívat zastavěný pozemek spolu s budovami, stavbami, stavbami a areály na něm umístěnými způsoby a k účelům, které nejsou zakázány v dané funkční zóně tohoto města (sídliště) nebo v rámci poloměru 100 m od hranic tohoto pozemku.

Vlastníci pozemků mají právo bezplatně zaregistrovat tu část objektů inženýrské infrastruktury, která slouží výhradně k podpoře nemovitého objektu (objektů) daného vlastníka (až po hranici pozemku nebo - u kabelů). a potrubí - před napojením na příslušné dálnice) po dohodě s příslušným úřadem . Výstavba nových objektů infrastruktury v místě, včetně položení elektrických a telefonních kabelů, vodovodních a plynových potrubí, kanalizací, jejichž umístěním může dojít ke vzniku škody vlastníkovi, se provádí za úhradu v souladu s dohodou mezi vlastník lokality a příslušný státní (obecní) orgán. Omezení užívání zastavěného pozemku, která existují v době privatizace (prodeje) podniku nebo jiného majetku, jsou platná.

Příslušné územní orgány Rosreestr a Gosstroy jsou povinny poskytnout žadateli do 2 měsíců informace podléhající registraci o omezeních užívacích práv k pozemku, včetně veřejných věcných břemen existujících ke dni prodeje budovy, stavby, stavby, podniku, jakož i taková věcná břemena, jejichž zřízení bylo upraveno rozhodnutími příslušných orgánů státní moc(orgány samosprávy) přijaté k uvedenému datu.

Zápis vlastnictví k pozemku

Konečná fáze nákupu pozemku zahrnuje zavedené postupy pro registraci vlastnictví pozemku (grafy 15.4-15.9). Kompletní balík dokumentů spolu s žádostí č. 2 (viz schéma 15.2) předloží kupující územnímu výkonnému orgánu správy majetku, který uzavře smlouvu o koupi a prodeji pozemků.

Do týdne od okamžiku, kdy dokumenty předložené kupujícím obdrží od Federální agentury pro správu majetku, podepíše prodávající s kupujícím smlouvu o koupi a prodeji pozemku a vydá ji kupujícímu. platební příkaz zaplatit náklady na pozemek ve stanovené výši.

Pokud dokumenty předložené prodávajícímu nesouhlasí stanovené požadavky, prodávající je vrátí Federálnímu úřadu pro správu majetku.

Pokud kupující odmítne uzavřít smlouvu nebo se nedostaví do tří měsíců, vrátí prodávající dokumenty s příslušným oznámením Federálnímu úřadu pro správu majetku.

Kupující do týdne od vystavení platebního příkazu jej předloží prodávajícímu řádně provedený, zaplacený, s potvrzením převodu Peníze na účet určený prodávajícím.

Do dvou týdnů po úplném zaplacení nákladů na pozemek v souladu s kupní a prodejní smlouvou zašle Federální agentura pro správu majetku registrační službě Rosreestr následující dokumenty:

• o kopii kupní a prodejní smlouvy na pozemek;
• o dopis potvrzující úplné zaplacení podle smlouvy a návrh na vydání předepsaným způsobem dokladů o vlastnictví pozemku.

Uhrazený platební rozkaz a smlouva o koupi a prodeji pozemku jsou nesporným podkladem pro vystavení dokladů o vlastnictví pozemku kupujícímu. Doklady musí okresní (městská) správa vydat do dvou týdnů ode dne obdržení dopisu územního výkonného orgánu správy majetku. Za porušení podmínek a postupu při přepisu práva trvalého (věčného) užívání pozemků do vlastnického nebo nájemního práva je pro právnické osoby a fyzické osoby podnikatele od 1. 1. 2013 stanovena pokuta ve výši od 20 tisíc do 100 tisíc rublů. (článek 7.34 zákoníku o správních deliktech Ruské federace).

Schéma 15.4.

Schéma 15.5.

Schéma 15.6.

Schéma 15.7. Práva k pozemku při prodeji budovy (stavby), nachází se na něm

Schéma 15.8. Práva vlastníka budovy (stavby) k části toho, co se prodává jim pozemek

Systém 15.9.

Prodej práva na pronájem pozemků v Moskvě prostřednictvím soutěže

V Moskvě lze nyní pozemky převést do soukromého vlastnictví a prostřednictvím soutěže se prodávají práva na dlouhodobý pronájem. Vlastnictví jakékoli budovy automaticky neznamená vlastnictví pozemku, který je k ní připojen. V tomto případě se nekupuje právo na pronájem pozemku nacházejícího se pod rozměry privatizované budovy (struktury). K sousednímu pozemku, pokud je vyloučen z veřejného užívání, lze na žádost uživatele pozemku odkoupit nájemní právo.

Postup při pořádání soutěží na poskytování dlouhodobého pronájmu pozemků v Moskvě je uveden v diagramech 15.10-15.13.

Schéma 15.10.

Schéma 15.11.

Schéma 15.12.

Schéma 15.13. Postup při uzavírání smluv a vyrovnání na základě výsledků soutěže o právo na pronájem pozemků spiknutí v Moskvě

Pro výpočet koupě práv k dlouhodobému a krátkodobému pronájmu pozemků byly schváleny základní sazby na základě tržní ceny nájemní práva na základě výsledků soutěží. Bylo zjištěno, že výše platby za koupi práva k dlouhodobému pronájmu pozemků pro výstavbu komerčních, bytových a jiných investičních zařízení nezávisí na době pronájmu.

Pokud fyzická resp právnická osoba má vlastnické právo (hospodářské nebo provozní řízení) pouze k části budovy, pak se výměra jeho pozemkového podílu vypočítá v poměru k výměře budovy, která mu náleží, aniž by se tento naturální podíl přiděloval. V obytném mikrodistru se složitým vývojem, kdy je stanovení hranic naturálního vlastnictví domů nepraktické, je plocha pozemku určena výpočtem (graf 15.14).

Schéma 15.14.