Práctica judicial de hipotecas: ¿qué debe esperar un prestatario? Hipoteca en moneda extranjera. Mi historia de miedo: cómo procede el tribunal hipotecario

Las organizaciones financieras comenzaron hace relativamente poco tiempo a conceder préstamos para liquidar préstamos para vivienda. Incluso hoy en día, no todos los bancos importantes ofrecen servicios de refinanciación de hipotecas. Mientras tanto, estos productos crediticios tienen demanda entre los prestatarios rusos que desean reducir el monto del sobrepago o simplemente cambiar ciertas condiciones de pago de la deuda. Sin embargo, muchos de ellos desconocen todos los detalles y características de la refinanciación hipotecaria. Y refinanciar un préstamo, especialmente uno específico, es un proceso bastante complicado.

Condiciones y requisitos de los bancos.

Los bienes inmuebles adquiridos con fondos prestados siempre actúan como garantía principal. En consecuencia, la vivienda hipotecada queda pignorada al prestamista original, quien, a su vez, retirará el gravamen correspondiente sólo cuando reciba todo el dinero emitido al prestatario. Mientras tanto, según los detalles del proceso de refinanciación de la hipoteca, la deuda se reembolsa tras la celebración de un nuevo acuerdo con otro banco. Y el segundo prestamista también necesita una garantía en forma de bienes inmuebles que el prestatario compró a crédito. Y aquí dificultad principal– ¿Cómo conseguir una nueva hipoteca y pignorar su casa si todavía es garantía del préstamo actual? Hay dos opciones para resolver este problema.

El prestatario proporciona al segundo banco una garantía temporal, cuyo coste corresponde al importe del préstamo previsto. Pero si, por supuesto, el prestamista acepta dichas condiciones. En tal situación, la institución financiera y el prestatario celebran, además del principal, un acuerdo adicional. Este documento establece que una vez que el prestatario haya saldado completamente la deuda actual, está obligado a pignorar la propiedad como garantía de la hipoteca resultante.
El deudor pide al primer acreedor que retire el gravamen de los bienes pignorados antes de recibir el importe total de la deuda. Para evitar engaños por parte del cliente, los bancos en tales casos celebran un acuerdo adicional, según el cual el prestatario pagará el préstamo hipotecario después de completar una nueva transacción. Cabe señalar que esta opción es menos común porque pocos acreedores aceptan no estar garantizados.

Cómo se refinancian los préstamos para vivienda

En cuanto a la elección de un programa específico, en este asunto el prestatario se centra principalmente en el costo del producto crediticio, es decir, el tamaño de la tasa. Además, muchas personas contratan un nuevo préstamo hipotecario para cambiar otros parámetros, como el plazo de amortización o el plan de amortización. Pero, independientemente del propósito de refinanciar una hipoteca, este proceso siempre ocurre de la misma manera, según un plan estándar. Entonces, la refinanciación consiste en lo siguiente:

El deudor aclara con el primer acreedor la cantidad total que aún no le ha pagado, así como el importe de la deuda ya pagada. Este informe financiero debe indicar cantidad exacta todos los pagos realizados.
Solicitar un nuevo préstamo hipotecario. Vale la pena señalar que en algunos bancos puede solicitar refinanciamiento en línea, en el sitio web oficial. organización financiera.
Cuando el departamento de préstamos aprueba la solicitud, el prestatario proporciona a la institución financiera que ha acordado concederle un nuevo préstamo hipotecario todos los documentos necesarios. Esta lista incluye necesariamente el informe financiero tomado del primer banco.
Después de comprobar cuidadosamente los documentos y la información proporcionados por el prestatario, se redacta un acuerdo. El documento principal de la operación de préstamo de efectivo se firma cuando se liquidan todos los detalles de la refinanciación.
Después de celebrar un contrato hipotecario, el banco paga la deuda de su cliente transfiriendo la cantidad requerida a la cuenta del acreedor anterior. A partir de este momento, el prestatario se convierte en deudor de otra entidad financiera.

Cosas para recordar

Antes de embarcarse en el refinanciamiento de una hipoteca, vale la pena sopesar los pros y los contras. En particular, es aconsejable calcular los posibles beneficios de recibir un nuevo préstamo específico. Si después de la refinanciación el monto del sobrepago disminuye ligeramente, no más del 2%, no habrá ningún beneficio especial. Además, al considerar un programa hipotecario, se debe prestar atención no solo a las tarifas, sino también al esquema de pago. Después de todo, el costo final del producto crediticio también depende de qué tipo de pagos se paga la deuda: diferenciado o anualidad. Si el objetivo principal de la refinanciación es cambiar el plazo de amortización de un préstamo en efectivo, entonces vale aún más la pena pensar en la viabilidad de dicho procedimiento.

Refinanciar un préstamo hipotecario requiere mucho tiempo para recopilar y procesar diversos documentos. Además, el prestatario paga todos los costes adicionales, por ejemplo, la evaluación de la garantía temporal.

La hipoteca es una forma común de comprar vivienda en Rusia. No todo el mundo puede comprar bienes inmuebles a precio completo.

El deseo de poseer un apartamento o una casa no permite una evaluación sobria de la situación, por lo que el prestatario evalúa falsamente sus capacidades. Esto tiene consecuencias negativas: incapacidad para pagar la deuda y deterioro del historial crediticio. Debido a esto, surgió un servicio: la refinanciación de préstamos hipotecarios. Cómo se lleva a cabo en Moscú y qué bancos ofrecen las condiciones más favorables, lo discutiremos más a fondo.

¿Qué es la refinanciación hipotecaria?

La refinanciación hipotecaria en Rusia se considera una reducción de los costes del préstamo mediante un nuevo préstamo hipotecario cuando las condiciones son mejores y más rentables. Este préstamo le permite pagar su hipoteca existente antes de lo previsto. El uso del programa está previsto en los casos en que las condiciones crediticias en otros bancos sean más favorables. Esto también es posible si se reducen los tipos de interés después de la crisis.

Además, el prestatario decide aprovechar el programa de refinanciación de hipotecas en Rusia cuando es muy difícil realizar los pagos y quiere reducir la presión financiera. Solicitar otro tipo de préstamo de consumo en tal situación es exactamente cero, ya que los bancos no confían en los futuros pagos del cliente. Por tanto, este programa se convierte en la única solución.

¿Cuál es la diferencia entre refinanciación y reestructuración hipotecaria?

En Rusia, la refinanciación hipotecaria a menudo se confunde con la reestructuración. Se trata de diversos servicios en los bancos, aunque se utilizan cuando surgen dificultades para pagar la deuda crediticia. ¿Cuál es la diferencia? La refinanciación se distingue por la ejecución de un nuevo contrato, con la ayuda del cual se liquida el anterior. Durante la reestructuración, tal necesidad no surge. La hipoteca subyacente se convierte para producir un pago más bajo. En este caso, el acuerdo se conserva, pero se le realizan ciertos cambios.

La refinanciación se puede realizar en cualquier banco, no solo por la imposibilidad de realizar los pagos, sino por el deseo de reducir los intereses de la hipoteca.

Solo puedes aprovechar la reestructuración en el banco principal donde se contrató el préstamo hipotecario. Es el banco, no el cliente, quien debe ofrecer dicho programa si este último está en mora. Para ello se requieren buenas razones, por ejemplo, despido, baja por maternidad, invalidez.

Ventajas y desventajas

Por supuesto, refinanciar un préstamo hipotecario tiene muchas ventajas, la principal de las cuales es la oportunidad de reducir los pagos en exceso.

Hay una serie de otras ventajas, tales como:

cambiar el calendario de pagos, que incluye reducir los pagos mensuales y aumentar el período de pago;
pagar varios préstamos al mismo tiempo;
capacidad de cambiar moneda;
retiro de un apartamento de la garantía sujeto a la contratación de un préstamo de consumo no específico.

Las desventajas incluyen:

largo proceso de recopilación de documentos y selección del programa adecuado;
Se mantiene la deducción fiscal del 13%.

Las ventajas de refinanciar una hipoteca en Rusia son mucho mayores que las desventajas, por lo que si elige el programa adecuado, existe la posibilidad de ahorrar dinero.

Rocas submarinas

¿Qué riesgos puede encontrar al refinanciar una hipoteca? Al igual que con otras ofertas de bancos rusos, puede haber trampas a las que conviene prestar atención.

La primera es que el prestatario necesitará el consentimiento del prestamista principal. Para hacer esto, en primer lugar, debe consultar los términos del contrato de préstamo. Debe tener cláusula de amortización anticipada. Si falta, no podrá utilizar el programa. También indica el consentimiento del banco, por lo que pueden seguir una serie de multas que cubren los beneficios de la refinanciación.

El segundo escollo debería ser la fidelidad del nuevo prestamista, que podrá cubrir las deudas del préstamo hipotecario contratado. El nuevo prestamista necesitará pruebas de la solvencia del prestatario, así como de la liquidez de dicha garantía.

Sin embargo, para implementar este programa, se requieren documentos adicionales, que incluyen un contrato de préstamo primario, un certificado de ausencia de atrasos, un calendario de pagos de la hipoteca y un permiso del banco principal para el pago anticipado del préstamo hipotecario.

¿Qué bancos de Moscú tienen las mejores condiciones para refinanciar un préstamo hipotecario?

En Moscú, para aprovechar la refinanciación, es necesario cumplir ciertos requisitos. La edad del prestatario es de 18 años o más. Tipo de interés del 13,5%.

Para completar el programa necesitarás:

seleccionar las mejores ofertas entre los bancos existentes en la ciudad;
presentar una solicitud de un servicio;
firma el contrato.

Si un banco se niega, es posible recurrir a otro. En 2017, las mejores condiciones para refinanciar préstamos para vivienda las ofrecen VTB 24, Sberbank, Citibank, Alfa Bank, Raiffeisenbank.

Sberbank

Sberbank es el más grande del país, al tiempo que ofrece buenas condiciones para préstamos y refinanciaciones. En este momento la tasa de interés es del 13,9% y depende del período durante el cual el prestatario desea recibir el servicio. Va desde los 3 meses hasta los 5 años.

También existen restricciones en cuanto a la cantidad. En Moscú no supera el millón de rublos. Sberbank tiene condiciones especiales para los funcionarios públicos, así como para los empleados que trabajan en el sector público. Además, el banco le permite reembolsar simultáneamente hasta 5 préstamos, independientemente de su afiliación a cualquier otra institución financiera.

VTB 24

También se pueden obtener mejores condiciones de refinanciación en el banco VTB 24. El tipo de interés aquí oscila entre el 13,9 y el 15%. En este caso, el plazo de amortización tampoco puede ser superior a 5 años. Sin embargo, el beneficio se observa en el posible monto del préstamo, que puede alcanzar los 3 millones de rublos. Un servicio muy conveniente en VTB 24 son las vacaciones de crédito, que se pueden aprovechar después de realizar tres pagos.

Banco Raiffeisen

Hoy, cuando la situación económica del país no es la más favorable, las tasas de los préstamos hipotecarios, al igual que otros programas bancarios, han comenzado a aumentar rápidamente. Pero como algunos ciudadanos de nuestro país necesitan urgentemente una vivienda, no les queda más remedio que aceptar las ofertas más favorables de los bancos durante el período determinado. Después de firmar el contrato, los prestatarios comienzan a buscar todas las formas posibles de reducir el monto del pago. Aquí es donde el programa de refinanciación de hipotecas viene al rescate. Este programa es cada vez más popular. Pero ¿qué es la refinanciación hipotecaria?

¿Qué es la refinanciación hipotecaria?

La refinanciación hipotecaria es un procedimiento en el que un prestatario obtiene un nuevo préstamo para pagar una deuda hipotecaria existente. Un requisito obligatorio es que las condiciones del nuevo préstamo sean más favorables que las condiciones de la hipoteca existente.

Normalmente, los prestatarios buscan refinanciar si encuentran buenas ofertas de préstamos y tasas de interés anuales atractivas de otros bancos.

El prestatario también recurre al procedimiento de refinanciación si el banco se niega a realizar el procedimiento de reestructuración (procedimiento en el que, durante un período difícil para el prestatario, el banco ofrece cambiar algunas condiciones del acuerdo por otras más favorables).

Consejo: Si cree que las condiciones de su hipoteca no son lo suficientemente favorables, consulte periódicamente las ofertas de préstamos de otros bancos.

¿Tiene algún beneficio el procedimiento de refinanciación?

Si puede encontrar más en cualquier banco (generalmente se pueden encontrar ofertas favorables en grandes bancos como VTB, Sberbank), entonces, sin duda, este procedimiento será rentable. Será posible cambiar la tasa de interés, reducir el pago mensual y el pago en exceso.

Si no se puede encontrar una oferta de préstamo más favorable, este procedimiento pierde todo su significado.

Consejo: Si estás en el ejército y tienes la oportunidad de aprovecharla, no pierdas esta oportunidad.

Lo mismo se aplica a los padres que tienen derecho a disponer del capital de maternidad, si es posible.

¿Qué se necesita para refinanciar una hipoteca?

Desafortunadamente, incluso hoy, a pesar de toda la popularidad de la refinanciación de hipotecas, pocos bancos ofrecen la oportunidad de aprovechar este programa. Muchos bancos creen que al realizar este tipo de trámites corren grandes riesgos, por lo que son muy responsables al verificar el nivel de ingresos del prestatario que ha solicitado este trámite.

Las instituciones financieras verifican completamente el historial crediticio del prestatario. Si encuentran algo allí que no les gusta, al prestatario se le negará el refinanciamiento de la hipoteca.

Para que se apruebe la refinanciación de un prestatario, no debe tener ni un solo pago atrasado. El prestatario también está obligado a presentar al banco un acuerdo sobre la deuda existente y todos los documentos necesarios para obtener un nuevo préstamo hipotecario.

También es un requisito previo que el préstamo hipotecario existente haya sido emitido hace más de 20 meses.

Refinanciación de hipotecas en VTB24 en 2016

VTB24 es uno de los bancos más grandes de la Federación de Rusia. ¿Qué condiciones de refinanciación ofrece este banco a sus clientes en 2016?

Tras presentar una solicitud de refinanciación, el banco se compromete a comunicar su decisión en un plazo de 5 días. El prestatario tendrá que hacer un esfuerzo y convencer al banco de que su situación financiera está empeorando.

VTB24 ofrece condiciones bastante favorables. Por ejemplo, su tasa comienza en el 13,5%. El importe máximo del préstamo es de unos 5.000.000 de rublos. La deuda se puede pagar antes de lo previsto.

Si se lo pregunta, debe comunicarse con VTB24, ellos le ofrecerán excelentes opciones para resolver este problema.

El banco más grande también tiene una oferta favorable. Federación Rusa- Sberbank. Las tarifas comienzan en 13,75%. Detalles adicionales y lista

Algunos de mis comentarios sobre la discusión de la carta de Elena Trafimova
http://www.kommersant.ru/doc_discuss.aspx?DocsID=1119137
Al Presidente de Rusia sobre los problemas relacionados con su préstamo hipotecario:

A continuación se exponen algunas de mis ideas sobre lo que habría que hacer a continuación si la situación con el tipo de cambio dólar/rublo empeorara.

Hablaremos de algo con Madame a-supergirl:
http://a-supergirl.livejournal.com/13982.html
Allí también puede encontrar sus comentarios sobre la consulta a continuación.

Consulté con un abogado de derechos humanos.

No es una superchica :)

El resultado de la conversación en breve:

¡Doy la bienvenida!
Yo: me gustaría consultar con usted qué hacer
Abogado: Buenas tardes. Escribir. :)
Yo: Abogado, ¡gracias por la respuesta! ¿Puedes describir brevemente la situación?
Abogado: escribir

Yo: Tenemos la siguiente situación (la situación se expone brevemente, los números reales han sido cambiados):
A finales de 2006 se compró un apartamento por 0.000 YХ$
Mi contribución fue del 30% (del coste de un “modesto” pero aún así tres rublos), es decir. X0 mil + préstamo YZ0 mil. El cónyuge es coprestatario. Mi hija tiene ahora 6 años. Y desde mediados de marzo mi esposa se va de baja por maternidad (estamos esperando nuestro segundo hijo). Pago mensual YQZV $ al tipo de cambio de entonces RRR00 rub. por mes. Ahora se ha convertido en STU00 frote. (es decir, 12 mil rublos más)
En noviembre-diciembre, debido a la crisis, me "pidieron" que me fuera, cambié de trabajo y mi salario aumentó en 5 mil rublos. menos (era XX se convirtió en XY mil). En el presupuesto familiar, además de mi salario, se incluía el salario de mi esposa, pero desde mediados de marzo ella se encuentra de baja por maternidad, es decir. sus 0.000 wones ya no estarán en el presupuesto familiar. Mi madre jubilada también vive con nosotros (nos ayuda a recoger a su hija del jardín de infancia y la lleva a entrenar). También parecía haber un “colchón” (de hecho, los ingresos de la familia cubrían el pago del préstamo 3 veces). Pero en realidad, incluso en tales condiciones, la situación ya es casi crítica. Sólo otros 5 rublos menos que la devaluación del rublo por parte de nuestro valiente Banco Central y eso es todo... :(
¿Qué opciones se pueden pedir realmente al banco: aplazamiento del pago, renovación del préstamo de 15 a 20 años?

Abogado: ¿Qué banco?

Yo: Deltacredito

Yo: Lo más probable es que solicite un aplazamiento, probablemente al menos para la deuda principal durante un año (aunque, por supuesto, realmente no me gustaría, pero las circunstancias me obligan). No pague durante al menos un año, y si no el pago completo, al menos no pague la deuda principal (ahora se obtiene la siguiente proporción: deuda principal 1/3 del monto del pago + intereses del préstamo 2 /3 del monto del pago)

Abogado: Pueden aceptar que por ahora solo les pague intereses: 1,2 años

Yo: ¿Hubo precedentes de Deltacredit?
Yo: ¿o aún no te has encontrado con este banco?

Abogado: no lo he encontrado

Yo: Eso es. ¿Las razones son más que reales y no podrán negarse?

Yo: Aún no hay retrasos

Abogado: Tiene que hablar correctamente: o paga sólo intereses o resuelve el problema legalmente.
Abogado: Legalmente no es rentable para ellos, entonces te encontrarán a medio camino.

Yo: ¿Qué quieres decir con "legalmente"?

9:24:40] Abogado: Aquí, consulte este artículo.
Abogado: Artículo 451. Modificación y extinción del contrato por cambio significativo de circunstancias

1. Un cambio significativo en las circunstancias de las que procedieron las partes al celebrar el contrato es la base para su modificación o terminación, salvo que el contrato disponga lo contrario o se derive de su esencia.
Un cambio de circunstancias se considera significativo cuando han cambiado tanto que, si las partes hubieran podido preverlo razonablemente, el contrato no habría sido celebrado por ellas en absoluto o se habría celebrado en términos significativamente diferentes.
2. Si las partes no han llegado a un acuerdo para poner el contrato en conformidad con circunstancias significativamente modificadas o para rescindirlo, el contrato podrá ser rescindido y, por los motivos previstos en el párrafo 4 de este artículo, modificado por el tribunal en el solicitud del interesado si concurren simultáneamente las siguientes condiciones:
1) al momento de celebrar el contrato, las partes asumieron que tal cambio de circunstancias no ocurriría;
2) el cambio de circunstancias fue causado por razones que el interesado no pudo superar después de su ocurrencia con el grado de diligencia y prudencia que le exigían la naturaleza del contrato y las condiciones de facturación;
3) la ejecución del contrato sin cambiar sus términos violaría de tal manera la relación de intereses patrimoniales de las partes correspondientes al contrato y conllevaría tal daño para el interesado que perdería en gran medida aquello con lo que tenía derecho a contar al celebrar el contrato. contrato;
4) no se desprende de las costumbres comerciales ni de la esencia del contrato que el riesgo de cambio de circunstancias sea asumido por el interesado.
3. Al rescindir un contrato debido a un cambio significativo de circunstancias, el tribunal, a solicitud de cualquiera de las partes, determina las consecuencias de rescindir el contrato, basándose en la necesidad de una distribución justa entre las partes de los costos incurridos por ellas en relación con la ejecución de este contrato.
4. La modificación del contrato debido a un cambio significativo de circunstancias está permitida por decisión judicial en casos excepcionales cuando la rescisión del contrato sea contraria al interés público o suponga un daño para las partes que exceda significativamente los costos necesarios para ejecutar el contrato en los términos cambiados por el tribunal.

Abogado: Usted, como individuo, primero debe pensar en cómo alimentarse a sí mismo y a su familia, y luego en los pagos al banco. Este es su derecho. Pero hay que protegerlo.
Abogado: artículo 451 del Código Civil de la Federación de Rusia.
==========================================

Abogado:
La mayoría de los problemas que surgen al considerar disputas sobre la rescisión (cambio) de un contrato sobre la base del art. 451 del Código Civil, quizás, esté asociado al procedimiento para acreditar un cambio significativo de circunstancias. La causa fundamental de estos problemas es la insuficiente comprensión por parte de los jueces del concepto de “cambios significativos”. Por ello, es necesario considerar con más detalle las disposiciones consagradas en el art. 451 Código Civil.

Un cambio significativo de circunstancias requiere la transformación del contrato en el caso de que, como resultado de dicho cambio, se viole el equilibrio de los intereses de propiedad de las partes del contrato y una de las partes de la transacción pierda su interés comercial en el cumplimiento. sus obligaciones. Es decir, una parte que espera un resultado económico positivo de una transacción, debido a un cambio significativo de circunstancias, no recibirá aquello con lo que tenía derecho a contar cuando se concluyó.

==========================================

Abogado: Hipotecario

La peculiaridad de un préstamo hipotecario, a diferencia de otros tipos de préstamos, es que el objeto de la transacción del préstamo es bienes raíces- siempre está pignorado ante el prestamista, es decir, el banco, hasta el reembolso total del préstamo. Con todas las consecuencias consiguientes.

1. Por tanto, como en el caso de un préstamo de coche, se recomienda una solución previa al juicio de la situación actual.

2. Si sus negociaciones y correspondencia con el banco no condujeron a nada, en esta situación, por extraño que parezca, el tribunal le ayudará. El caso es que la indicación del inciso 1 del art. es de gran importancia para el banco. 54 Ley Federal de 16 de julio de 1998 N 102-FZ “Sobre Hipotecas (Prendas de Bienes Raíces)” (en adelante, la “Ley Hipotecaria”), que establece que la ejecución hipotecaria de la propiedad pignorada en los tribunales puede ser rechazada si el deudor ha cometido la violación de la obligación garantizada por la prenda es extremadamente insignificante y el monto de los créditos del acreedor prendario como resultado de ello es claramente desproporcionado con respecto al valor de la propiedad pignorada. Y quien conozca la enorme diferencia entre el valor de su propiedad y el monto del pago mensual por la misma. Una excepción es la violación sistemática del pago de los pagos periódicos de un préstamo hipotecario. En otras palabras, si su incumplimiento de su obligación de pagar parte del préstamo es insignificante en relación con el costo del apartamento y existe al menos una posibilidad mínima de pagar la deuda de otras fuentes, el tribunal puede negarse a ejecutar la hipoteca. propiedad hipotecada.

3. En caso de ejecución judicial de la propiedad hipotecada, el banco se enfrenta a otro riesgo importante, cuya presencia a menudo influye negativamente a la hora de decidir si concede un préstamo hipotecario. Se trata de sobre lo previsto en el apartado 3 del art. 54 de la "Ley Hipotecaria", disposición según la cual, a petición suya, el tribunal, si existen buenas razones, tiene derecho, en una decisión de ejecución hipotecaria, a retrasar su ejecución hasta por un año, en particular, en el caso de que no utilice, por ejemplo, un apartamento para obtener beneficios alquilándolo. El contenido del concepto de "buenas razones" no se divulga en la Ley "sobre hipotecas". La práctica judicial deja la resolución de esta cuestión enteramente a la discreción del tribunal.

4. A pesar de que el inciso 3 del art. 54 de la "Ley Hipotecaria" regula la cuestión del aplazamiento en la venta de bienes pignorados; la legislación procesal ha establecido una base independiente, en cuya presencia el tribunal que tomó la decisión, previa solicitud, tiene derecho a posponer o diferir la ejecución de un acto judicial, cambiar el método y procedimiento para su ejecución. Esto ya se ha mencionado anteriormente. Al mismo tiempo, el hecho de que el tribunal no esté obligado por la lista limitada de motivos contenida en el apartado 3 del art. 54 de la Ley Hipotecaria. En esencia, esta norma del Código de Procedimiento Civil de la Federación de Rusia prevé una lista abierta e ilimitada de circunstancias cuya presencia puede provocar un retraso en la ejecución de la decisión judicial de ejecución hipotecaria de su vivienda. Teniendo en cuenta esta circunstancia, la duración de los procedimientos judiciales, así como el hecho de que en la práctica el tribunal a menudo da la razón al prestatario, especialmente a aquel para quien la garantía es el único lugar de residencia, el banco tiene muy pocas perspectivas de la opción judicial de ejecución hipotecaria sobre su casa, que a su vez la cola le da la oportunidad y el tiempo para resolver problemas financieros temporales.

Comprar un apartamento a través de programas hipotecarios para la mayoría de los ciudadanos– Quizás la única manera de conseguir tu propia casa. Donde sobre el correcto cumplimiento de los términos del contrato de préstamo. En caso de violaciones importantes por parte del prestatario, el prestamista tiene derecho a exigir el reembolso anticipado del monto total del préstamo e imponer una ejecución hipotecaria sobre el propio inmueble. El artículo le presentará algunos aspectos de la reclamación de deudas crediticias sobre préstamos hipotecarios ante los tribunales. Le dirá en qué casos el banco tiene derecho a cobrar la garantía: los bienes inmuebles adquiridos en el marco del programa.

¿Cuándo tiene un banco derecho a demandar por un préstamo hipotecario?

Según las normas de la legislación civil vigente, el acreedor tiene derecho a exigir el reembolso anticipado de los fondos en los siguientes casos:

Violación sistemática por parte del prestatario de los plazos para realizar pagos obligatorios.
Pérdida del consumidor por cualquier concepto de la propiedad del inmueble que sirve de garantía a la hipoteca.
Violación por parte del prestatario de la obligación de admitir un representante del prestamista que ejerza control sobre el uso previsto del apartamento y de los fondos del préstamo.
Malversación de fondos del préstamo por parte del prestatario para otros fines.

Como muestra la práctica, la razón más común para el reembolso anticipado de préstamos hipotecarios a través de los tribunales es la aparición de un retraso significativo en los pagos obligatorios. Al mismo tiempo, legalmente el acreedor tiene derecho a exigir la ejecución del bien pignorado sólo en los siguientes casos:

si el monto de las obligaciones no cumplidas por el prestatario excede el umbral del 5% del valor de la propiedad hipotecada;
incumplimiento de los plazos para realizar pagos periódicos más de tres veces en un año.

Por lo tanto, para excluir la opción de ejecución hipotecaria de un apartamento hipotecado, se deben seguir reglas simples:

no violar los plazos para realizar los pagos obligatorios del préstamo;
Notifique de inmediato al prestamista sobre cualquier cambio: registro de propiedad de un apartamento, cambio de trabajo, estado familiar, etc. Estas obligaciones por parte del prestatario se especifican en el propio contrato de préstamo;
renovar el contrato anualmente;
trate el apartamento hipotecado con cuidado y utilícelo para el fin previsto. Admitir libremente a un representante del acreedor para inspeccionar la garantía.

Cuando el prestatario deja de pagar el préstamo hipotecario, el prestamista acude a los tribunales con exigencias de rescindir el contrato de préstamo, cobrar la propiedad hipotecada y la deuda misma: su capital, intereses, sanciones y multas, y costas legales. Como muestra la práctica, los bancos recurren a este procedimiento sólo como último recurso, cuando se han utilizado todas las demás opciones de liquidación previa al juicio y no han dado ningún resultado.

Las instituciones financieras no están menos interesadas que el prestatario en la duración del préstamo y en su reembolso adecuado. Por lo tanto, tan pronto como el consumidor comprenda que las dificultades financieras temporales que han surgido provocarán retrasos en el préstamo, no debe evitar comunicarse con el prestamista. Debe comunicarse inmediatamente con el banco por escrito con la solicitud correspondiente sobre la aplicación de vacaciones crediticias, etc. Incluso si el prestamista no hace concesiones, tales acciones por parte del prestatario le beneficiarán en caso de una batalla legal.

Sin embargo, si el acreedor acudió a los tribunales, no debe entrar en pánico. Los casos de préstamos hipotecarios se examinan mediante procedimientos de reclamación. Debe tenerse en cuenta que el desconocimiento de las citaciones por parte del deudor no será motivo para negarse al acreedor a satisfacer sus demandas. En cualquier caso, el juez considerará el caso y tomará la decisión adecuada.

Es mejor que el prestatario elija una estrategia de acciones activas destinadas a protegerse. En primer lugar, el deudor debe estudiar en detalle el reclamo del acreedor y sus requisitos. Al mismo tiempo, no debes confiar únicamente en tus propias fuerzas. Debe buscar ayuda de especialistas calificados en materia crediticia.

Si hay retrasos importantes y violaciones de los términos del contrato de préstamo, el deudor, por supuesto, no podrá ganar el juicio. Pero como muestra la práctica, un enfoque competente y una protección adecuada permiten al prestatario, por ejemplo, reducir significativamente el importe de las sanciones/multas, sanciones, etc. exigidas por el prestamista. Durante el juicio es posible llegar a un acuerdo de conciliación u obligar al acreedor a reestructurar la deuda.

Dependiendo de las reclamaciones del acreedor, la sentencia judicial firme contiene una decisión de satisfacerlas mediante:

reembolso del importe de la deuda contraída;
terminación anticipada del contrato de préstamo y devolución de las cantidades adeudadas. Esto incluye deudas contraídas, sanciones, costas legales, etc.;
importes de obligaciones de deuda y bienes hipotecados con su posterior venta en subasta pública. Al mismo tiempo, el tribunal también establece el precio de venta inicial de dicha propiedad, con base en la tasación proporcionada por el demandante.

En caso de defensa jurídica correctamente formulada por el prestatario, la decisión judicial podrá contener, en particular, una resolución sobre:

reducir la cantidad de fondos declarados para recaudación;
un aumento en el valor inicial del bien hipotecado sujeto a ejecución;
provisión de planes de pago a plazos por un período de hasta un año en relación con la venta del objeto de la hipoteca;
llevar a cabo la reestructuración de las obligaciones hipotecarias del prestatario.

La depreciación del rublo a finales de 2014 puso a los titulares de hipotecas en dólares en una situación extremadamente difícil. En apenas un par de meses, el importe de los pagos mensuales en rublos aproximadamente se ha duplicado. El 23 de enero de 2015, el Banco de Rusia publicó la carta oficial No. 01-41-2/423 "Sobre la reestructuración de préstamos hipotecarios para vivienda en moneda extranjera".

Esta carta brinda a las instituciones de crédito recomendaciones sobre el trabajo con prestatarios hipotecarios que asumieron estas obligaciones antes del 1 de enero de 2015. De acuerdo con esta carta, se recomienda a los bancos "en relación con el aumento del nivel de riesgo crediticio y cambiario en el mercado financiero" que consideren la cuestión de la reestructuración de los préstamos hipotecarios para vivienda, incluida la conversión de la moneda del préstamo a rublos rusos.

Al llevar a cabo una reestructuración, la esencia de las recomendaciones se reduce a dos disposiciones. En primer lugar, se pide a los bancos que utilicen el tipo de cambio oficial de moneda extranjera respecto del rublo a partir del 1 de octubre de 2014. En esta fecha, este tipo de cambio era de 39,3836 rublos por dólar y de 49,9817 rublos por euro. En segundo lugar, los bancos deben aplicar tipos acordes con los tipos de interés emitidos. organizaciones de crédito Préstamos hipotecarios residenciales en rublos. De particular interés es el hecho de que se recomienda a los bancos aplicar las mismas condiciones si, de acuerdo con los términos del acuerdo, pretenden cobrar la deuda ante los tribunales.

En relación con la publicación de esta carta, los prestatarios con hipotecas en moneda extranjera tienen la oportunidad, con referencia a ella, de presentar la solicitud correspondiente al banco. Lo más probable es que la reestructuración pueda formalizarse como un acuerdo adicional al acuerdo de préstamo existente, de modo que una nueva carga crediticia no recaiga sobre los deudores. Sin embargo, es poco probable que los bancos que han recibido ganancias significativas de las variaciones en los tipos de cambio renuncien fácilmente a sus beneficios. Esto puede expresarse en el hecho de que el texto del acuerdo adicional puede incluir numerosas cláusulas ingeniosas que empeoran la situación del prestatario. Por lo tanto, recomendamos encarecidamente utilizar los servicios de un abogado de crédito para acompañar este evento.

Al declarar nulo el contrato de hipoteca (decisión anulada)
Documento de fecha 06/12/2011, publicado en el sitio web el 26/12/2011 bajo el número 29775, 2° civil, sobre la nulidad del contrato hipotecario, aplicación de las consecuencias de la nulidad del contrato, la decisión (requisitos básicos) fue completamente cancelado con la emisión de una nueva decisión

TRIBUNAL REGIONAL DE ULIANOVSK

TRIBUNAL REGIONAL DE ULIANOVSK

Juez Varova S.A. Caso No. 33-4240/2011

C A S A C I O N N O E O P R E D E L E N I E

Panel judicial para casos civiles del Tribunal Regional de Ulyanovsk compuesto por:

presidiendo Zhadnov Yu.M.,

jueces Fedorova L.G., Kostyunina N.V.

subsecretaria Trofimova T.A.

examinó en audiencia pública el caso sobre el recurso de casación de la sociedad anónima cerrada VTB Bank 24 contra la decisión del Tribunal Municipal de Dimitrovgrad de la región de Ulyanovsk de 10 de octubre de 2011, en la que se decidió:

Las reclamaciones de Patrikeeva N*** G*** quedarán satisfechas.

Anular el contrato de hipoteca No. *** de 28 de octubre de 2008, celebrado entre VTB 24 Bank (cerrado sociedad Anónima) y Patrikeeva N*** G***.

Aplicar las consecuencias de la nulidad del contrato dando por terminada la inscripción registral de fecha 14 de noviembre de 2008 en el Unificado registro estatal derechos sobre bienes inmuebles y transacciones con ellos en relación con la hipoteca del apartamento No. *** de la casa No. *** B en la calle S*** de la ciudad de Dimitrovgrad, región de Ulyanovsk, propiedad de Patrikeeva N*** G* **.

Tras escuchar el informe del juez L.G. Fedorova, las explicaciones del representante de VTB 24 Bank (CJSC) N.G. Naydenova, que apoyó los argumentos del recurso de casación, el representante de N.G. – Patrikeev M.V., quien consideró legal la decisión, panel judicial

U S T A N O V I L A:

Patrikeva N.G. presentó una demanda contra VTB 24 Bank (CJSC) para declarar inválido el contrato de hipoteca y aplicar las consecuencias de la nulidad del contrato.

El reclamo está motivado por el hecho de que el 28 de octubre de 2008 se concluyó un contrato de hipoteca entre CJSC Bank VTB 24 y el demandante, según el cual Patrikeeva N.G., siendo el deudor hipotecario, transfirió al acreedor hipotecario un apartamento con una superficie de 68,83 m2 en garantía (hipoteca) que le pertenecen por derecho de propiedad. La duración de este contrato se estableció hasta la fecha del pleno cumplimiento de las obligaciones del prestatario, Euro Trans LLC, en virtud del contrato de préstamo de fecha 22 de noviembre de 2007. Euro Trans LLC, en virtud de este contrato de préstamo, recibió un préstamo por un monto de 5.500.000 rublos por un período de cinco años. Considera que el contrato de hipoteca se celebró en violación de la legislación vigente y, por tanto, es inválido. Basado en la interpretación sistémica del art. Arte. 6, 78 Ley Federal “Sobre hipoteca (hipoteca de bienes inmuebles)”, art. 446 del Código de Procedimiento Civil de la Federación de Rusia, los únicos locales residenciales aptos para vivir no pueden ser objeto de una hipoteca si el crédito (préstamo) se recibió para otros fines. Considera inaceptable celebrar un contrato de prenda en relación con el único local residencial apto para vivir en el deudor hipotecario. El apartamento que presentó como garantía del contrato de préstamo es el único espacio habitable para ella y su familia.

Como terceros, el tribunal invitó a Euro Trans LLC, el Departamento de servicio federal registro estatal, catastro y cartografía de la región de Ulyanovsk, Patrikeev M.V., Patrikeev A.V., Dimitrovgrad-Lada LLC representada por el administrador concursal Khusnimardanova R.M.

Habiendo considerado las reclamaciones, el tribunal tomó la decisión anterior.

En el recurso de casación, el banco VTB 24 (sociedad anónima cerrada) solicita que se anule la decisión judicial.

La denuncia está motivada por el hecho de que el tribunal aplicó incorrectamente las normas de derecho sustantivo. Patrikeva N.G. Al celebrar el contrato de hipoteca, ella conocía sus términos y condiciones y, en consecuencia, los aceptó. Basado en la interpretación sistémica de las disposiciones. Ley Federal"Sobre la hipoteca (hipoteca de bienes inmuebles)" y el Código Civil de la Federación de Rusia en su relación, en virtud de un contrato de hipoteca, se puede pignorar la propiedad, incluido un apartamento propiedad del deudor hipotecario, y se le puede aplicar la ejecución hipotecaria. Disponibilidad de local residencial para el ciudadano deudor, que es el único apto para residencia permanente el alojamiento para él y los miembros de su familia que viven juntos en el local de su propiedad no es obstáculo para la ejecución hipotecaria sobre él, si el correspondiente local residencial está sujeto a una hipoteca (contractual o legal).

En las objeciones al recurso de casación de Patrikeeva N.G. pide dejar la decisión sin cambios, la queja - sin satisfacción.

Habiendo revisado los materiales del caso, discutido los argumentos del recurso de casación y las objeciones al mismo, la sala judicial considera que existen motivos para anular la decisión judicial.

Los motivos para anular o modificar una decisión judicial en casación son la violación o aplicación incorrecta del derecho material o procesal (artículo 362 del Código de Procedimiento Civil de la Federación de Rusia).

Esas violaciones del derecho material fueron cometidas por el tribunal de primera instancia.

Como se desprende de los materiales del caso, el 22 de noviembre de 2007 se celebró un contrato de préstamo No. *** entre VTB 24 Bank (CJSC) y EuroTrans LLC, según el cual el banco otorgó a EuroTrans LLC un préstamo por un monto de 5.500.000 rublos por un período de 60 meses al 14,5% anual para la compra de bienes inmuebles.

Para garantizar el cumplimiento de las obligaciones del Prestatario, se concluyó lo siguiente: un contrato de prenda de bienes muebles de fecha 22 de noviembre de 2007 entre el Banco y Dimitrovgrad-Lada LLC, un contrato de garantía de fecha 22 de noviembre de 2007 entre el Banco y M.V. , contrato de garantía de 22 de noviembre de 2007 entre el Banco y Patrikeev A.V., contrato de garantía de 22 de noviembre de 2007 entre el Banco y Dimitrovgrad-Lada LLC, contrato de prenda de bienes muebles de 22 de noviembre de 2007 entre el Banco y Dimitrovgrad-Lada LLC, contrato de prenda de bienes muebles de fecha 8 de agosto de 2008 entre el Banco y el Prestatario, contrato de prenda de bienes muebles de fecha 08/08/2008 entre el Banco y Dimitrovgrad-Lada LLC, contrato de hipoteca No. *** de fecha 28/10/2008 entre el Banco y N.G.

De acuerdo con este contrato de hipoteca, Patrikeeva N.G. siendo deudor hipotecario, transferido al acreedor hipotecario como garantía (hipoteca) que le pertenecía por derecho de propiedad apartamento de tres habitaciones con una superficie total de 68,83 metros cuadrados, ubicado en la dirección: región de Ulyanovsk, Dimitrovgrad, st. S***, casa *** B apto.***, para asegurar el cumplimiento de las obligaciones asumidas por EuroTrans LLC en virtud del contrato de préstamo No. *** de fecha 22 de noviembre de 2007.

14/11/2008 El Departamento del Servicio Federal de Registro de la Región de Ulyanovsk en el Registro Estatal Unificado de Derechos sobre Bienes Raíces y Transacciones con él hizo la entrada No. *** sobre la hipoteca del apartamento No. *** d. ***B en la calle. C*** en la ciudad de Dimitrovgrad, que pertenece por derecho de propiedad a N.G.

Este apartamento fue comprado por N.G. en propiedad sobre la base de un acuerdo de inversión en la construcción de un edificio residencial de fecha 20.10.2003, acuerdos de cesión de derechos y obligaciones (cesión) de fecha 27.10.2003.

La demandante solicitó que se declarara inválido el contrato de hipoteca de 28 de octubre de 2008 por considerar que el apartamento en disputa para ella y sus familiares es el único local residencial apto para vivir y que el préstamo no fue otorgado por el Banco para la compra o renovación de dicho local residencial. Mientras tanto, la opinión del demandante se basa en una comprensión incorrecta de la ley.

Al satisfacer las demandas del demandante, el tribunal se guió por el art. 78 de la Ley federal "sobre hipotecas (prenda de bienes inmuebles)", de la que se desprende que la ejecución hipotecaria de un edificio residencial o apartamento hipotecado con terminación del derecho del deudor hipotecario a utilizarlos sólo es posible con la condición de que dicho edificio residencial o apartamento se comprometió en virtud de un contrato hipotecario para garantizar el reembolso del préstamo o de un préstamo con un propósito estrictamente definido: la adquisición o construcción de un edificio o apartamento hipotecado u otro edificio residencial o apartamento, sus reparaciones importantes u otras mejoras inseparables, así como el reembolso de un contrato previamente Crédito o préstamo concedido para la adquisición o construcción de un edificio residencial o de apartamentos.

El tribunal también se guió por la parte 1 del art. 446 del Código de Procedimiento Civil de la Federación de Rusia, que establece que la recuperación mediante documentos ejecutivos no se puede aplicar a locales residenciales (parte de ellos) si para el ciudadano deudor y los miembros de su familia que viven juntos en el local de su propiedad, es el único locales aptos para residencia permanente, con excepción del inmueble especificado en este párrafo, si es objeto de hipoteca y puede ser ejecutado de conformidad con la legislación sobre hipotecas.

Al satisfacer las demandas del demandante, el tribunal de primera instancia partió del hecho de que el local residencial ubicado en la dirección: región de Ulyanovsk, Dimitrovgrad, st. C***, casa***B apto.***es el único y permanente lugar de residencia de la demandante y sus familiares, además, el préstamo se otorgó a EuroTnance LLC para las necesidades del consumidor, en relación con el cual para Este local residencial no puede ser embargado.

El panel de jueces considera que la decisión del tribunal de primera instancia no se basa en la ley.

El inciso 1 del artículo 2 de la Ley Federal No. 102-FZ de 16 de julio de 1998 "Sobre Hipotecas (Prendas de Bienes Raíces)" establece que se puede constituir una hipoteca para garantizar una obligación derivada de un contrato de crédito, de un contrato de préstamo u otro obligación, incluida una obligación basada en compra y venta, arrendamiento, contrato, otro acuerdo, que cause daño, a menos que la ley federal disponga lo contrario.

Al mismo tiempo, el artículo 5 establece que en virtud de un contrato de hipoteca se pueden pignorar los bienes inmuebles especificados en el párrafo 1 del artículo 130. Código Civil de la Federación de Rusia, cuyos derechos se registran en la forma prescrita para el registro estatal de derechos sobre bienes inmuebles y transacciones con ellos, que incluyen:

1) tierra, con excepción de los terrenos especificados en el artículo 63 de dicha Ley Federal;

2) empresas, así como edificios, estructuras y otros bienes inmuebles utilizados en actividades comerciales;

3) edificios residenciales, apartamentos y partes de edificios residenciales y apartamentos, que constan de una o más habitaciones aisladas;

4) dachas, casas de jardin, garajes y otros edificios de consumo;

5) aire y barcos de mar, buques de navegación interior y objetos espaciales.

Se puede constituir una hipoteca sobre el inmueble especificado, que pertenece al deudor hipotecario por derecho de propiedad o por derecho de gestión económica (cláusula 1 del artículo 6 de la Ley Hipotecaria).

Así, con base en la interpretación sistémica de estas disposiciones, en su relación en virtud de un contrato hipotecario, se puede pignorar la propiedad, incluido un apartamento, propiedad del deudor hipotecario.

Según el apartado 1 del art. 420 del Código Civil de la Federación de Rusia, un contrato es un acuerdo entre dos o más personas para establecer, modificar o rescindir derechos civiles y responsabilidades.

Lo dispuesto en el art. 421 del Código Civil de la Federación de Rusia establece que los ciudadanos y entidades legales son libres de celebrar un contrato.

De los materiales del caso se desprende que la hipoteca de la propiedad transferida en virtud del contrato de prenda celebrado entre VTB 24 Bank (CJSC) y N.G Patrikeeva tiene carácter contractual, por lo que N.G. Habiendo concluido el contrato de hipoteca, aceptó sus términos.

De conformidad con el art. 168 del Código Civil de la Federación de Rusia, una transacción que no cumple con los requisitos de la ley u otros actos legales es nula, a menos que la ley establezca que dicha transacción es impugnable o no prevé otras consecuencias de la infracción.

En apoyo de su reclamación, la demandante se refiere a la inconsistencia del contrato de hipoteca con lo dispuesto en el art. 446 Código de Procedimiento Civil de la Federación de Rusia art. 78 de la Ley Federal “Sobre Hipoteca (Prenda de Bienes Raíces)”. Sin embargo, el art. 446 del Código de Procedimiento Civil de la Federación de Rusia contiene exclusivamente normas de derecho procesal y no regula las relaciones relacionadas con la prenda. El artículo 78 de la citada ley regula el procedimiento de ejecución hipotecaria de bienes hipotecados. Además, las relaciones reguladas por el art. 446 Código de Procedimiento Civil de la Federación de Rusia y art. 78 de la Ley Federal “Sobre Hipoteca (Prenda de Bienes Raíces)” surgen en la etapa de ejecución de un acto judicial. La nulidad de cualquier transacción está determinada por los defectos ocurridos durante su ejecución.

Las circunstancias relacionadas con la ejecución de una transacción, incluso por la fuerza, sobre la base de una decisión judicial, en principio no pueden afectar su validez. La demandante, creyendo que la propiedad pignorada por ella no puede ser embargada por ningún motivo, tiene derecho a oponerse a la ejecución forzosa del contrato de prenda (ejecución hipotecaria), lo que de ninguna manera afecta la validez de este contrato.

En el caso no se han establecido circunstancias que indiquen que el acuerdo no cumple con los requisitos del Código Civil de la Federación de Rusia y la Ley federal "sobre hipotecas (prenda de bienes inmuebles)".

En este caso, las partes no discutieron que actualmente el prestatario está cumpliendo los términos del contrato de préstamo de acuerdo con el cronograma y no hay deuda.

En tales circunstancias, la evaluación de la posibilidad de ejecución hipotecaria de la propiedad del demandante en circunstancias específicas (incluida la existencia de motivos para tal apelación) no está incluida en el tema del juicio en este caso, además, señaló N.G. El apartamento como garantía es actualmente el único espacio habitable para la demandante y sus familiares, pero ya no existen motivos para la ejecución hipotecaria.

Teniendo en cuenta lo anterior, la sala judicial considera necesario anular la decisión judicial y tomar una nueva decisión, según la cual, al satisfacer las pretensiones expresadas de Patrikeeva N.G. al Banco VTB 24 (sociedad anónima cerrada) para invalidar el contrato de hipoteca de 28 de octubre de 2008, celebrado entre el Banco VTB 24 (CJSC) y N.G. Patrikeeva, y para negarse a aplicar las consecuencias de la invalidez del contrato.

Guiado por el art. 199, 361 Código de Procedimiento Civil de la Federación de Rusia, panel judicial

O P R E D E L I L A:

Se anula la decisión del Tribunal Municipal de Dimitrovgrad de la región de Ulyanovsk de 10 de octubre de 2011.

Tomar una nueva decisión sobre el caso.

En satisfacción de las reclamaciones de Patrikeeva N*** G*** contra el Banco VTB 24 (sociedad anónima cerrada) por la invalidación del contrato de hipoteca No. *** de fecha 28.10.2008, celebrado entre el Banco VTB 24 (sociedad anónima cerrada) -sociedad anónima) y Patrikeeva N *** G*** y la aplicación de las consecuencias de la nulidad del contrato - rechazar.

presidiendo