Gayrimenkullerin takyidatlarla değerlemesi. Takyidatların (kısıtlamaların) gayrimenkulün piyasa değeri hakkı üzerindeki etkisi. Yükümlülük türleri ve oluşumları

Uzman değerleme uzmanı AKG "RSM Top-Audit"
Ass. Kadastro ve Arazi Hukukunun Temelleri Bölümleri
Moskova Devlet Üniversitesi
Jeodezi ve Haritacılık (MIIGAiK)

Rusya Federasyonu'nun toprak kaynaklarının toplam alanı yaklaşık 1,7 milyar hektardır. Bu durumda bu alanların genel tapu kütüğüne kayıtlı ve hukuki statüye sahip olması gerektiğini dikkate almak gerekir.

Ayrıca, bu kaynağın rasyonel kullanımı ve yönetimi sorunu oldukça keskin bir şekilde ortaya çıkmaktadır. Bu arazi alanlarının çoğunun çeşitli Şirketlere ait olduğu ve arazi üzerindeki hak türlerinin değişiklik gösterebileceği (kalıcı (sürekli) kullanım, uzun vadeli/kısa vadeli kiralama vb.) dikkate alınması gerekir.

Arazi kaynağı aynı zamanda yatırım yapılmasının karlı olduğu stratejik bir kaynaktır. Bu, yazarın Rusya arazi pazarına ilişkin analizi ve aşağıdaki ana faktörlerle doğrulanmaktadır:
1. Arsaların kullanım ömrü sınırsız olduğundan, arazi doğal kaynak olarak kendine özgü niteliğinden dolayı fiziksel, fonksiyonel aşınma ve yıpranmanın yanı sıra yıpranmaya da uğramaz.
2. Arazi diğer gayrimenkuller gibi serbestçe çoğaltılamaz.
3. Arsa çok amaçlı bir arsa olarak kullanılabilir veya tamamen tanımlanmış işlevsel ve izin verilen bir amaca sahip olabilir.
4. Arsa, gıdanın yanı sıra ekonominin hemen hemen tüm sektörleri için gerekli olan hammaddelerin üretilmesi için bir araç görevi görür.
5. Arazi, sosyo-ekonomik kalkınmanın bir aracı görevi görür.
6. Arazi, çeşitli gayrimenkul nesnelerinin yerleştirilmesinin temelidir.

Arazi ilişkilerine katılanlar vatandaşlar, tüzel kişiler, Rusya Federasyonu, Rusya Federasyonu'nun kurucu kuruluşları, irtifak sahipleri de dahil olmak üzere belediyelerdir - diğer kişilerin arazilerini sınırlı kullanma hakkına (irtifak hakkı) sahip kişiler.

Rusya Federasyonu'ndaki arazi piyasasının oluşum aşamasında olması nedeniyle, satış amaçlı arsaların piyasa değerinin, yeni oluşturulan tüzel kişilerin kayıtlı sermayesine katkının, teminatların ve diğerlerinin değerlendirilmesi sorunu ortaya çıkmaktadır. amaçlar. Ortaya çıkan değerin, tüzel kişilerin veya şahısların sahip olduğu arsa üzerindeki hakların değerine bağlı olarak Şirket veya İşletmenin varlıklarının değerini artış veya azalış yönünde önemli ölçüde etkilediği açıktır. Çoğu arazinin ipotekli olduğu unutulmamalıdır.

Ayrıca, yazarın büyük bölgesel şirketlerin arsalarının piyasa değerine ilişkin değerlendirmesine dayanarak, çoğu arsanın kalıcı (sürekli) kullanım hakkı altında olduğu gerçeğine dikkat etmek gerekir. Aynı zamanda birçok arsa ipotek altına alınmıştır.

Yazar, arsaların piyasa değerini belirlerken, bir arazi varlığının piyasa değerinin değerlendirilmesini zorlaştıran bir takım sorunlarla karşılaşmıştır. Temel olarak, belirli bir arsa hakkında bilgi edinmede zorluklar ortaya çıktı:

Enerji Şirketi şubelerine ait arsaların değerlendirilmesi durumunda, arsaların kayıt altına alınabileceği tek bir banka bulunmadığından, araziye ait tapu belgeleri doğrudan enerji şirketlerinin şubelerinde bulunmakta ve bu da süreyi arttırmaktadır. ilk belgelerin toplanması ve bu arsa alanlarında bulunan bina ve yapıların değerlendirilmesinin önemli ölçüde karmaşık hale getirilmesi için,
Arsalara ilişkin tapu belgelerinin yeniden tescil aşamasında olması nedeniyle arazilerin hukuki durumunun belirlenemediği,
Arsalara ilişkin takyidatların (irtifakların) tapu belgelerine yanlış yansıtılması, takyidat payının tahsisini zorlaştırıyor,
Bölgelerdeki arazi pazarının az gelişmiş olması vb.

Yazarın, Rusya Federasyonu'nun büyük şirketlerinin varlıklarının piyasa değerini, Moskova ve Moskova bölgesi, St. Petersburg ve Leningrad bölgesi, Nijniy Novgorod ve Nijniy Novgorod bölgesi emlak piyasasını değerlendirmeye yönelik yaptığı çalışmaya dayanmaktadır. , Samara ve Samara bölgesi analiz edildi, Abakan ve temsilcisi. Khakassia, Blagoveshchensk ve Amur bölgesi, Tyumen ve Tyumen bölgesi, Izhevsk ve Udmurt Cumhuriyeti, Rostov-on-Don ve Rostov bölgesi, Krasnodar bölgesi, Tula bölgesi, Saratov ve Saratov bölgesi, Vologda ve Vologda bölgesi vb.

Sonuç olarak arsa piyasasının oluşum aşamasında olduğu, emlak piyasası kadar gelişmiş olmadığı tespit edilmiştir. Aynı zamanda, bu pazar segmenti Rusya Federasyonu bölgelerinde de önemli bir ivme kazanıyor. Değerlendirmede kullanılan arsa hakları, benzer nesneler olarak, esas olarak kira hakkı ve mülkiyet şeklinde satışa sunulmaktadır. Takyidatları (irtifakları) hesaba katan arazi parselleri arazi piyasasında temsil edilmemektedir.

Özellikle, (yukarıdaki bölgelerden) en gelişmiş arazi pazarı Moskova ve Moskova bölgesi, Leningrad, Nizhny Novgorod, Rostov bölgeleri ve Krasnodar bölgesindedir. Bu bölgelerde zamanla ve Rus yasalarının ve yerel düzenlemelerin kabul edilmesiyle arsaların değeri yalnızca artıyor.

Arazi irtifakı
İrtifak hakkı kurumunun ortaya çıkışı ve gelişmesi, özel arazi mülkiyeti kurumunun gelişmesine doğrudan bağlıdır. Kural olarak, ayrı bir arsa normal kullanımı için gerekli olan tüm özelliklere ve niteliklere sahip değildir: örneğin, bu arsada su yoktur veya bu arsanın ortak bir yola doğrudan erişimi yoktur, vb. Belirli bir arsanın kullanımının mümkün ve ekonomik olarak uygulanabilir olması için, komşu arazinin (uygun şekilde) kullanılmasına ihtiyaç vardır.

Arazinin kamu mülkiyetinde olduğu (kabile, klan, topluluk) bir dönemde bu tür sorular kolayca çözülüyordu. Ancak özel arazi mülkiyeti hakkının ortaya çıkmasıyla birlikte arsa sahibi, arazisinde su, mera vb. bulunmayan komşusuna yardım etmek zorunda kalmadı. Bununla bağlantılı olarak, bir arsanın sahibine, bir başkasının arazisini, genellikle bir komşunun arazisini, belirli bir dereceye kadar kullanma hakkını devretme konusunda acil bir ihtiyaç ortaya çıktı.

Diğer maliklerin arazileri tarafından kamu yolundan kesilen veya sudan ve diğer doğal faydalardan mahrum bırakılan arazi parselleri, bu arazi parselinin sahibine başkasının arazisini ilgili açıdan kullanma hakkı verilmeden kullanılamaz.

İrtifak kavramı ve içeriği

Buradan hareketle başkasına ait bir şeyin şu veya bu şekilde kullanılması ayni hak olarak tanımlanabilir. Böyle bir hak, doğal malların bireysel araziler arasında eşit olmayan dağılımı nedeniyle, arazide özel mülkiyet hakkı mevcut olduğunda ortaya çıkan rahatsızlık ve zorlukların giderilmesi ihtiyacından kaynaklanmaktadır.

Belirli bir ülkedeki arazi mülkiyeti ne kadar küçükse, irtifak hakkının rolü o kadar önemlidir. Tam tersine, geniş bir alan üzerinde, bu tür mülkleri örneğin çiftçilik için kendi kendine yeterli hale getiren çeşitli doğal faydalarla sağlanan büyük arazi mülkiyeti, irtifak hakkı kurumunun gelişimi için çok az temel sağlar.

Arsaların piyasa değerinin takyidatları (irtifakları) dikkate alarak değerlendirilmesine ilişkin acil sorunları belirlemek için, her şeyden önce, böyle bir kavramı takyidat (irtifak hakkı) olarak düzenleyen mevzuatı ve belirleme olasılığını dikkate almak gerekir. piyasa değeri.

26 Ocak 1996 tarihli Medeni Kanun (İkinci Bölüm), N 14-FZ, 26.03.03 Federal Kanunu ile değiştirilen 553. Madde, bir arsa satılırken gayrimenkul haklarını düzenler. Bir kira sözleşmesi imzalarken, kiraya veren, kiracıyı üçüncü şahısların kiralanan mülk üzerindeki tüm hakları (irtifak hakkı, haciz hakkı vb.) konusunda uyarmakla yükümlüdür. Ev sahibinin bu yükümlülüğünü yerine getirmemesi, kiracıya kiranın azaltılmasını veya sözleşmenin feshedilmesini ve zararın tazmin edilmesini talep etme hakkı verir.

Arazi Kanunu'nun 4. Bölümü, 23. Maddesi, başkasının arsasının sınırlı kullanım hakkının (irtifak hakkı) tam bir tanımını sağlar. İrtifak hakkı Özel (medeni mevzuata uygun olarak kurulmuş bir irtifak hakkı) ve Kamu (bir irtifak kanunu veya Rusya Federasyonu'nun diğer düzenleyici yasal düzenlemeleri, Rusya Federasyonu'nun kurucu bir kuruluşunun düzenleyici yasal düzenlemesi, düzenleyici yasal düzenleme ile kurulmuş) olabilir. araziye el konulmadan devletin, yerel yönetimin veya yerel halkın çıkarlarını sağlamak için gerekli olduğu durumlarda yerel yönetim organının yasal eylemi). Ayrıca kamuya açık duruşmaların sonuçları dikkate alınarak kamu irtifakı tesisi gerçekleştirilmektedir.

Aşağıdaki durumlarda kamu irtifakı kurulabilir: bir arsadan geçiş veya geçiş; kamu hizmetleri, mühendislik, elektrik ve diğer hat ve ağların yanı sıra ulaştırma altyapı tesislerinin onarımı amacıyla bir arsanın kullanılması; sınır ve jeodezik işaretlerin yerleştirilmesi ve bunlara arsaya yaklaşma vb.

Kamu irtifakı kurulması bir arsanın kullanımında önemli zorluklara yol açıyorsa, sahibi bunun için orantılı bir ödeme talep etme hakkına sahiptir.

Bir irtifak hakkı getirilmesi ihtiyacını haklı çıkaran devlet yetkilileri, yerel yönetim organları veya bir kamu kuruluşu, bu irtifak hakkının yararlılığına ilişkin ekonomik bir değerlendirme yapar ve arsa sahibi de, kısıtlamadan kaynaklanan gelecekteki veya mevcut zararları ekonomik olarak savunur. arsanın doğal faydasına ilişkin hakları. Başka bir deyişle, böyle bir arsanın sahibine verilen rahatsızlık için sözde "oranlı ödemenin" piyasa değerinin değerlendirilmesine ihtiyaç vardır.

Özel ve kamu irtifak hakları arasındaki önemli bir fark, haklarının bir veya başka bir irtifak türüne resmileştirilmesidir. Bir arsayı özel irtifak esasına göre kullanan kişilerin hakları sözleşmeyle belirlenir. Kamu irtifakı temelinde bir arsa kullanan kişilerin hakları, kanunla veya kamu irtifakı sağlayan diğer düzenleyici yasal düzenlemelerle belirlenir.

25 Ekim 2001 tarih ve 136-FZ sayılı Arazi Kanunu'ndaki yeniliklerden biri de irtifak hakkının acil veya kalıcı olabilmesidir. Yani irtifak hakkı için bir zaman dilimi getiriliyor ve bu da arazi ilişkilerinde büyük bir adım oluyor.

İrtifak hakkının uygulanması, kurulduğu arsa için en az külfetli olmalıdır. Aynı zamanda, özel irtifak hakkına sahip bir arsanın sahibi, federal yasalar tarafından aksi belirtilmedikçe, irtifak hakkı menfaatleri doğrultusunda kurulan kişilerden orantılı bir ödeme talep etme hakkına sahiptir.

İrtifak hakları, “Gayrimenkul Haklarının Devlet Tescili ve Onunla Yapılan İşlemler Hakkında Federal Kanun” uyarınca devlet tesciline tabidir.

Takyidatlar (irtifak hakları) dikkate alınarak arsaların piyasa değerinin değerlendirilmesi sorunları

Arsaların piyasa değerini belirlemek için Rusya Federasyonu'nun yasal çerçevesinde aşağıdaki belgeler bulunmaktadır:

PP 6 Temmuz 2001 tarih ve 519 sayılı değerlendirme standartlarının onaylanması üzerine (20 Temmuz 2007'den itibaren Federal değerlendirme standartları: FSO No. 1, FSO No. 2, FSO No. 2 yaklaşık. Otsenshchik.ru)
Rusya Mülkiyet Bakanlığı'nın 10 Nisan 2003 tarih ve 1102-r sayılı Emri “Arsa arsalarını kiralama hakkının piyasa değerinin belirlenmesine yönelik metodolojik tavsiyelerin onaylanması üzerine”

Bir arsanın piyasa değerinin belirlenmesi, herhangi bir gayrimenkulün değerlendirilmesinde maliyet esaslı yaklaşımın ilk aşamasıdır. Bu olmadan, mevcut mülk sahibinin ekonomik çıkarlarını veya teklif edilen yatırımcının beklentilerini hesaplamak mümkün değildir. Belirli bir mülkü satın alma kararını verme lehine belirleyici argüman, konumu, piyasa koşulları, yasal fırsatlar ve kaynak parametreleri tarafından belirlenen bir arsanın potansiyelidir.

Arazi mevzuatına göre (Rusya Federasyonu Arazi Kanunu'nun 66. Maddesi), arazinin piyasa değeri, Değerleme Faaliyetleri Federal Kanunu'na uygun olarak belirlenir. Arsa arsaları ve toprak altı arazileri, hakları devlet tesciline tabi olan gayrimenkulleri (gayrimenkul) ifade eder.

Hukuki açıdan hukuka uygun olarak oluşmuş (veya oluşturulabilecek) yani tapu belgesi bulunan arsalar için piyasa değeri belirlenebilmektedir.

Kural olarak, arsaların piyasa değeri değerlendirilirken, takyidatlar (irtifak hakları) dikkate alınarak, arsaların değerlemesinde klasik yaklaşımların kullanılması olasılığı araştırılmaktadır. Kullanım olasılığını düşünelim:

1. Bir arsanın değerinin belirlenmesinde maliyet yaklaşımı, makul bir yatırımcının mülk için, ilgili arsayı satın almanın ve üzerine benzer amaç ve kalitede bir iyileştirme inşa etmenin maliyetinden daha yüksek bir fiyat ödemeyeceğini varsayar. belli bir süre. İpotekli bir arsanın değerlendirilmesi durumunda, geliştirme aşamasındaki değerini belirlemek zordur (maliyet tahminlerine dayanarak), çünkü bu durumda, takyidat dikkate alınarak arsa payının kullanılması olasılığı, dikkate alınmaz. Bu nedenle maliyet yaklaşımının kullanılması uygun görülmemektedir.
2. Karşılaştırmalı bir yaklaşımın kullanılması, arazi parselleri için açık, serbest piyasada yeterli sayıda analogun bulunması durumunda mümkündür; şu zorunlu koşulla: benzer nesneler, diğer tüm koşullar eşit olmak üzere, takyidatlar dikkate alınarak seçilmelidir. Yazarın arazi piyasasına ilişkin pratik araştırmasına ve bölgelerdeki arsa haklarının piyasa değerine ilişkin değerlendirmelerine dayanarak aşağıdakiler ortaya çıktı:

St. Petersburg ve Moskova'da neredeyse münferit vakalarda uygun şekilde kaydedilmiş takyidatlara sahip arazilerle karşılaşıldı. Arazi piyasasında (Moskova ve St. Petersburg'daki emlak acentelerinden alınan veriler) bu tür bilgilerin kapalı olması ve yalnızca işlem sırasında şeffaf hale gelmesi nedeniyle onlar için analog nesnelerin seçilmesi mümkün olmadı. Aynı durum ankete katılan Rusya Federasyonu'nun diğer bölgelerinde de yaşandı.

Bu nedenle, karşılaştırmalı bir yaklaşımın kullanılması, prensip olarak, yalnızca benzer nesnelerin diğer haklarının değerlendirilmesi durumunda mümkündür ve daha sonra değerlendirme nesnesindeki irtifak payına göre ayarlama yapılır. İrtifak hakkı varlığına ilişkin değişiklik, ancak değerlendirilen arsaya ait irtifak hakkı payının tahsis edilmesinden sonra yapılabilir. Bir arsadaki irtifak payı, değerlendirilen arsanın tapu belgesine göre irtifakın işgal ettiği alana (arsa planında belirtilen) göre belirlenebilir.

3. Yukarıda belirtildiği gibi gelir yaklaşımı, bir arsa hakkını elde etmekle ilgilenen en muhtemel alıcının (yatırımcının) konumunu yansıtır. Açıkçası, potansiyel alıcı arsadan gelir elde etmeyi planlıyor ve takyidatın (irtifak hakkı) bu gelirin miktarını nasıl etkileyeceğini bilmek onun için önemli.

Gelir yaklaşımı, bir nesnenin değerini, gelecekte beklenen geliri, o nesnenin şimdiki zamandaki değerine ilişkin bir tahmine dönüştürerek belirler. Bu yaklaşım, gelecekteki gelir ve giderlerin makul hesaplamalarını yatırımcının nihai getiri gereksinimleriyle birleştirir. Herhangi bir gayrimenkulden elde edilen gelir, kapitalizasyon oranıyla ifade edilir. Üstelik bir nesnenin kapitalizasyon oranı ne kadar düşükse, piyasa değeri de o kadar yüksek olur. Gelir yaklaşımı kapsamında genel olarak şu yöntemler kullanılmaktadır: Arazi kirasının kapitalizasyon yöntemi, Arsa geliri kalan tekniği, Kullanım amacı yöntemi.

Takyidat bulunan bir arsanın değerlendirilmesinde gelir elde edecek kısmın tespiti neredeyse imkansız olduğundan gelir tespiti de zorlaşmaktadır. Bu nedenle yazar, kapitalizasyon oranını artıracak ve benzer (ipoteksiz) bir arsadan elde edilen geliri aynı arsanın değerine getirecek olan takyidat (irtifak hakkı) koşullarıyla ilişkili ek riskleri dikkate almayı önermektedir. yükü (irtifak hakkı) hesaba katın.

sonuçlar
Yukarıdakilere dayanarak, Rusya Federasyonu'ndaki takyidatları (irtifakları) dikkate alarak arsa haklarının piyasa değerini değerlendirmenin genel sorunlarını tanımlayabiliriz: Rusya Federasyonu'ndaki arazi piyasasının az gelişmişliği.

Rusya Federasyonu'ndaki irtifak kurumunun az gelişmişliği.
Eyalet düzeyinde onaylanan takyidatları (irtifakları) dikkate alarak arsaların piyasa değerini belirlemek için metodolojik tavsiyelerin eksikliği.
Arsaların toplam değeri içindeki kısıtlamaların payını belirlerken Rusya Federasyonu'ndaki takyidatları (irtifakları) dikkate alarak arsaların piyasa değerini değerlendirmenin zorluğu.
İrtifak hakkı payının ve irtifak hakkı tesis edilen kişilerden orantılı ödeme düzeyinin oluşturulması ve tapu belgelerine yansıtılmasındaki zorluklar.
Takyidatları (irtifakları) hesaba katan arsalar Rusya arazi pazarında temsil edilmemektedir.

İkinci El Kitaplar

Madde 1-4 21 Temmuz 1997 tarih ve 122-FZ sayılı Federal Kanun, değiştirildiği şekliyle, gayrimenkul haklarının devlet tescili ve onunla yapılan işlemler hakkında. 03/05/2001 tarihli, 20-FZ sayılı, 04/12/2001 tarihli, 36-FZ sayılı, 04/11/2002 sayılı 36-FZ tarihli federal yasalar
Rusya Federasyonu Mülkiyet Bakanlığı'nın 6 Mart 2002 tarihli ve 568-r sayılı Emri Arsa parsellerinin piyasa değerinin belirlenmesine yönelik metodolojik tavsiyelerin onaylanması hakkında (31 Temmuz tarihli Rusya Federasyonu Mülkiyet Bakanlığı Kararı ile değiştirildiği üzere) , 2002 Sayılı 2314-r, değişik şekliyle 6 Mart 2002 Sayılı 568-R )
Değiştirildiği şekliyle 16 Temmuz 1998 tarih ve 135-FZ sayılı Rusya Federasyonu'nda Değerleme Faaliyetleri Hakkında Federal Kanun. 27 Şubat 2003 tarihli ve 29-FZ sayılı Federal yasalar)
PP 6 Temmuz 2001 tarih ve 519 sayılı değerlendirme standartlarının onaylanması üzerine
Rusya Mülkiyet Bakanlığı'nın 10 Nisan 2003 tarih ve 1102-r sayılı Emri “Arsa arsalarını kiralama hakkının piyasa değerinin belirlenmesine yönelik metodolojik tavsiyelerin onaylanması üzerine”

Yaygın ipotek patlaması, yakın zamanda, ister kanun gereği ipotek, ister sözleşme gereği rehin olsun, mülkiyetin takyidatla dahil olduğu çok sayıda her türlü işlemin oluşmasına neden oldu.

Kural olarak, bu tür mülkler çeşitli konut gayrimenkullerini içerir - apartman daireleri, kır evleri, şehir evleri, özel evler.

Ayrıca kural olarak bu tür mülklerle yapılan işlemler de kredi kaynakları kullanılarak gerçekleştirilmektedir. Bu da özellikleri belirliyor gayrimenkul değerlemeleri Nesnenin maliyetinin mutlaka yasal statünün etkisini içermesi gerektiğinden, bir takyidat ile.

Ancak bu soru aslında açık değildir, çünkü yükümün değer üzerindeki etkisi her zaman sayısal bir değerle ifade edilmez. Bazen bir gerçek olarak kağıt üzerinde kalır.

Bu nedenle, takyidatlı daireleri değerlendirirken, belirli bir nesnenin piyasa değeri ile neyin kastedildiğini ve bunun satışına yönelik bir işlemin ne olduğunu (nesne takyidattan kurtulduğunda) açıkça karşılaştırmak gerekir.

Esasen, bankaya ipotekli bir daireyi düşünürsek, kredinin tamamı geri ödenmeden bu dairenin satışı, alıcının benzer bir gayrimenkul için tipik olan normal fiyatı ödeyeceği bir prosedür olacaktır; tek fark, konutun o kısmıdır. Daire bedeli yani mevcut sahibinin ödenmemiş borcunun tutarı ipotek olarak bankaya ödenecek, geri kalan tutar ise mülkün mevcut sahibine ait olacaktır.

Bu koşullar altında, tanım Market değeri çünkü takyidatsız nesnenin piyasa değeri ile kalan borç tutarı arasındaki fark hatalıdır.

Tanıma dayanarak Market değeri FSO’da verilen değere göre nesnenin piyasadaki herkes tarafından bu kadar “artık değer” ile satın alınabileceğini söyleyebiliriz. Ancak piyasada böyle bir teklif yok.

Bu nedenle takyidat bulunan daireleri değerlendirirken öncelikle değerlendirme tarihinin açıkça belirlenmesi, yani potansiyel bir işlemle ilgili olarak değerlendirmenin hangi tarihte gerçekleştirileceğinin - kaldırıldıktan sonra - belirlenmesi gerekir. takyidın kaldırılmasından önce, ancak işlemden önce veya takyidin kaldırılmasından önce. Bu durumda gösterge niteliğinde bir durum, mülk sahibinin gayrimenkul teminatı karşılığında verdiği krediyi henüz tam olarak geri ödememesi, ancak ödemelerin sonunun çok yakın olması olabilir. Aynı zamanda mevcut krediyi ödedikten hemen sonra aynı teminatı kullanarak yenisini almaya hazırlanıyor. Ancak beklendiği gibi tüm belgeler önceden hazırlanıyor. Bu, hakkın üzerindeki yükün ismen mevcut olduğu, ancak yakında kaldırılacağı anlamına gelir.

Ancak fiilen bir takyidat mevcut olsa dahi bunun nesnenin değerine etki ettiği kesinlikle bir gerçek değildir. Bu da gözden kaçırılmaması gereken ikinci önemli noktadır. Gerçek şu ki, rehin, esas olarak, rehin alanın rızası olmadan nesnenin rehin verene satılamaması anlamına gelir.

Ve eğer rehin alanın rızası verilirse, satış için bir son tarih belirlenirse, mevcut sahibi nesneyi satışa çıkarırsa ve ardından tüm işlem tipik nesnelere benzetme yoluyla yürütülürse, o zaman bu gibi durumlarda hiçbir anlam ifade etmez. Yükümlülüğün değer üzerindeki etkisinden bahsedin.

Kuşkusuz yukarıda sayılan durumlar, rehinli mal ile yapılan işlemlerin pek çok durumunun yalnızca özel durumlarıdır. Ancak bunlara dayanarak bile, bu tür nesnelerin değerini belirlerken, mevcut takyidatın planlanan işlemde nasıl bir rol oynadığını anlamak için bazı mantıksal akıl yürütmelerin zorunlu olduğu açıktır.

Takyidatlı gayrimenkullerin değerlemesi

İpotek işlemlerinin sürekli büyümesi koşullarında, emlak piyasasında takyidat içeren nesneler giderek daha fazla bulunabilir. İpotekli taşınmaz, belirli kullanım haklarının sahibi dışında başkasına ait olduğu taşınmazlardır. Aynı zamanda sahibi olduğu gayrimenkullerin kullanımı konusunda da bazı kısıtlamalara tabidir.

Bir mülkün haczedilmesinin nedenleri farklı olabilir. İşte en yaygın olanları:

Rehin

Mülk rehnedilmişse, üzerinde yapılacak her türlü işlem ancak rehin alanın onayıyla mümkündür.

Güven yönetimi

Bu, mülkün yönetim hakkının sahibi tarafından başka bir kişiye devredilmesidir. Bu süreçte mülkiyetin yöneticiye geçmediğini, sahibinde kaldığını belirtmekte fayda var. Bu durumda, böyle bir mülkle herhangi bir işlem yapmak için yöneticinin haklarını onaylayan belgeler gerekli olacaktır.

İrtifak hakkı

Bu, mülkün kısmi kullanım hakkıdır. Aynı zamanda malik, gayrimenkulünün sınırlı kullanımı karşılığında ücret talep etme hakkına da sahiptir. Bu ücretin miktarı bağımsız değerlendirme kuruluşları tarafından özel bir metodoloji kullanılarak belirlenmektedir.

Kira

Bir mülkün belirli bir süre kiraya verilmesi ve daha sonra üçüncü bir kişiye satılması durumunda kiracı, kalan süre boyunca kiralanan malı sözleşmesine uygun olarak kullanma hakkına sahiptir.

Elbette takyidat koşullarında mülkün değeri piyasa değerinden farklı olacaktır. Bunu belirlerken birçok faktörün dikkate alınması gerekir ve bu süreci değerleme faaliyetleri alanında profesyonellere emanet etmek en doğrusudur. Özel becerilere sahip olmayan öz değerlendirme, işlem sırasında önemli mali kayıplara yol açabilir.

Aşağıda listelenen belgelerden yalnızca birini kullanarak irtifak hakkı değerini tahmin edebiliriz!

Değerlendirmenin müşterisinin tüzel kişiliğinin veya pasaportunun ayrıntıları.

Bir arsa için

Hakkın tescil belgesinde belirtilen arsa hakkının edinilmesine esas teşkil eden belge.*
Kadastro pasaportu veya kadastro pasaportundan alıntı.

* Bu bir alım-satım sözleşmesi, bir arsanın bölünmesine ilişkin bir sözleşme, bir hediye sözleşmesi vb. olabilir.

Bina/tesis başına

Devlet haklarının tescili belgesi.
Hakkın tescil belgesinde belirtilen nesne üzerindeki hakkın edinilmesine esas teşkil eden belge.**
Bir açıklama ve kat planı da dahil olmak üzere BTI'nin teknik pasaportu (veya teknik pasaporttan alıntı).

** Bu bir alım satım sözleşmesi, inşaat sözleşmesi, inşaatın tamamlanması ve işletmeye alma işlemi vb. olabilir.

İrtifak hakkının değerini belirlemek için belgelerin düzenli kopyalarını sağlamak veya taranmış sayfaları e-postayla göndermek yeterlidir.

Hala sorularınız mı var? Bize Ulaşın!

İrtifak hakkının maliyetini ve orantılı ödemesini hangi faktörler etkiler?

İrtifak hakkı oluştuğunda, üzerine konulduğu arsa veya binanın sahibi zarara uğrar. Mal sahibi tarafından maruz kalınan kayıpları belirlemek ve takyidatı değerlendirmek için değerleme uzmanları, irtifak hakkının kullanımına ilişkin orantılı ücreti doğrudan ve dolaylı olarak etkileyen faktörleri dikkate alır:

irtifak hakkı ile ipotekli bir arsa veya mülkün payı;
irtifak hakkının uygulandığı nesnenin kullanımının kısıtlanma derecesi;
irtifak hakkı olan bir nesnenin kullanım yoğunluğu;
yükümlülüğün uygulandığı nesnenin elden çıkarılması üzerindeki etki derecesi;
tesisin bakım maliyetleri;
irtifak hakkı uygulanması sonucu ortaya çıkan ek masraflar;
arsanın piyasa değeri;
irtifak hakkı uygulanması nedeniyle kaybedilen kar miktarı.

İrtifak hakkı bedelinin tespiti öncelikle mülk sahibine verilen zararın tutarı, kaybedilen kar ve zarar miktarı hesaplanarak yapılır.

Hakkın her bir engellenmesi ve sınırlandırılmasının kendi ekonomik anlamı vardır ve değerleme faaliyeti açısından, onunla ilişkili nesneyi mevcut olanların çeşitliliğinden ayırır.

Bu bağlamda, çeşitli türdeki takyidatların ve kısıtlamaların gayrimenkulün piyasa değeri üzerindeki etkisinin varlığı veya yokluğu konusunda kavramsal bir soru ortaya çıkmaktadır. Bu soru yalnızca emlak piyasasının profesyonel konularının çıkar alanlarıyla ilgilidir, çünkü çoğu durumda bu tür mülklerin sahipleri, mülklerinin piyasadaki benzer nesnelerden daha ucuz olup olmadığını kendileri için açıkça belirleyemezler.

Bir mülk olarak gayrimenkulün piyasa değerini etkileyen en az incelenen yönlerden biri, takyidatların ve kısıtlamaların varlığıdır (monografinin 3.1 paragrafında tartışılmıştır). Bir arsa üzerinde bu tür takyidatların bulunması nedeniyle belirli türdeki faaliyetler sınırlandırılabilir ve/veya yasaklanabilir.

Değerleme uzmanı, değerleme nesnesinin niceliksel ve niteliksel özelliklerini inceler, değerinin belirlenmesi için gerekli olan bilgileri toplar ve analiz eder; değerleme uzmanının yargısına dayalı olarak, ilgili takyidatlara ilişkin bilgiler de dahil olmak üzere, bir değerlendirme gerçekleştirirken uygulanabilecek yaklaşım ve yöntemleri kullanır. değerleme nesnesi ile ( FSO N 1, madde 18 (c); FSO N 3, madde 8 (e)), FSO N 7, madde 7). Değerleme faaliyetlerinin uygulanmasında, değerleme nesnesinin takyidat durumları oldukça yaygındır. Bu nedenle, aşağıdakilerin dikkate alınması gerekir: takyidatların mülkün değeri üzerindeki olumlu etkisi oldukça nadirdir, ancak mevcuttur ve bu paragrafta daha ayrıntılı olarak açıklanan örneklerle gösterilmektedir. Öte yandan, kira sözleşmesi gibi bir takyidat, mülkün piyasa değerini ya azaltabilir ya da artırabilir. Daha sonra, çeşitli takyidat türlerinin bir mülkün piyasa değeri üzerindeki etkisini ele alacağız.

Hakkın engellenmesi, sahibin veya nesne üzerinde başka yetkilere sahip olan kişinin yeteneklerine uygulanan kısıtlamalar olarak anlaşılmalıdır. Buradan yola çıkarak böyle bir takyidanın nihai değerde mutlaka piyasa değerini düşüren belirli bir sayısal bileşene sahip olması gerektiği cevabını verebiliriz. Ancak bu bölümün 3.1. paragrafında tartışılan hukuki nüanslara küçük bir bakışla bile böyle bir cevabın aslında o kadar da açık olmadığı açıkça ortaya çıkıyor.

Piyasada el konulan mülk, işlemin standart piyasa koşulları çerçevesinde yapılmaması ve tamamlanmasının olağanüstü durumlardan etkilenmesi, yani taraflardan birinin mülkü satma yükümlülüğünün bulunması nedeniyle kural olarak daha ucuzdur. arzusu ne olursa olsun. Ancak bu durumda değerleme uzmanı artık piyasa değerini saf haliyle değil, belirli kısıtlamalar ve varsayımlarla değeri belirler.

Devlet veya belediye mülklerini özelleştirirken, özel mülkiyete devredilecek mülkün piyasa değerini belirlemek için bağımsız bir değerleme uzmanının katılımı gereklidir.

Yabancılaştırılan mülkün piyasa değeri aynı zamanda çeşitli faktörlerden de etkilenir (mülkün türü ve durumu, faydalı özellikleri, ilgili ürün pazarında ona olan talep vb.). Yukarıdaki faktörlere ek olarak, mülkün piyasa değerinin belirlenmesini etkileyen en önemli durumlardan biri, üzerinde üçüncü şahıslardan kaynaklanan takyidatların (kira, rehin vb.) varlığıdır.

Bir mülk üzerindeki takyidatlar, mülkiyetini ve kullanımını sınırladığında onun değerini azaltır. Yani örneğin bir mülk kiralarken, kira sözleşmesinde açıkça belirtilmediği sürece, mal sahibi mülkünü herhangi bir zamanda geri alma fırsatından mahrum kalır. Bu arada herhangi bir mülkiyet takyidinden bahsetmiyoruz. Mülkün piyasa değeri belirlenirken, alıcının (mülkün kiracısı) mülkiyet üzerindeki takyidatı dikkate alınmaz, çünkü satış ve satın alma işlemi tamamlandıktan sonra takyidat kendiliğinden ortadan kalkar.

Örneğin, 22 Temmuz 2008 tarihli Federal Kanun N 159-FZ (29 Haziran 2015'te değiştirildiği şekliyle) “Rusya Federasyonu'nun kurucu kuruluşları tarafından devlete ait olan veya belediyeye ait olan gayrimenkullerin yabancılaştırılmasının özellikleri hakkında ve küçük ve orta ölçekli işletmeler tarafından kiralanan ve Rusya Federasyonu'nun bazı yasal düzenlemelerinde yapılan değişiklikler hakkında" (bundan sonra 159-FZ Sayılı Kanun olarak anılacaktır), devlete ait olan gayrimenkulün mülkiyetini edinme konusunda rüçhan hakkı sağlar. - Rusya Federasyonu'nun kurucu kuruluşlarının mülkiyetindedir veya küçük veya orta ölçekli işletmelerin mülkiyetinde olan ve kiralanan belediyelerdir. Küçük (orta) işletme, ilgili gayrimenkulün mülkiyetinin edinilmesi için başvuruda bulunur ve yabancılaştırılan mülkün piyasa değerini belirlemek amacıyla profesyonel bir değerleme uzmanı onunla bir alım satım sözleşmesi imzalamak üzere görevlendirilir. Böyle bir mülkle ilgili olarak küçük veya orta ölçekli bir işletmeden mülkün geri satın alınmasına ilişkin rüçhan hakkı, yalnızca mülkün kiralanması durumunda (ve yasaların öngördüğü diğer koşullara tabi olarak) doğar.

Aynı zamanda, belirtilen mülkle ilgili olarak küçük işletme kuruluşunun kendi sorumluluğu, mülkün piyasa değeri belirlenirken değerleme uzmanı tarafından aşağıdaki nedenlerden dolayı dikkate alınmaz. Sanat'a göre. Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 413'ü, borçlu ve alacaklının bir kişide tesadüf etmesiyle yükümlülük sona ermektedir. 159-FZ sayılı Kanunun öngördüğü şekilde bir alım satım sözleşmesi imzalandığında, borçlu ile alacaklının bir kişide çakışması nedeniyle kira sözleşmesi feshedilir. Bu durumda küçük bir işletmeyi kiralama hakkı, nesnenin satın alınması sonucunda sona erer, yani mülkü üçüncü şahısların hak ve iddialarından ari olarak edinir.

Sonuç olarak, kiralanan mülkün 159-FZ sayılı Kanunda öngörülen şekilde edinilmesi, bu mülkün kiralanması şeklindeki takyidanın sona ermesini önceden belirler, bu nedenle değerlendirilen mülkü kiralama hakkının maliyeti tabi değildir. bu tür mülkün piyasa değerini belirlerken dikkate alınacaktır (Kuzey-Batı Bölgesi Federal Antimonopoly Hizmetinin A26-10656/2010 sayılı davada 04/05/2012 tarihli kararı).

Takyidat konulan birçok nesnenin değerinin belirlenmesiyle ilgili olarak, değerlendirme müşterisinin genellikle yanlış bir görev, yani piyasa değerini belirlemek gibi yanlış bir görev üstlendiği gerçeğini gözden kaçırmamak gerekir; Potansiyel işlemin tasfiye değerinin belirlenmesi gerektiğine işaret etmektedir. Yasanın yorumladığı şekliyle “piyasa değeri” terimine dönelim. 135-FZ “Rusya Federasyonu'ndaki Değerleme Faaliyetleri Hakkında”: Değerleme nesnesinin piyasa değeri, bu değerleme nesnesinin, işlemin tarafları makul bir şekilde hareket ettiğinde, rekabetçi bir ortamda açık piyasada elden çıkarılabileceği en olası fiyat anlamına gelir. gerekli tüm bilgilere sahip olması ve İşlem fiyatının herhangi bir olağanüstü durumu yansıtmaması, yani:

işlemin taraflarından birinin değerleme nesnesini elden çıkarmak zorunda olmadığı ve diğer tarafın icrayı kabul etmek zorunda olmadığı;
İşlemin taraflarının, işlemin konusunu iyi bilmeleri ve kendi çıkarları doğrultusunda hareket etmeleri;
değerleme nesnesi, benzer değerleme nesneleri için tipik olan bir halka arz yoluyla açık piyasada sunulur; (14 Kasım 2002 tarih ve 143-FZ sayılı Federal Kanun ile değiştirildiği şekliyle)
işlemin fiyatının, değerlendirme konusu için makul bir ücreti temsil ettiği ve işlemin tarafları açısından herhangi bir kısımda işlemin tamamlanması için herhangi bir zorlamanın bulunmadığı;
değerleme nesnesine ilişkin ödeme parasal biçimde ifade edilir.

Önerdiğimiz yaklaşım, pazar bölümlendirmesine dayanmaktadır.

birçok kriter ve faktörün dikkate alınması ve bir pazar segmentinin belirlenmesi (ortak özelliklere sahip bir grup tüketici, değerleme nesneleri, alıcılar, satıcılar) ve bu, bir takyidat durumunda herhangi bir pazar değerinin ortaya çıkmadığını, çatışmanın şu şekilde çözüldüğünü göstermektedir: Nesne değerlemelerinin, mülkün kullanım türünün açık serbest piyasadakiyle aynı kaldığı, ancak diğer kuruluşların (artık yalnızca satıcı ve alıcı tarafından temsil edilen mal sahibi değil, borçlunun mülkünü elden çıkaran bir icra memurunun) hareket ettiği başka bir pazar bölümü İflas prosedüründe borçlunun malını satan iflas mütevellisi, teminat malı satan bir banka vb. ve bu malı piyasa koşulları dışında satın almak isteyen ilgili kişiler), zorunlu koşullar ve bunlara karşılık gelen kısıtlamalar, bir prosedür vardır. serbest piyasadan farklı olan mülk satışı, burada açık ve serbest piyasadan farklı olarak kendi pazar segmentimizi vurgulamamıza olanak tanıyor.

Takyidat varlığının bir mülkün değeri üzerindeki etkisinin net olmadığı varsayımını doğrulamak için, irtifak hakkı gibi takyidat türüne bir örnek verebiliriz.

Örneğin, içinden bir yolun döşendiği belirli bir arazi parçası var. Devlet kurumları tarafından belirli bir arsa üzerinde dayatılan irtifak hakkı, malik açısından, sahibinin rızası ne olursa olsun herhangi bir varlığın belirtilen yol üzerinde hareket edebileceği anlamına gelir. Bu durumda yolun bu alanda nasıl ilerlediğini ve varlığının arazi kullanımını nasıl etkilediğini dikkate almak gerekir. Yani örneğin bir yol, bir araba servis merkezinin varlığı için çok faydalı olabilir. Bu durumda, söz konusu arsanın piyasada benzer amaca sahip diğer arsalardan daha ucuz olması gerektiği sonucuna varmak pek mümkün değildir.

Yani bir arsanın piyasa değerinde irtifak hakkı bulunması, arsanın en verimli şekilde kullanılmasına bağlıdır. Bu faktör tesisin (arazinin) en verimli şekilde kullanılmasına bağlıdır. En yüksek kullanım analizi (HUA), mülkün en yüksek verimli kullanımı sağlayacak alternatif kullanımlarını belirlemeye ve gerekçelendirmeye yönelik bir prosedürdür. Üçüncü kişilere tanınan bir arsa üzerinde geçiş hakkının, konut inşasına imkan vermemesi ve irtifak hakkı olmadan da bunun mümkün olması durumunda, bu takyidatın varlığı en iyi kullanımı etkilemektedir. İrtifak hakkı mevcudiyeti bu arsa üzerinde bir evin olası alanını sınırlandırıyorsa da aynı şey söylenebilir. İrtifak hakkı eklenirken arsanın en iyi kullanımı ve kullanımına ilişkin temel parametreler değişmeden kalırsa, söz konusu takyidat arsanın değerini etkilemez.

Bu takyidın NEI'ye göre arsa kullanımını piyasa açısından sınırlayıp sınırlamadığının analiz edilmesi gerekmektedir. Örneğin, “inşaat için…” VRI'lı bir arsa tamamen inşaatın yasak olduğu bir bölgede bulunuyor. Bu durumda sahada neler yapılabileceğini ve NEI'nin ne olduğunu analiz etmek gerekiyor. Analogları buna göre seçin. Veya bölgede başka bir durum - arsanın yalnızca gerekli olmayan bir kısmı. Bu yükümlülük, bina kuralları ve düzenlemeleri (SNIP) dikkate alınarak inşaat yapılması olasılığını etkilemez.

Parselin herhangi bir kısmı daha fazla kullanılmasına izin vermeyecek şekilde takyidat altındaysa, bu durumda ipotekli arazinin dahi tahsis edilemeyeceği için, ipotekli parselin belirtilen kısmının piyasa değeri kadastro değerine eşitlenerek hesaplanmalıdır. değersiz.

Eğer mülk teminatla ipotek edilmişse, alacaklı, kredinin geri ödenmesine ilişkin taleplerini mülkün satışı yoluyla karşılama hakkına sahiptir. Değerleme Uzmanı, kredinin geri ödeneceği ve teminattan alınan mülkün sahibine iade edileceği varsayımında bulunduğundan, bu takyidat, mülkün değerini belirlerken hiçbir şekilde mülkün piyasa değerini etkilemeyecektir. Borçlu krediyi geri ödemezse, mülk tasfiye değeri üzerinden elden çıkarılır.

Üçüncü şahısların hakları, kiraya konu olması halinde mülkün değerini etkileyebilir. Mülkün kiralanması durumunda kiracı, kira sözleşmesinde belirtilen süre boyunca kiralanan mülkün sahibi olma ve kullanma hakkına sahiptir.

Örnek olarak, bina şeklindeki bir mülkün 5 yıl süreyle sabit bir fiyatla kiralandığı bir durumu düşünün. Bu durumda, eski kira sözleşmesi geçerli olmaya devam edeceğinden ve yeni malik binayı mevcut piyasa fiyatından kiralayamayacağından, bu binanın potansiyel alıcısının mülkünü kullanımı sınırlı olacaktır. kira sözleşmesinde belirtilen önceki oran üzerinden kira almak. Böylece yıllık kira geliri kaybı hesaplanarak gelir kaybının bugünkü değeri belirlenir. Daha sonra elde edilen değerler toplanır ve uygun iskonto oranıyla mevcut değere indirgenir. Ortaya çıkan gelir kaybı tutarları toplanır ve kira yükümlülüğünden kaynaklanan gelir kaybı tutarının nihai değeri hesaplanır. Alıcı, bir alım-satım işlemi gerçekleştirirken, bu kira sözleşmesini yapanın satıcı olması nedeniyle satıcıdan bu tutarda fiyatta taviz talep etme hakkına sahiptir. Bu gelir kaybının miktarı, dikkate alınan takyidatın mülkün piyasa değeri üzerindeki niceliksel etkisini tam olarak karakterize eder. Bundan, mülkün gelir kaybı miktarı kadar kira yükü altına girmesi durumunda piyasa değerinin düştüğü sonucu çıkmaktadır.

Öte yandan, hukuki bir faktör olarak takyidat varlığı, henüz nesnenin ekonomik durumunda bir bozulma anlamına gelmediği gibi, piyasa değerinin düşmesinin de otomatik bir koşulu değildir. Herhangi bir takyidat, gelir kaybına yol açıp açmaması açısından değerlendirilmelidir. Takyidat gelir kaybına yol açmıyorsa değeri ihmal edilebilir düzeydedir. Kural olarak, bir gayrimenkul nesnesinin takyidini dikkate alma ihtiyacı, onunla işlem yapmak için nesnenin piyasa değerini belirlerken ortaya çıkar. Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 617. maddesinin 1. paragrafına göre, kiralanan mülkün mülkiyetinin (ekonomik yönetim, operasyonel yönetim, ömür boyu miras yoluyla edinilen mülkiyet) başka bir kişiye devredilmesinin, değişiklik gerekçesi olmadığını veya kira sözleşmesinin feshedilmesi. Tüm bu durumlarda, sözleşme kapsamındaki asıl kiraya verenin, mülkün mülkiyet hakkını edinen yenisiyle değiştirilmesi gerekir. Birkaç durumu ele alalım.

Durum 1. Mülk özel mülkiyettir ve bir kira sözleşmesi ile ipotek altına alınmıştır. Kira sözleşmesi piyasadaki kira bedeli üzerinden imzalandı. Böyle bir işlem sonucunda yeni malik gelir kaybı yaşamaz. Tam tersine, kiracılı bir mülk satın almak, yeni sahibini mülk bulma zorunluluğundan kurtarır ve mülkteki doluluk oranını en aza indirir.

Dolayısıyla bir mülkün kira sözleşmesi ile ipotek altına alınması, onun değerini azaltmadığı gibi avantaj da sağlar.

Durum 2. Mülk özel mülkiyettir ve bir kira sözleşmesi ile ipotek altına alınmıştır. Kira sözleşmesi piyasa fiyatının altında bir kira bedeli üzerinden imzalanmıştır. Mülkün kira tutarı piyasa parametrelerine göre yetersizse (eksik tahmin), kira sözleşmesinin erken feshinden kaynaklanan mali sonuç dikkate alınır. Bu durumda sözleşmede belirtilen ve kiralayana kesilen cezalar gelir kısmından mahsup edilir. Sözleşmenin sona ermesinden sonra ve mülkün standart boş kalma süresi geçtikten sonra piyasa fiyatı üzerinden kiralanacağı varsayılmaktadır. Kira sözleşmesinin sona ermesinden sonra aynı karşı taraflar arasında ancak piyasa koşullarında bir sözleşme yapılması mümkündür.

Durum 3. Mülk özel mülkiyettir ve bir kira sözleşmesi ile ipotek altına alınmıştır. Kira sözleşmesi piyasa fiyatının üzerinde bir kira bedeli üzerinden akdedilmiştir. Bir mülkün kirası fazla gösteriliyorsa, fazla beyanın nedenlerine ilişkin bir analiz yapılır. Sebep, kiralık mülkün hem benzersiz hem de aynı zamanda piyasada talep edilen özellikleri ise, sözleşme kira bedeli dikkate alınır. Sebep belirlenmezse, kira bedeline ilişkin piyasa verileri dikkate alınır. Kira sözleşmeleri, sözleşmede belirtilen süre boyunca yapılır. Kiralama süresi belirlenmemişse sözleşme süresiz olarak yapılmış sayılır. Bu durumda, taraflardan her biri, diğer tarafı bir ay önceden uyararak ve gayrimenkul kiralarken - üç ay önceden sözleşmeyi herhangi bir zamanda iptal etme hakkına sahiptir (Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 610. Maddesi) . Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 651. maddesinin 2. fıkrası uyarınca, en az bir yıl süreyle imzalanan bina ve yapılara ilişkin kira sözleşmesi devlet tesciline tabidir ve bu tescil anından itibaren yapılmış sayılır. Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 620. Maddesi hükümleri, kiracının talebi üzerine kira sözleşmesinin erken feshedilmesine zemin hazırlamaktadır. Bu normun öngördüğü gerekçelere ek olarak, taraflar, Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 620. maddesi ve 450. maddesinin 2. paragrafı uyarınca, talep üzerine sözleşmenin erken feshi için başka gerekçeleri sözleşmede belirleyebilirler. kiracının. Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 310. maddesi hükümleri uyarınca, girişimci faaliyetlerin uygulanmasına ilişkin bir yükümlülüğün tarafları tarafından yerine getirilmesinin tek taraflı olarak reddedilmesine ve böyle bir yükümlülüğün şartlarında tek taraflı bir değişikliğe aşağıdaki durumlarda izin verilmektedir: anlaşmayla sağlanmıştır. Kira sözleşmesinde sözleşmenin yerine getirilmesinin tek taraflı olarak reddedilmesi şartı aranıyorsa, bu durumu diğer tarafa en az üç ay önceden yazılı olarak bildirmekle yükümlüdür. Yani, kira sözleşmesine göre kiracı, kiraya verene üç ay önceden sözleşmeyi yerine getirmeyi tek taraflı olarak reddettiğine dair yazılı bir bildirim göndererek sözleşmeyi istediği zaman feshetme hakkına sahiptir. Yukarıdaki gerçekler dikkate alınarak, kira sözleşmesinin Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nda öngörülen ve belirtilen gerekçelerle feshedilebileceği andan itibaren indirimli nakit akışı yöntemi kullanılarak değerlendirilen mülkün piyasa değerinin hesaplanmasında. Kira sözleşmesinde, değerlendirilen mülkün kiralanan binasının kira bedeli piyasa büyüklüğüne göre alınır. Şimdi devlete ait gayrimenkullerin satışında kira sözleşmesi kapsamında takyidat varlığını ele alalım. Devletle yapılan kira sözleşmeleri genellikle kira ilişkilerini düzenleyen düzenlemelere uygun olarak hesaplanan bir kira bedeli üzerinden yapılır. Bazı durumlarda bu kira bedeli piyasa fiyatının altındadır. Devlet gayrimenkulleri, 21 Aralık 2001 tarihli N 178-FZ "Devlet ve belediye mülklerinin özelleştirilmesine ilişkin" Federal Kanun (bundan sonra N 178-FZ Kanun olarak anılacaktır) ve 22 Temmuz Federal Kanunu uyarınca özel ellere satılmaktadır. 2008 N 159-FZ “Rusya Federasyonu'nun kurucu kuruluşları tarafından devlete ait olan veya küçük ve orta ölçekli işletmeler tarafından belediyeye ait olan ve kiralanan gayrimenkullerin yabancılaştırılmasının özellikleri hakkında” (bundan sonra 159 sayılı Kanun olarak anılacaktır) FZ). Devletin geri satın alma koşulları

Bu iki Kanun hükümlerine göre (belediye) mülkleri, aşağıdaki örneklerde de görüldüğü gibi önemli ölçüde farklıdır.

Durum 4. Mülk devlet (belediye) mülküdür ve bir kira sözleşmesi ile ipotek altına alınmıştır. Gayrimenkul satın alma koşulları 159-FZ sayılı Kanuna tabidir. Devlet (belediye) mülkünü belirtilen Federal Yasa ile belirlenen şekilde satın alırken, bu mülkü açık artırma yoluyla satmadan, başvuru formunda mülk kiracılarının satın alması için bir prosedür sağlanır. Bu durumda nesnenin alıcısı yalnızca kiracısı olabilir. Bu durumda serbest piyasada mülk satışı söz konusu değildir ve mülkün nihai fiyatı arz ve talep sonucunda değil, münhasıran değerlendirmeye dayalı hesaplama yöntemiyle oluşur ve değişikliğe tabi değildir. Bu bağlamda, rakiplerin (ve kiracıların kendilerinin) mülkün bir kira sözleşmesi ile ipotek edilmesi sonucu piyasa fiyatında bir düşüş olduğuna dair iddiaları temelsizdir, çünkü mülk potansiyel ve kira haklarıyla yüklenmiştir. tek alıcı. Alım satım sözleşmesi yapılması halinde, kira sözleşmesi sona ereceği gibi bu takyidat da kendiliğinden sona erecektir. Aynı durum Batı Sibirya Bölgesi Federal Tahkim Mahkemesi'nin A45-14552/2010 sayılı kararında ve Novosibirsk Bölgesi Tahkim Mahkemesi'nin A45-15853/2011 sayılı davasındaki kararında da belirtilmiştir. yasal olarak yürürlüğe girdi. Rusya Federasyonu Ekonomik Kalkınma Bakanlığı'nın 11 Temmuz 2011 N D06-3372 tarihli mektubunda, 159-FZ sayılı Kanunun 3. Maddesinin uygulanması amacıyla gayrimenkulün değerlendirilmesi durumunda, bunun tavsiye edilebilir göründüğü belirtilmektedir. kiracının gayrimenkul satın alma konusundaki rüçhan hakkını kullanması halinde, sözleşmenin feshi nedeniyle yükümlülük altına girmemesi nedeniyle uzun vadeli bir kira sözleşmesine ilişkin bilgilerin dikkate alınmaması. Başka bir deyişle, 159-FZ Sayılı Kanun ile belirlenen koşullar altında gayrimenkulün piyasa değeri belirlenirken, ne kira bedelinin büyüklüğü ne de takyidat varlığı önemli değildir ve mülkün piyasa değerini etkilemez.

Durum 5. Mülk devlet (belediye) mülküdür ve bir kira sözleşmesi ile ipotek altına alınmıştır. Bir gayrimenkulün satın alınmasına ilişkin koşullar N 178-FZ Kanununa tabidir. Bu durumda taşınmazın satışı açık artırma yoluyla gerçekleştirilir. Bir nesne açık artırma yoluyla satıldığında sınırsız sayıda potansiyel alıcı bulunur. Aynı zamanda, Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 617. maddesinin 1. fıkrasına göre, kiralanan mülkün mülkiyetinin (ekonomik yönetim, operasyonel yönetim, ömür boyu miras yoluyla edinilen mülkiyet) başka bir kişiye devredilmesi, değiştirme veya fesih için temel oluşturmaz. kira sözleşmesi. Tüm bu durumlarda, sözleşme kapsamındaki orijinal kiraya verenin, bu mülkün mülkiyet hakkını edinen yenisiyle değiştirilmesi gerekir. Ve eğer sözleşme kira bedeli piyasa fiyatından düşükse o zaman gelir kaybı yaşanır. Bu durumda kira sözleşmesinin takyidat olarak dikkate alınması gerekir. Ancak kira sözleşmesinde kiranın revize edilebileceğine dair bir hüküm varsa (genellikle yılda bir defadan fazla olmamak üzere), bu durumda takyidat nedeniyle kira gelirinde meydana gelen azalma ancak kiraya verenin borcunu ödediği ana kadar dikkate alınmalıdır. Kira bedelini revize etme fırsatı. Bundan sonra mülkün maliyeti piyasadaki kira oranlarına göre hesaplanır. Bu konu, Rusya Federasyonu Ekonomik Kalkınma Bakanlığı'nın daha önce bahsedilen mektubunda açıklığa kavuşturulmuştur: “Gayrimenkul alıcısı, satın alınan mülk için kira sözleşmesi kapsamında kiracı olmayan bir kişi ise, bilgilerin yansıtılması uygun görünmektedir. Gayrimenkul sahibinin değişmesi halinde kira sözleşmesinde bu sözleşmenin feshedilmesine ilişkin bir şartın bulunması durumu hariç, değerleme raporunda uzun vadeli kira sözleşmesi niteliğindeki takyidat hakkında.” Başka bir deyişle, 178-FZ sayılı Kanun ile belirlenen koşullar altında bir gayrimenkulün piyasa değeri belirlenirken, kira sözleşmesinde takyidat bulunması ve kira bedelinin büyüklüğü, gayrimenkulün piyasa değerini etkilemektedir. Bu durumda yukarıda belirtilenler devlete veya belediyeye ait arsaların satışı için de geçerlidir.

Yukarıdaki örnekler, takyidanın bir mülkün değeri üzerindeki etkisine ilişkin soruyu yanıtlamak için, mevcut hak kısıtlamasının oluşturduğu durumu derinlemesine incelemeden yanıt vermemeniz gerektiğini açıkça göstermektedir. Bu da, bu tür mülk sahipleri için, mülklerinin açık piyasada satışa sunulan gayrimenkullerle kolayca rekabet edebilmesi konusunda belirli umutlar yaratabilir.

Hakların kısıtlanmasına (takyidatlarına) ilişkin kayıtlar, takyidanın içeriğini, geçerlilik süresini, hakların lehine sınırlı olduğu kişileri, ipotek (rehin) için verilen kredinin tutarını, taşınmazın yabancılaştırılması üzerine kira tutarını gösterir. mülkiyet, kısıtlamanın (yükümlülüğün) ortaya çıktığı belgenin adı) haklar vb.

Dolayısıyla, işlemlerin kullanımı veya yürütülmesi konusunda herhangi bir takyidat ve kısıtlamanın varlığının değerini etkileyeceği açıktır, bu nedenle arsaların objektif bir değerlendirmesinin sonuçlarına duyulan ihtiyaç hem devlet yürütme makamları hem de bireyler ve hukuk tarafından hissedilmektedir. varlıklar. Bu bağlamda, takyidatların bir arsanın piyasa değeri üzerindeki etkisi konusu daha az önemli değildir. Rusya Mülkiyet Bakanlığı'nın 10 Nisan 2003 tarih ve 1102-r sayılı Emri uyarınca, hakkın piyasa değerini değerlendirirken “Arsa arsalarını kiralama hakkının piyasa değerini belirlemek için metodolojik tavsiyelerin onaylanması hakkında” Arsaların kiralanmasında kural olarak, satış karşılaştırma yöntemi, tahsis yöntemi, dağıtım yöntemi, gelir kapitalizasyonu yöntemi, kalıntı yöntemi, tahmini kullanım yöntemi. Karşılaştırmalı yaklaşım aşağıdakilere dayanmaktadır: satış karşılaştırma yöntemi, tahsis yöntemi ve dağıtım yöntemi. Gelir yaklaşımı şunlara dayanmaktadır: gelir kapitalizasyonu yöntemi, kalan yöntem ve tahmini kullanım yöntemi. Kalan yöntem olan tahsis yönteminde, bir arsanın çoğaltılması veya iyileştirmelerin değiştirilmesi maliyetinin hesaplanması açısından maliyet yaklaşımının unsurları kullanılmaktadır. Bu yöntemler paragraf 2.2'de açıklanmıştır. Uygulamada, bir siteyi değerlendirirken en doğru sonucu veren satış karşılaştırma yöntemi ve gelir kapitalizasyonu yöntemi en sık kullanılır.

Ancak, bir arsanın kiralama kapsamındaki kullanım hakkını değerlendirirken karşılaştırmalı bir yaklaşım kullanmak, arazi kira piyasasının az gelişmiş olması nedeniyle çoğu zaman zordur. Bu gibi durumlarda, değerlendiriciler sıklıkla değerlendirme ve danışmanlık için hesaplanmış verilerden oluşan referans kitabını kullanırlar.”, Düzenleyen Teknik Bilimler Adayı E.E. Yaskevich, nesneye devredilen haklara yönelik ayarlamalar yapmak için “Rusya Federasyonu'nun bazı şehirlerindeki arazi parselleri için PA / PS oranı” hesaplama tablosunu sağlayan.

Gelir kapitalizasyonu yöntemini uygularken arsadan elde edilen gelirin belirlenmesi gerekmektedir. Kira oranı, bir arsanın kullanımına ilişkin arz ve talebin piyasa güçlerinin tezahürünün bir sonucu olduğundan, bu takyidat, yukarıdaki örneklerde gösterildiği gibi, arsanın piyasa değeri üzerinde farklı etkilere sahip olabilir.

Bir imtiyaz sözleşmesi ile ipotek altına alınan arsaların değerlendirilmesi, 21 Temmuz 2005 tarihli ve 115-FZ sayılı “İmtiyaz Sözleşmeleri Hakkında” Federal Kanunun 11. Maddesi ve 27 Ağustos 2014 tarihli N 490-PP Moskova Hükümeti Kararnamesi ile düzenlenmektedir. 25 Nisan 2006 N 273-PP tarihli Moskova Hükümeti Kararnamesi'nde yapılan değişiklikler.” İmtiyaz sözleşmesinin konusunun bulunduğu arsa, imtiyaz sahibine kira (alt kiralama) için verilir ve imtiyaz sözleşmesinin geçerlilik süresini aşmaz.

Böylece, ihaleyi kazananı belirleme kriterinin miktar olduğu durumlarda, sermaye inşaatı projelerinin inşaatı (yeniden inşası) amacıyla ihale sonuçları sonrasında sağlanan arsalar için kira miktarının belirlenmesine yönelik bir prosedür oluşturulmuştur. Bir kira sözleşmesi yapma hakkı için ödeme yapılması. Kira süresinin birinci ve ikinci yılları ile tesisin işletmeye alındığı tarihten itibaren yıllık kira, bina yoğunluğuna bağlı olarak arsanın kadastro değerinin bir yüzdesi olarak onaylanmış kira oranları üzerinden belirlenir. Kiralamanın üçüncü yılı için - iki katı oranında, dördüncü yılı için - kadastral değerinin %5'i, beşinci yılı için - %7'si, altıncı yılı için - yedinci yıldan 2012 yılına kadar olan süre için %8'i. tesisin işletmeye alınması - arsanın kadastro değerinin %10'u.

Ücretli yolun inşası, yeniden inşası ve kullanımı için imtiyaz sözleşmesi temelinde sağlanan arsaların kirası, imtiyaz sözleşmesiyle belirlenen miktarda belirlenir, ancak arsanın kadastro değerinin% 1'inden fazla olamaz.

Arsanın alt kiraya verilmesi durumunda şu husus açıklığa kavuşturulur: Kira sözleşmesinde kira bedeli arsanın kadastro değerinin %2'sinden fazla olarak belirlenmişse, alt kiralamaya devredildiğinde kira değişmez. . Metro tesislerinin inşası için alanın alt kiraya verilmesi durumunda kira oranı metro tesislerinin inşası için belirlenen tutarda (%0,01) belirlenir.

Arsanın kadastro değerinin %1,5'inden az miktarda kira miktarının belirlenmesinde uyulması gereken zorunlu koşullar belirlenmiştir. Bu nedenle kiracının arsanın kullanım amacına ve izin verilen kullanım şekline uyması, arsa üzerinde dışarıdan arazi kullanıcısı bulunmaması, arazi ve çevre mevzuatı gerekliliklerine uyulması ve şehir bütçesine borç verilmesi gerekmektedir. arazi kiralamasına izin verilmiyor. Bu koşullardan birinin ihlali durumunda, ihlallerin tespit edildiği andan ortadan kaldırıldığı tarihe kadar geçen süre için %1,5 oranında bir kira oranı belirlenerek indirimli kira oranı uygulamasının sona erdirilmesine gerekçe teşkil eder.

Arsa mülkiyeti de dahil olmak üzere gayrimenkul karşılığı verilen ipotek kredisi, işlemin güvenilirliğini sağlayan, piyasa ekonomisinde aktif olarak kullanılan kredi verme biçimlerinden biridir.

İpotekler, 16 Temmuz 1998 tarih ve 102-FZ sayılı “İpotek (Gayrimenkul Rehni)” Federal Kanunu ile düzenlenmektedir. Önerilen teminatın teminat değerinin belirlenmesi borçlu açısından önemli bir faktördür. Bankaya rehin edilen herhangi bir mülkün teminat değeri (bu tür bir değer Federal Değerleme Standardına dahil edilmemesine rağmen), kayıp, yıpranma ve yetersiz risk risklerinden arındırılmış piyasa değerinin bir türevidir. dönem. Bu iki değer türü arasındaki farka “teminat iskontosu” (teminat değerinin azaltıcı faktörü veya iskonto faktörü) denir.

FSO No. 2'ye göre teminat amaçları için temel değer piyasa değeridir, bu nedenle ilk aşamada teminatın piyasa değeri üç klasik yaklaşım kullanılarak belirlenir: karşılaştırmalı, gelir ve maliyet. Aynı zamanda bankanın, değerleme uzmanı tarafından elde edilen değerin gerçek bilgilere dayandığından ve piyasa verilerine tam olarak uyduğundan emin olması gerekir.

İkinci aşamada teminat değeri belirlenir: Bankanın teminat değerlemesine yönelik metodolojik tavsiyelerinde belirlenen indirim (indirgeyici faktör/düzeltme faktörü) piyasa değerine uygulanır.

Ayarlama katsayıları bankanın yetkili organı tarafından belirlenir ve her zaman aynı aralıktadır. Teminat değerini belirlerken, teminat departmanının (kredi departmanı) bir çalışanı, bir düzeltme faktörü seçerken, teminat konusunu ve iş deneyimini karakterize eden faktörler tarafından yönlendirilir, yani. Ayarlama faktörünün seçimi tamamen banka çalışanının uzman görüşüne bağlıdır. Bankalar, belirli borç verme koşullarına, nesnenin likidite derecesine ve potansiyel borçlunun olumlu bir kredi geçmişine sahip olup olmadığına bağlı olarak düzeltme katsayısının değerini (kavram normatif olarak sabit değildir ve bankanın iç yöntemleri düzeyinde kalır) belirler. “Teminat indirimi” hesaplama kriterlerinden biri de teminatın risk grubu olarak sınıflandırılmasıdır. Risk ne kadar yüksek olursa indirim de o kadar büyük olur. “Teminat iskontosu” ne kadar yüksek olursa, bu teminatın banka açısından değeri o kadar az olur.

Bazı durumlarda değerleme uzmanı, müşterinin ve bankanın böyle bir ihtiyacının olması durumunda tasfiye değerini belirler. Bu durumda, değerlendirme için görevin belirlenmesi aşamasında kullanılan metodolojinin belirtilmesi önerilir. Bugün itibarıyla, 1 Haziran 2015 tarihinde yürürlüğe giren Federal Değerleme Standardı “Rehin Amaçlı Değerleme” (FSO No. 9), ipotek kredisi amaçlı değerleme de dahil olmak üzere teminat amaçlı değerlendirmelerde kullanılması zorunludur.

Tasfiye değeri belirlenirken, piyasa değerinin belirlenmesinin aksine acil durumların etkisi dikkate alınır ve satıcı, değerleme konusunu piyasa şartlarına uymayan koşullarda satmaya zorlanır. Bir arsanın tasfiye değeri, alıcıların inisiyatifini etkileyen psikolojik bir husus olan zorunlu satış faktörünün etkisi nedeniyle her zaman piyasa değerinden daha düşüktür.

Bu nedenle, bir arsanın likiditesini değerlendirirken tipik maruz kalma süresi dikkate alınır. Likidite göstergeleri olarak, aynı pazar segmentindeki ve temel özellikleri bakımından benzer olan nesneler için belirli bir bölgedeki ortalama maruz kalma süresini kullanabilirsiniz. Bu tür bilgiler emlak acentelerinden ve yayınlanmış analitik incelemelerden elde edilebilir. Dolayısıyla, bir nesne piyasada ne kadar uzun süre sahipsiz kalırsa, acil satış durumunda değeri o kadar düşük olacaktır.

Güven yönetiminin yüküne gelince, varlığın karşılıklı yatırım fonu (UIF) çerçevesinde değerlemesi dikkate alınmalıdır. Yatırım fonu, güven yönetiminin kurucusu (kurucuları) tarafından bir yönetim şirketinin güven yönetimine devredilen mülkten ve bu mülkün diğer güven yönetimi kurucularının mülkleriyle birleştirilmesi şartıyla ve bu mülkten alınan mülklerden oluşan ayrı bir mülk kompleksidir. Bu tür bir yönetim süreci, mülkiyeti yönetim şirketi tarafından verilen bir menkul kıymet tarafından onaylanan bir paydır. Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 1012. Maddesine göre, bir nesnenin güven yönetimini gerçekleştirirken, mütevelli heyeti, bu nesneyle ilgili olarak, güven yönetimi sözleşmesi kapsamında, söz konusu nesnenin çıkarlarıyla çelişmeyen herhangi bir yasal işlem yapma hakkına sahip olabilir. mal sahibi.

Mülkiyet, yatırım fonunun varlıkları kapsamında edinildiği durumlarda değerlendirilir; yeniden değerleme yılda 2 kez yapılır (son değerlendirme tarihinden itibaren 6 aydan fazla süre geçmişse).

Bir arsanın bir vakıf tarafından emanete alındığını varsayalım. Bu durumda iki değerlendirme yöntemi olabilir:

Bir arsayı fondan ayırın ve karşılaştırmalı, gelir veya maliyet yaklaşımlarını kullanarak piyasa değerini hesaplayın; herhangi bir düzeltme gerekmez. Dolayısıyla bu tür bir takyidat, değerlemesi yapılan mülkün piyasa değerini etkilemez.

Yatırım fonunun değerlemesinin bir parçası olarak bir varlığın değerlemesi. Bu prosedürle değerleme uzmanı, yatırım fonunun tüm mülklerini ve hissedarların haklarını objektif olarak analiz eder, mevcut mülkün toplam değerini değerlendirerek net varlıkların o andaki gerçek değerini belirler.

Takyidatlar dikkate alınarak mülkün değerinin değerlendirilmesine yönelik kavramsal hükümlerin analizi, takyidatların değer üzerindeki etkisini gösteren özet bir takyidat tablosunun oluşturulmasını mümkün kılmıştır (aşağıdaki Tabloya bakınız).

Yükümlülük/kısıtlama

Bir anlaşmaya dayanarak ve kanun gereği ortaya çıkan ipotek (gayrimenkul rehni) (16 Temmuz 1998 tarihli ve 102-FZ sayılı Federal Kanunun 11. Maddesi “İpotek üzerine (gayrimenkul rehni));

0-Madde uyarınca. 48-49 16 Temmuz 1998 tarihli Federal Kanun No. 102-FZ, yani: Sanatın 2. paragrafında. 48, ipoteğe ilişkin hakların başka bir kişiye devredilmesinin, kendisi tarafından onaylanan tüm hakların bu şekilde o kişiye toplu olarak devredilmesi anlamına geldiğini belirtir. İpotek sahibi, asıl ipotek sahibi ve ipoteğin önceki sahiplerinin haklarına bakılmaksızın, ipotek alanın hakları ve ipotek tarafından güvence altına alınan yükümlülük kapsamında alacaklının hakları da dahil olmak üzere kendisi tarafından onaylanmış tüm haklara sahiptir. Sonuç olarak, bu durumda, gayrimenkul satışına ilişkin piyasa koşullarına uygun olarak ipotek kapsamındaki hakların devri konusunda önemli bir kısıtlama bulunmamaktadır.

Arazinin güven yönetimi

0-Madde uyarınca. Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 1012'si: “Mülkün güven yönetimini gerçekleştirirken, mütevelli heyeti, yararlanıcının çıkarları doğrultusunda güven yönetimi sözleşmesine uygun olarak bu mülkle ilgili her türlü yasal ve fiili işlemi yapma hakkına sahiptir. ” Mülkün güven yönetimine devredilmesi, mülkiyetin mütevelliye devredilmesini gerektirmez.

Sanatın 3. paragrafına göre. Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 1012'si, güven yönetimine devredilen mülkle ilgili işlemler, mütevelli tarafından kendi adına yürütülür ve aynı zamanda böyle bir yönetici olarak hareket ettiğini de belirtir. Mütevellinin bu sıfatla yaptığı bir eyleme ilişkin bir belirti bulunmaması halinde, mütevelli üçüncü kişilere karşı şahsen yükümlü olup, onlara karşı yalnızca kendisine ait olan mallarla sorumludur. Dolayısıyla bu takyidat, güven yönetimi altındaki varlığın piyasa değerini etkilemez.

Ticari gayrimenkul maliyetini etkileyen temel fiyatlandırma faktörlerinden biri nitelikli yönetimin varlığıdır.

Yükümlülük/kısıtlama

Piyasa değeri üzerindeki etki (+uvslichsnis, - azalma, 0 - nötr etki) (değerleme nesnesinin değerini azaltan yükün kaldırılmasının maliyetinin tahmini, bu çalışmanın Bölüm 5, paragraf 5.1'inde verilmiştir)

Gayrimenkul yönetimi hizmetleri, ilişkileri bir güven yönetimi sözleşmesi ile resmileştirilen yönetim şirketleri tarafından sağlanmaktadır.Nitelikli bir yönetim şirketinin varlığı, diğer faktörlerin yanı sıra ofis gayrimenkulleri için bir sınıfın atanmasına aracılık etmektedir. Yüksek nitelikli yönetimin varlığı, ofis gayrimenkulüne maksimum sınıfın tahsis edilmesindeki faktörlerden biridir ve istikrarlı bir yatırım getirisinin garantisi olan, en fazla ödeme gücü olan tüketicilerin bu gayrimenkule olan ilgisine aracılık eder.

Ticari gayrimenkul değerlerinin artmasına bir diğer örnek ise restoran işletmeciliğidir. Yönetim şirketinin markası, potansiyel tüketiciler için bir yerin çekiciliğini artıran ve gayrimenkulün değeri hesaplanırken dikkate alınması gereken, sürekli büyüyen bir nakit akışı sağlayan bir faktör olabilir. Böyle bir yönetim şirketinin çarpıcı bir örneği Ginza Project'tir; bu şirket, derinlemesine pazar analizinin yardımıyla yönettiği kuruluşların prestijli statüsünü güvence altına almayı başardığı için kendisine bir isim kazandıran bir şirkettir.

Güven yönetimini sağlayan çalışanların profesyonelliği, gayrimenkulün kullanım verimliliğine doğrudan etki etmekte, bunun sonucunda gayrimenkulün satıldığında ve kiraya verildiğinde değeri önemli ölçüde artmaktadır.

Veya - Kira, değerleme amaçlarına ve uygulanan yaklaşıma ve arsa değerleme yöntemlerine bağlı olarak bir arsanın piyasa değerini etkiler.

Örneğin, satın alma ve satış amaçlarına göre değerlendirme yaparken, en etkin kullanım yöntemini belirlerken, kapitalizasyon ve nakit akışı indirgeme yöntemleri çerçevesinde gelir yaklaşımı uygulanırken, işletmenin net faaliyet gelirini (NOI) oluşturan tüm nakit akışları, arsa da dahil olmak üzere bir gayrimenkul dikkate alınır.

Yükümlülük/kısıtlama

Ayrıca bir arsaya el konulması durumunda, eski malikin kaybedilen karlarının da hesaplanması gerekli olabilir, bu da arazi kirasının da dikkate alınmasını gerektirir. Arazi değerlendirmesinin gerekli olduğu en tipik durumlar:

Tek bir mülkle alım satım işlemi yapılırken;

Arsaların özelleştirilmesi, tröst yönetimine devredilmesi veya kiralanması da dahil olmak üzere bir işleme dahil edilmesi durumunda;

Arazinin en verimli kullanımını belirlemek için;

Yatırım projelerini geliştirmek ve uygulamak;

Bir arsanın başlangıç fiyatının ihaleye çıkarılması durumunda;

Örneğin binaların inşaatı, ulaşım kavşakları, köprü geçişleri vb. sırasında devlet ve belediye ihtiyaçları için arazi parsellerinin geri çekilmesi sırasında;

Bir arsa tarafından teminat altına alınan bir kredi almak için arazinin değerlemesi;

Bir işletmenin kayıtlı sermayesine arsa eklerken;

Bir mülkün kadastro değeri piyasa değerine eşit kabul edildiğinde Kadastro değerine itiraz edildiğinde

Uzun vadeli bir kiralama yükümlülüğü, mülkte yapılan iyileştirmeler veya perakende mülk olan mevcut bir işletmenin yeniden yapılandırılmasının mülkün değerinde bir artışa yol açması durumunda (örneğin, perakende satış alanının başka bir kişiye kiralanması) değer artırıcı bir faktör olarak hareket edebilir. bir sabit kiracı, mülkün perakende satış alanının çekiciliğini artırır).

Uzun vadeli kira sözleşmesi yapılan gayrimenkulün satışında bir kiracı veya en az biri çapa* olmak üzere kiracı havuzu bulunmaktadır.

Yükümlülük/kısıtlama

Hazır kiralama işiyle satın alınan gayrimenkulün maliyeti, mülkün piyasa değerinin önemli ölçüde üzerindedir. Bu tür bir takyidata sahip olan bu mülk, birikmiş fonlara yatırım yapmanın güvenilir ve karlı bir yolu olduğundan ve kiralanan mülke bağlı olarak yüksek kaliteli bir yatırım getirisi sağladığından büyük yatırımcıların ilgisini çekmektedir.

Kira şeklindeki takyidattan kaynaklanan en büyük değer artışı, A ve B sınıfı ticari perakende satış yerlerinde elde edilir. Bir kiralık işletmenin değerinin değerlendirilmesi, hem gelir yaklaşımı hem de karşılaştırmalı yaklaşım kullanılarak yapılabilir. gelişmiş bir pazar.

Ancak kira maliyetinin, gayrimenkulün işletme gider maliyetini aşması durumunda değer artışı meydana gelebilir. İstikrarsız makroekonomik durumun mevcut koşullarında, uzun vadeli bir kira sözleşmesi hazırlamak için en titiz yaklaşımın benimsenmesi gerekmektedir.

Piyasa kira oranlarındaki artışı, işletme maliyetlerindeki enflasyonist artışları ve kişisel harcamaları telafi etmek için belirli bir süre sonra kira maliyetinin artma olasılığını sağlamak ev sahibinin çıkarınadır. Buna ek olarak, mal sahibi, işletme maliyetlerinin bir kısmını (rutin onarımların yapılması, kamu hizmetlerinin ödenmesi) sözleşme koşulları uyarınca kiracıya devredebilir.

Aksine, kira maliyetinde artış sağlamayacak ve ek maliyet olasılığını ortadan kaldırmayacak bir sözleşme yapılması kiracının yararınadır.

O-Diğer durumlarda kira yükümlülüğünün taşınmazın değerini etkilememesi,

Ancak kiranın geri alınmasının cezai yaptırımlara yol açması halinde, söz konusu taşınmazın değerinin bu cezalar kadar azaltılması gerekmektedir.

İşlemlere ilişkin tutuklamalar ve yasaklar

O-B, Sanatın 1. paragrafına göre. 2 Ekim 2007 tarih ve 229-FZ sayılı Federal Kanunun 85'i “İcra Takibi”: Borçlunun haciz konusu olan mülkünün değerlendirilmesi, mevzuatta aksi belirtilmedikçe, piyasa fiyatlarında bir icra memuru tarafından gerçekleştirilir. Rusya Federasyonu.

Yükümlülük/kısıtlama

Sanat uyarınca. “İcra Takibi” Federal Kanununun 87'si, borçlunun mülkünün zorla satışı, mülkü yalnızca kamu aracılığıyla satmakla yükümlü olan Rusya Federasyonu Hükümeti tarafından belirlenen şekilde yer alan uzman kuruluşlar tarafından satışı yoluyla gerçekleştirilir. Piyasa koşullarına göre teklifler.

Fiyat, bu Federal Yasanın öngördüğü durumlar haricinde, mülkün değerlendirilmesine ilişkin kararda belirtilen mülkün değerinden daha az olamaz.

- Sanatın 10. paragrafı uyarınca. 87, “İcra Takibine İlişkin Federal Kanun” Borçlunun mülkü, açık artırmada satışa sunulanlar hariç, satış için devredildiği tarihten itibaren bir ay içinde satılmamışsa, icra memuru fiyatı düşürme kararı verir. yüzde on beş.
- Sonuçlar: Bu tür bir takyidat, Sanatın 10. paragrafında açıklanan durumun gerçekleşmesi durumunda piyasa değerini etkiler. 87, 229-FZ Sayılı “İcra Takibi” Federal Kanunu, mahkeme kararıyla. Bölüm 4, hem iflas davalarında hem de icra takiplerinin bir parçası olarak, borçlunun çeşitli türdeki mülklerinin değerlendirilmesine yönelik yöntemler önermektedir; burada değerde karşılık gelen aşağı doğru ayarlamaların altı çizilmektedir. Dolayısıyla, üzerinde haciz takyidi bulunan veya iflas aşamasında olan taşınmazların uygun bir indirimle satılması gerektiği sonucuna varılmıştır.

Mahkemeye sunulan hak talepleri

Alacakların değerinin belirlenmesinde kural olarak alacakların değerlemesi yoluna başvurulur. Örneğin, açık bir anonim şirketin (OJSC) tasfiyesi durumunda, bu OJSC'nin hissedarları şirketin mülküne ilişkin talep hakkına sahiptir; bu özel durumda, mülkün piyasa değeri büyük olasılıkla mülkün satış sürecinde azalma olacak ve daha sonra davacıların sahip olduğu hisse payları oranında hak sahipleri arasında paylaştırılacaktır. Genel olarak, iddiaların ortaya çıktığı her özel durumun kendi koşulları vardır ve mahkeme tarafından değerlendirilir) ve her bireysel durumda, iddiaların mülkün piyasa değeri üzerinde farklı bir etkisi olabilir.

Yükümlülük/kısıtlama

Araziye el konulmasına ilişkin kararlar

0- Madde uyarınca. Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 279'u, geri çekilme kararı arsanın değerini etkilemez; bu etkinin yokluğu, tazminat miktarının ve çerçevedeki diğer koşulların belirlenmesine ilişkin yerleşik Tahkim uygulaması ile doğrulanır. varılan anlaşmalara veya mahkeme kararına dayanarak. Tazminat miktarı konusunda anlaşmaya varılamadığı takdirde piyasa değeri bağımsız bir değerleme uzmanı tarafından takdir edilir.

Kamu irtifakları (Rusya Federasyonu Arazi Kanunu'nun 23. Maddesi); eklemek. bkz. Arazi irtifakı yoluyla mülkiyet haklarının engellenmesi.

İrtifak hakkı maliyeti etkiler; irtifak hakkının maliyetini hesaba katmak oldukça zordur; örneğin bir sitede “otoyol inşaatı” şeklinde bir kamu irtifakı varsa, o zaman bunu almanın en etkili yolu Bir irtifak hakkının varlığını hesaba katmak, tüm sitenin alanını irtifak hakkı altındaki alana değiştirmektir, çünkü özellikle bu durumda, böyle bir irtifak hakkının varlığı, arsanın kullanımı üzerinde tam bir kısıtlama getirmektedir. .

0- Genel olarak her irtifak hakkı, arsanın piyasa değerine farklı şekilde yansır; irtifak hakkı, kira ödemelerinin kaynağı olabilir ve sitenin piyasa değerini artırabilir.

Bir arsayı süresiz olarak ipotek altına alan irtifak hakkı, ihtiyaç duyulduğu sürece mevcuttur. Aynı zamanda, irtifak hakkı hiçbir şekilde belirli bir kişiye - arsa sahibine - bağlı değildir, arsa haklarının başka bir kişiye devredilmesi durumunda korunur. Bu bağlamda, irtifak hakkı ile ipotek konulan bir arsanın sahibi, onu satarken gelecekteki alıcıya irtifak hakkı hakkında bilgi vermesi gerektiğini bilmelidir; çünkü satıcı, arsanın takyidatı hakkında bilerek yanlış bilgi verirse, alıcı, satın alma fiyatında indirim veya satın alma sözleşmesinin feshedilmesini, arsanın satışını ve bundan kaynaklanan zararların tazminini talep etme hakkına sahiptir. Ayrıca, üçüncü bir tarafça irtifak hakkı uygulanmasının, kurulduğu arsa için en az külfetli olması gerektiğini de belirtiyoruz.

Arsa sahibine, irtifak hakkının neden olduğu olası rahatsızlıklar için parasal tazminat sağlanır - kendisine, irtifak hakkı tesis edilen kişilerden arsanın kullanımı için orantılı bir ödeme talep etme fırsatı verilecektir. İrtifak hakkı için orantılı bir ücretin ödenmesi, ücretin tam olarak bir kez ödenmesi durumunda tek seferlik nitelikte olabilir veya irtifak hakkının kurulduğu tüm süre boyunca ücretin birden fazla taksit halinde ödenmesi durumunda periyodik olabilir. Sen ne tür bir şeysin?

Yükümlülük/kısıtlama

İrtifak hakkı için orantılı bir ücretin ödenmesi (bir defalık veya periyodik), irtifak hakkı sözleşmesi, mahkeme kararı veya irtifak hakkının kurulduğu düzenleyici yasal düzenleme ile belirlenebilir. İrtifak hakkı ödemesi, irtifak hakkı tesis edilmesi sonucu haklarının kısıtlanması nedeniyle irtifak hakkı yüklenen arsa veya diğer gayrimenkulün sahibine verilen zararla orantılı olmalıdır ve irtifak hakkı süresince miktarı değişebilir. irtifak hakkının kurulduğu süre.

Kamu irtifakı tesis edilmesinin bir arsanın kullanılmasının imkansızlaşmasına yol açması halinde, arsa sahibi, arazi kullanıcısı, arazi sahibi, bu arsanın geri ödeme yoluyla da dahil olmak üzere kendisinden tazminatla ele geçirilmesini talep etme hakkına sahiptir. Kamu irtifakı, kayıpları veya kayıplar için tazminatla birlikte eşdeğer bir arsanın sağlanmasını tesis eden devlet makamı veya yerel yönetim organı tarafından.

Doğrusal nesnelerin (yollar, otoyollar) inşası için kamu irtifakı.

Endüstriyel veya ticari amaçlar için bir arsanın değerinde bir artış, ulaşım iletişiminin alan üzerinden geçişi (saha bölgesi boyunca bir ulaşım arterinin, yolların, otoyolların döşenmesi) bir sonucu olarak ortaya çıkar. Olumlu etkinin boyutu yolların türüne ve trafik yoğunluğuna göre değişecektir. Sahibinin tercihlerine bağlı olarak, böyle bir arsa aşağıdaki amaçlar için kullanılabilir: araba servis istasyonu, araba yıkama, çeşitli perakende satış tesisleri, alışveriş merkezleri, depo kompleksleri, endüstriyel kompleksler. Özünde, böyle bir irtifak hakkı kurulması, ana fiyatlandırma faktörü olarak arsanın ulaşım erişilebilirliğinde bir iyileşmedir. Böylece, bir arsanın maliyeti, ulaşım erişilebilirliğinin artması nedeniyle artar ve buna bağlı olarak arsanın olası kullanım seçeneklerinin yelpazesi genişler.

Veya - çeşitli tahminlere ve yazar tarafından yapılan tahminlere göre, yakındaki federal otoyolun varlığında arsaların maliyetindeki fark% 6 ila% 32 arasında değişmektedir; asfalt yol varlığında Toprak veya çakıl yolla karşılaştırıldığında küçük yerleşim yerlerinde bulunan parsellerde %8'e kadar çıkmaktadır; şehirlerden 30 km'ye kadar olan kırsal mülkler için toprak yolun olması ile

Yükümlülük/kısıtlama

Toprak veya çakıl yolun varlığı arsa maliyetinin %7'sine kadar çıkmaktadır.

Veya - Kıyı bölgesine erişim için kamu irtifakı.

Arsa parsellerini çevre bölgeleri olarak sınıflandıran irtifak hakkı nedeniyle bir arsanın değerindeki artış, her şeyden önce, bir arsanın nüfusa rekreasyon sağlayan bir nesne olarak rekreasyonel, ticari veya endüstriyel amaçlarla kullanılması olasılığı ile ilişkilidir. , tedavi ve eğlence hizmetleri. Bu tür arazi kullanımına örnek olarak aşağıdaki plaj altyapı tesislerinin açılması verilebilir.

Çeşitli tahminlere göre, rezervuar bulunan arsaların maliyet farkı, küçük yerleşim yerlerinde bulunan arsalar için %12 ile %29 arasında değişmektedir; şehirlerden 30 km'ye kadar olan kırsal mülkler için %5'ten %22'ye. Arsaların yerleştirilmesi için elit alanlar için böyle bir primin arsa maliyetinin% 50'sine kadar çıkabileceği unutulmamalıdır.

Özel irtifak hakları

0 - Kamu irtifaklarına benzer

Veya - Doğrusal nesnelerin (yolların) döşenmesi için özel irtifak hakkı

Sanat uyarınca. 21 Temmuz 1997 tarihli Federal Kanunun 1'i N 122-FZ (29 Aralık 2015 tarihli Rs.)

“Gayrimenkul haklarının devlet tescili ve onunla yapılan işlemler hakkında” (değiştirilmiş ve eklenmiş, 1 Ocak 2016'da yürürlüğe giren şekliyle), arsaları ve araziyle ilişkili gayrimenkulleri ayırmaktadır ve orantısız hasar olmadan hareketi imkansızdır. Sırf arsası üzerinde yol yüzeyinin ibadethane mülkiyetine tescili ile yol döşenmesi imkanını öngören özel irtifak hakkı, doğası gereği arsanın değerini artırmaktadır. Bunun yalnızca söz konusu irtifak alanının halihazırda yol olarak kullanılması durumunda gerçekleştiğini belirtmek gerekir. O zaman ve ancak o zaman yolun ortak işletilmesi ve ilaveler yoluyla sitenin değeri artar.

Yükümlülük/kısıtlama

ssrvituarizm ve ssrvitutodatelsm'i kapsayan boynuz. Bu durumda yol yüzeyinin bakımı hem müştereken hem de münhasıran sahibi tarafından yapılabilir. Böyle bir irtifak hakkıyla ipotek altına alınan bir arsanın satışı, taşınmazın yeni sahibiyle, yani irtifak hakkıyla yeni bir sözleşme yapmasına aracılık eder.

Veya - Doğrusal nesnelerin (elektrik hatları, su temini, gaz boru hatları) döşenmesi için özel irtifak hakkı. Bir arazi arsasının değerinde bir artış, sahada olmaması koşuluyla, arsanın toprakları boyunca enerji nakil hatları (PTL), su boru hatları, gaz boru hatları, kanalizasyon ve diğer iletişimler kurulduğunda meydana gelir. Bu tür irtifak hakları, arsanın değeri üzerinde önemli bir etkiye sahiptir; çünkü sahada önemli maliyetler olmadan elektrifikasyon, gazlaştırma ve su sirkülasyonunun düzenlenmesi olasılığını açarlar. İletişimin döşenmesine ilişkin kolaylıklar, bir arsanın maliyetine önemli bir katkı sağlar ve maliyet, bu tür iletişimlerin yerleşim bölgesinde ilk kurulumu sırasında en önemli şekilde artar. Bazı durumlarda gaz, su ve elektrik tesisatı döşeme irtifakları ile maliyet artışı, irtifak hakkı uygulanmadan önceki arsa değerinin %35-50'sine ulaşabilmektedir.

Çeşitli tahminlere göre, arsaların maliyetindeki fark - sahada gaz bulunması ve gazın olmaması ve bağlantı olasılığı - küçük yerleşim yerlerinde bulunan arsalar için% 25 ila% 32 arasında değişmektedir; genel bir kanalizasyon sisteminin varlığında, şehirlerden 30 km'ye kadar bulunan ülke mülkleri için arsa maliyetinin% 6 ila% 15'i.

Gayrimenkul değerleme uzmanının "Cilt 3. Arsa parsellerinin değerlemesi için düzeltme faktörleri" el kitabında, bir arsa üzerinde elektrifikasyonun varlığına ilişkin ortalama düzeltme değeri %16 (ofis geliştirme için), %18 (eğlence tesisleri için), %17'dir. % (küçük konut inşaatı için), %16 (münferit konut inşaatı için).

Yükümlülük/kısıtlama

Arazilerin kullanımına ilişkin özel koşullar ve güvenlik, sıhhi koruma bölgelerinde ekonomik faaliyet rejimi

- Arsaya konulan takyidat, parselin/arsanın bir kısmının amacına uygun kullanımını sınırlandırıyorsa, bu takyidat değeri önemli ölçüde etkiler;

Çevre ve su koruma bölgesi şeklinde takyidat.

Doğa koruma ve su koruma alanları, doğal ve kültürel özellikleri nedeniyle özel koruma gerektiren alanlardır. Su ve Arazi Kanunu, bu tür bölgelerdeki faaliyetlere bir takım kısıtlamalar getirmektedir: atık suyun boşaltılması, mezarlıkların yapılması, arazinin sürülmesi vb. yasaktır. Bununla birlikte, bu tür bölgelerde ticari ve perakende işletmelerin konumlandırılması mümkündür, bu da su miktarının arttırılmasına olanak tanır. Bu tür gayrimenkullerin değeri, tüketicilerden gelen istikrarlı talebin mevcudiyetine bağlıdır.

Uluslararası yaptırımlarla ifade edilen dış politika istikrarsızlığı, Ruslar arasındaki ana dış turizm merkezleri olan Türkiye ve Mısır ile turist bağlantılarının kapatılması, Rus para biriminin devalüasyonu bağlamında, Rus turistik şehirleri daha büyük miktarda turist almaktadır ve bu da garanti etmektedir. daha fazla iş karlılığı. Bunun sonucunda da gayrimenkulün değeri artıyor.

İşletme konumunun en yaygın örnekleri

su koruma bölgesi - yat kulübü, sağlık kurumu, eğlence kurumu (jet ski, tekne vb.);

çevre koruma bölgesi - dinlenme tesisleri, tıbbi kurumlar vb.

Flora ve fauna, doğal, tarihi ve kültürel anıtlar, arkeolojik alanlar, verimli toprakların korunması, doğal yaşam alanları, yabani hayvanların göç yolları dahil olmak üzere çevrenin korunmasına yönelik özel koşullar

- Siteye konulan takyidat, sitenin/sitenin bir kısmının amacına uygun kullanımını sınırlandırıyorsa bu takyidat değeri önemli ölçüde etkiler;
0 - eğer yükümlülük kullanım için özel bir prosedür gerektiriyorsa ancak eylemleri sınırlandırmıyorsa, değer değişmeyecektir.

	Yükümlülük/kısıtlama	Piyasa değeri üzerindeki etki (+uvslichsnis, - azalma, 0 - nötr etki) (değerleme nesnesinin değerini azaltan yükün kaldırılmasının maliyetinin tahmini, bu çalışmanın Bölüm 5, paragraf 5.1'inde verilmiştir)
	Hisse senetlerinde icrası ertelenen işlemler	0 - Ertelenmiş icra işlemleri teknolojisi, ticaret katılımcılarının ilk önce varlık yatırmadan menkul kıymetlerle işlem yapmalarına olanak tanır. Bir işlemi tamamlarken taraflar, menkul kıymetlerin fiyatını ve miktarını ve ayrıca işlemin ödeme tarihini belirtirler, dolayısıyla piyasa değeri üzerinde herhangi bir etkisi yoktur.
	Rusya Federasyonu Arazi Kanunu'nun arazilerinin rezervasyonu, Madde 70.1. Devlet veya belediye ihtiyaçları için arazi rezervasyonu	0 - Arazi sivil dolaşımdan çekiliyor; piyasa değeri değerleme faaliyetlerine ilişkin mevzuat hükümlerine aykırı olduğundan piyasa değeri belirlenemiyor: değerleme nesnesi, benzer değerleme için tipik olan bir halka arz yoluyla açık piyasada sunulmaktadır nesneler. Devlet SS'yi kişisel kullanım için saklıyor ve tedavülden kaldırılıyor. Sadece kadastro değeri belirlenir.
	Özel kısıtlama türü	Kültürel Miras Nesneleri (CHO) - Sanatta. 25 Haziran 2002 tarihli Federal Kanunun 5.1'i N 73-FZ (13 Temmuz 2015 tarihli RSD) “Rusya Federasyonu halklarının kültürel mirasına (tarihi ve kültürel anıtlar) ilişkin nesneler hakkında”, aşağıdaki faaliyetler kapsamındaki faaliyetlerin yürütülmesine ilişkin gereklilikleri listelemektedir: kültürel miras nesnesinin topraklarının sınırları ve arkeolojik miras alanının bulunduğu sınırlar dahilinde arazi alanının, su kütlesinin veya bunların bir kısmının kullanımına yönelik özel bir rejim. Listelenen kısıtlamalar, kültürel miras alanlarının topraklarının, 2. fıkra, 1. fıkra, 5.1. maddede listelenenlerin dışında herhangi bir şekilde kullanılmasına izin vermez. Dolayısıyla, bu tür bir takyidat, mülkün piyasa değerini önemli ölçüde azaltır, çünkü kültürel mirasın nesnesi olan bölgede bulunan bir arsa veya başka bir gayrimenkul için NEP ilkesinin uygulanması olasılığına kısıtlamalar getirir; buna yük de dahildir. böyle bir nesnenin, restorasyonun vb. güvenliğini sağlamak sahibine aittir. 0 - Telif Hakkı Nesneleri 19 Nisan 2008 tarihli Rusya Federasyonu Hükümeti Kararnamesi uyarınca N 285 ve Sanat. Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 1293'ü, orijinal güzel sanat eserlerinin, yazarın el yazmalarının (imzalarının), edebi ve müzik eserlerinin kamuya yeniden satışı için yazarlara ödeme yapılmasına ilişkin kurallar onaylandı. Bu takyidat mülkün piyasa değerini etkilemez.

Yükümlülük/kısıtlama

Veya - Rusya Federasyonu Müze Fonu Nesneleri

Rusya Federasyonu Müze Fonu'na dahil olan müze nesneleri ve müze koleksiyonları, evrensel miras sırasına göre veya başka herhangi bir şekilde yalnızca devlet düzenlemesi ile görevlendirilmiş federal yürütme organının özel izni ile bir kişiden diğerine devredilebilir veya devredilebilir. kültür alanı. Müze fonu 2 bölüme ayrılmıştır: devlet ve devlet dışı (54-FZ sayılı Federal Kanunun 6. Maddesi).

Rusya Federasyonu Müze Fonu'nun devlet kısmında yer alan müze nesneleri ve müze koleksiyonları, aşağıdakilerin sağlanmasına tabi olarak operasyonel yönetim hakkına sahip devlet müzelerine ve diğer devlet kurumlarına tahsis edilmiştir: fiziksel güvenlik ve güvenlik, ilgili muhasebe belgelerinin bakımı ve güvenliği bu müze objeleri ve müze koleksiyonlarına, müze objeleri ve müze koleksiyonlarının bilimsel, kültürel, eğitimsel, yaratıcı ve üretim amaçlı kullanılması. Benzer şekilde devlet dışı kısım için de (54-FZ sayılı Federal Kanunun 22. Maddesi).

Bu nedenle, müze fonunun nesneleri ile ilgili olarak çeşitli türde takyidler ortaya çıkabilir: güven yönetimi ve müze fonu nesnelerine hakların devredilmesinin yasaklanması. Müze objelerinin piyasa değeri üzerindeki etkisini belirlemek, bu objelerin bir piyasası olmadığından oldukça zordur. Ancak OKN'nin değerlendirmesi aşağıdakiler dikkate alınarak yapılır:

1) OKN için bir güvenlik sözleşmesinin, güvenlik yükümlülüğünün, kira sözleşmesinin veya bunların bir kısmının içeriğinden kaynaklanan yükümlülükler. Bu belgeler, kültürel miras alanının ve ilgili nesnelerin (binalar, yapılar ve kültürel değeri olan nesneler, çevre düzenlemesi, bahçeler, parklar, doğal peyzajlar) restorasyon, koruma, onarım prosedürlerini, şartlarını ve ayrıca türlere ilişkin kısıtlamaları sağlar. izin verilen kullanım;
2) OKN ile ilgili maddi olmayan duran varlığın olası katkısında ifade edilen avantajlar, konumu: ticari faaliyet merkezlerine yakınlık, mimari ve planlama ortamındaki rol, bina yapılarının doğası, cephenin biçimi ve içeriği ve Sonuçta karlılık girişimcilik sonuçlarındaki artışı belirleyen iç mekanlar

Yükümlülük/kısıtlama

OKN olarak sınıflandırılmayan benzer nesnelerle ilgili faaliyetler.

Çoğu zaman, takyidatlar ve kısıtlamalar, değerlendirilen kültürel miras nesnesinin piyasa değerini azaltır; çünkü sahibinin, nesnenin restorasyonu, korunması vb. masraflarını karşılaması gerekir; ancak özel durumlarda bu tür nesnelerin değeri, Belirli müzayede evleri tarafından belirlenecek ve burada özel bir yatırımcının sınırlı tirajlı bir nesnenin mülkiyetini nasıl elde etmek istediğinin niteliğinden doğrudan belirleyeceği yatırım değerinden bahsedeceğiz.

Özel kısıtlama türleri (mimari anıtlar).

Kültürel miras alanı olan gayrimenkuller, potansiyel tüketiciler tarafından giderek daha fazla ilgi görmektedir.

Yönetici sınıfı konakları, ek prestije sahip oldukları için yüksek sınıf ofis binaları olarak kabul edilir. Bu tür binalar, asansörlerin varlığı gibi kendilerini yüksek sınıf olarak sınıflandıracak tüm faktörlere sahip olmayabilir, ancak maliyetleri önemli ölçüde daha yüksek olabilir.

Kültürel ve tarihi eser niteliğindeki yapılar yatırım için cazip hale geldiğinde ve prestij kazandığında, binanın maliyeti, benzer işlevsel amaca sahip, anıt olmayan bir nesnenin alternatif satın alma maliyetine göre %20-30 oranında artmaktadır. benzer bir sınıf.

Koşullu bir "ortalama" prestij varsa, binanın maliyeti, benzer işlevsel amaca sahip, anıt değil, daha yüksek sınıfa ait bir nesnenin alternatif satın alma maliyetine yükselir.

Şartlı “yüksek” prestij varsa, binanın maliyeti, kültürel miras anıtı olmayan benzer bir binanın maksimum maliyetine kadar yükselir ve

Yükümlülük/kısıtlama

maksimum sınıfa kadar mümkün (“A” sınıfı),

Binanın çekiciliğinin maksimum olması durumunda bina, kültürel miras anıtı olmayan ve maksimum sınıf (“A sınıfı”) olarak sınıflandırılan benzer bir binaya göre %20-30 daha pahalıya satılabilmektedir.

Bazı durumlarda arsalar üzerindeki takyidatlar onların değerinde artış sağlamaktadır. İrtifak hakkı tesis edildikten sonra bir arsanın değerindeki artış, irtifak hakkının yarattığı kalıcı (uzun vadeli) faydalı etki ile açıklanmaktadır. Yararlı etki, arsa sahibine faydalar sağlayarak ve irtifak hakkının geçerlilik süresi boyunca çeşitli gelirler elde etme fırsatı sağlayarak çeşitli şekillerde ifade edilebilir.

Bu tür durumlar, sinerji etkisi nedeniyle bir takyidat uygulandığında sahayı kullanma potansiyelinin artmasıyla karakterize edilir. En yaygın örneklere bakalım.

Belirlenen şekilde üzerinde anlaşmaya varılan bir projeye göre, bir arsanın inşaatının veya geliştirilmesinin belirlenen zaman dilimi içerisinde başlatılması ve tamamlanması, bir araziye hak verirken bir otoyolun (otoyol bölümü) inşası, onarımı veya bakımı devlet ve belediye mülkiyetindeki arsa

0 veya -. Üzerinde mutabakata varılmış ve süresi belirlenmiş bir proje varsa bu durumda bu arsanın kullanımı bu projenin kapsamı ile sınırlıdır, hatta böyle bir arsa projenin uygulanması dışında kullanılamaz. Bu arsanın maliyeti, yatırım projesinin uygulama maliyetine dahildir. Tek bir arsanın maliyeti dikkate alınmaz. Yükümlülüğün kaldırılması değer üzerinde olumsuz etki yaratacaktır.

Etüt ve araştırma çalışmalarının yürütülmesinde kolaylık sağlanması. Bir arsanın etüt, araştırma ve diğer çalışmaların yapılması amacıyla geçici olarak kullanılmasına ilişkin irtifak hakkı yoluyla bir arsanın değerinin arttırılması, sahibine ek maliyet olmaksızın arazinin alt yapısı hakkında bilgi edinme olanağı sağlayacaktır. komplo. Bu tür çalışmalar sonucunda hem alanın derinliklerinde doğal kaynakların varlığı hem de tarihi açıdan önemli nesnelerin (mezarlar, hazineler, eserler) varlığı ortaya çıkarılabilir.

Yükümlülük/kısıtlama

İmtiyaz sözleşmesi

İmtiyaz sözleşmesi şeklinde bir takyidat getirilmesi nedeniyle devlet gayrimenkulünün fiyatında bir artış meydana gelebilir, bunun sonucunda devredilebilecek ve devredilebilecek bir dizi münhasır hak kullanım için devredilecektir. imtiyaz sahibi.

İmtiyaz sahibi, imtiyaz verenden gerçekleştirilen hizmetler için bir kerelik (toplu toplam) veya periyodik (telif hakkı) ödemeleri temsil eden ücret alır. Mülkle ilgili olarak imtiyaz sahibi, daha sonra devlete devredilme olasılığı ile birlikte inşaat ve yönetim hizmetlerini yerine getirir.

Bir dizi tipik imtiyaz sözleşmesi vardır:

VVO - daha sonra restorasyonu ve yönetimi ile devlet mülkünün satın alınmasını ima eder. Gayrimenkulün değerindeki artış, kaliteli restorasyon ve etkin yönetim sayesinde gerçekleşir;

BOOT - sınırlı bir süre boyunca gayrimenkul mülkiyeti, sermaye inşaatı üzerinde çalışma ve bu tür mülklerin yönetimi anlamına gelir. Sözleşmenin sona ermesi üzerine mülk devlete geri devredilecek;

SBI - devlet mülkiyetinin imtiyaz sahibine mülkiyet esasına göre daimi mülkiyete devredilmesi, ancak tesisin anlaşmaya uygun olarak inşa edilmesinin zorunlu kılınması;

DTÖ - inşaatın tamamlanmasının ardından hakları devlete devredilen, ancak ücretli yönetim imtiyaz sahibine ait olan bir tesisin inşasını ifade eder;

YİD - sermaye inşaatı işinin imtiyaz sahibi tarafından sınırlı bir mülk yönetimi ve nihai olarak devlete devredilmesiyle uygulanması anlamına gelir.

Bir imtiyaz sözleşmesinin imzalanması sürecinde, gayrimenkulün değeri önemli ölçüde artar, bu da çoğu durumda tekrar devlet mülkiyetine geçer ve daha sonra başka bir mülk sahibi tarafından özelleştirilmesi olasılığı ortaya çıkar. Ancak mülkün özelleştirilmesinde komisyon acentesine tercihler verilebilir.

İmtiyaz sözleşmesinin şartları mahkemede feshedilirse.

	Yükümlülük/kısıtlama	Piyasa değeri üzerindeki etki (+uvslichsnis, - azalma, 0 - nötr etki) (değerleme nesnesinin değerini azaltan yükün kaldırılmasının maliyetinin tahmini, bu çalışmanın Bölüm 5, paragraf 5.1'inde verilmiştir)
	Rusya Federasyonu Arazi Kanunu ve Rusya Federasyonu Medeni Kanunu ve diğer federal yasalar tarafından belirlenen durumlarda arazi parsellerinin kullanımına ilişkin diğer kısıtlamalar. Listelenen Sanat. Rusya Federasyonu Arazi Kanunu'nun 56'sı, arazi haklarına ilişkin kısıtlamalar, devlet iktidarının yürütme organlarının eylemleri, yerel yönetim organlarının eylemleri veya mahkeme kararları ile belirsiz bir süre veya belirli bir süre için belirlenir. Bu kısıtlamalara, hakları sınırlandırılan kişi mahkemede itiraz edebilir. Bunu kısıtlamalar takip ediyor ve dolayısıyla bir arsanın mülkiyeti başka bir kişiye devredildiğinde kısıtlamalar devam ediyor.	- Bir siteye konulan takyidat, sitenin/sitenin bir kısmının amacına uygun kullanımını sınırlandırıyorsa, bu takyidat değeri önemli ölçüde etkiler; 0 - eğer kıyamet özel bir kullanım emri getiriyorsa ancak eylemleri sınırlandırmıyorsa, maliyet değişmeyecektir.
	Düzenlemelerde yer almayan diğer kısıtlamalar

Masa 9. Yükümlülük ve kısıtlama türleri ve bunların değer üzerindeki etkisi

Dolayısıyla, bu bölümde sunulan çalışmanın sonuçları, takyidatların ve kısıtlamaların bir mülkiyet nesnesi olarak mülkiyetin değeri üzerindeki olumlu etkisinin oldukça nadir olduğu sonucuna varmamızı sağlar. Takyidat uygulanması sonucu arsaların değerindeki artışın başlıca nedenleri şunlardır:

Tesisin erişilebilirliğinin iyileştirilmesi

Sahanın standart iletişim (su, gaz, elektrik) ile sağlanması iyileştirildi.

Siteye özel bir statü verildi

Dolayısıyla takyidat konulan taşınmazın değerinin artması, taşınmazın böyle bir irtifak hakkı ile etkileşiminden sinerjik bir etki oluşması durumunda ortaya çıkar. Bu sinerjik etki, arsanın piyasa değerindeki artış ile bir defada ödenen irtifak hakkı bedelinin piyasa değeri arasındaki fark olarak temsil edilebilir. İrtifak hakkı için orantılı bir ücretin piyasa değeri, irtifak hakkı sağlayıcısına irtifak hakkı tarafından geri ödenen irtifak hakkı kullanım ücreti olarak anlaşılır; bu, irtifak hakkı sağlayıcısının haklarının kısıtlanmasıyla bağlantılı olarak uğradığı zararların tazminatını temsil eder. irtifak hakkının kurulmasının bir sonucudur.

Özetlemek gerekirse, çoğu durumda gayrimenkulün piyasa değerindeki artışın, ticari veya sınai faaliyetlerin yürütülmesi koşullarındaki iyileştirmeler yoluyla sağlandığını belirtmek gerekir.

Genellikle takyidatlar veya kısıtlamalar mülkün değerini azaltır veya potansiyel alıcı açısından değeri üzerinde hiçbir etkisi olmaz. Öte yandan taşınmazın piyasa değerini hem azaltabilecek hem de artırabilecek kısıtlamalar ve takyidatlar tespit edilmiştir.

Bakulina A.A., Abdryakhimova D.Kh. "İrtifak hakkı bulunan arsaların fiyatlandırma özellikleri" U/Rusya Federasyonu'nda mülkiyet ilişkileri No. 5 (164) 2015, s. 52-63.
Bkz. 27 Ağustos 2014 tarihli Moskova Hükümeti Kararnamesi N 490-PP “25 Nisan 2006 tarihli Moskova Hükümeti Kararnamesi'nde Değişiklik Yapılması Hakkında N 273-PP”.
21 Temmuz 2005 tarihli Federal Kanun N 115-FZ (30 Aralık 2015'te değiştirildiği şekliyle) “İmtiyaz Sözleşmeleri Hakkında.”