Emlakçının ücretini kim öder, satıcı mı yoksa alıcı mı? Emlakçıya, dairenin alıcısına veya satıcısına hizmetler karşılığında kim ödeme yapar? Konutlarla yapılan işlemlerde noterlik hizmetleri için kim ve ne kadar ödeme yapar?

Gayrimenkul işlemleri, vatandaşların konut sektöründeki belirli mevzuat nüansları konusundaki bilgisizliğinden kaynaklanan çok sayıda zorlukla ilişkilidir.

Deneyimli uzmanlar - emlakçılar - görevle başa çıkmanıza yardımcı olacaktır. Yasanın sınırları dahilinde, bir emlak acentesi uzmanı müşterinin işlemden maksimum faydayı elde etmesine yardımcı olacaktır.

Sevgili okuyucular! Makalelerimiz yasal sorunları çözmenin tipik yollarından bahsediyor ancak her durum benzersizdir.

Eğer bilmek istiyorsan Sorununuzu tam olarak nasıl çözebilirsiniz - sağdaki çevrimiçi danışman formuyla iletişime geçin veya aşağıdaki numaraları arayın. Hızlı ve ücretsizdir!

Emlakçı seçimi: Nelere dikkat edilmeli?

Günümüzde pek çok emlak acentesi hizmet sunmaktadır. Kanun dahilinde işlemi gerçekleştirecek ofisin hızlı ve verimli bir şekilde seçilmesi önemlidir.

Lütfen aşağıdaki nüanslara dikkat edin:

• Şirket hangi yılda tescil edildi?;
• Şirketin faaliyetlerini yürüttüğü belgeler (LLC, bireysel girişimci vb.);
• Sorumluluk ve Yükümlülükler;
• Müşteri yorumları (olumlu tepki önemlidir);
• Arkadaşlardan ve akrabalardan gelen tavsiyeler.

Günümüzde büyük şirketler ve küçük ofisler internette kendi web sitelerini oluşturuyorlar.

Arama motoru şirket adı için tek bir sonuç getirmezse işbirliğini reddetmek daha iyidir.

Ofisin şehrin merkezi caddelerinde yer alması, müşterinin hızlı bir şekilde ofis bulmasını sağlamakla kalmayacak, aynı zamanda prestij ve başarılı faaliyetleri de anlatacaktır.

Birçok vatandaş için belirleyici olan bir diğer nokta ise işbirliğinin bedelidir.

Bir şirketle sözleşme imzalamadan önce müşterinin ne kadar, ne zaman ve ne için ödeme yapması gerektiğini açıkça anlaması gerekir.

Bir emlakçının sorumlulukları şunları içerir:

1. Dairenizin veya evinizin en uygun satışı için alıcı aramak veya uygun bir konut seçeneği (konum, düzen, herhangi bir nesneye olan mesafe vb.) aramak.
2. Emlakçı, konut mevzuatı normlarının rehberliğinde işlemleri derhal gerçekleştirir. Süreç boyunca uzman, alım satımla ilgili tüm sorunları, alıcı veya satıcının çıkarlarını temsil ederek çözer.

Emlak acenteleri bazen hizmet sunar, bu da müşterinin yalnızca bir acenteyle hizmet sözleşmesi yapabileceği anlamına gelir.

Bir emlak acentesi veya özel emlakçı seçildiğinde sıra hizmet sözleşmesi imzalamaya gelir.

Sözleşme gereksinimleri

Müşteri tüm maddelerini okumadan sözleşmeyi imzalamaz. Aşağıdakiler belirtilmelidir:

• İşlem çerçevesindeki acentelik hizmetlerinin listesi;
• Sözleşme süresi;
• Gayrimenkul değerlemesi (satış halinde);
• Gayrimenkul gereksinimleri (satın alındığında);
• Vatandaştan kabul edilen belgelerin listesi;
• Kim hangi bilgiyi sağlıyor?;
• Tarafların sorumluluğu;
• Emlakçı ve satıcı veya alıcının ayrıntıları;
• Fesih prosedürü;
• Sağlanan hizmetler için ödeme.

Herhangi bir noktada anlaşmazlık olması durumunda müşteri değişiklik (bir şey ekleme veya çıkarma) talep edebilir.

Sonucu merak eden kurum vatandaşı yarı yolda karşılayacak.

İnce baskıyı mutlaka okuyun. Dikkat:

1. Gizli ücretler. Ofis, bir evi satıcının istediğinden daha yüksek bir fiyata satarsa ​​aradaki farkı korur. Müşterinin ödediği resmi paranın yanı sıra firma ek para da kazanmaya çalışıyor.
2. Mülk sahibiyle iletişim yasakları. Bu, gizli komisyon oluşturarak işleminizden ekstra para kazanmaya çalışan şirketin sahtekarlığına işaret edebilir.
3. Sözleşmenin feshedilmesine yüksek cezalar. Ceza kanun çerçevesinde verilebilir ancak bir takım faktörlere bağlı olan emlak komisyonundan daha yüksek olamaz.

Maliyet neye bağlıdır?

Uzmanların faaliyetleri için ödeme yapmak için tek tip tarifeler yoktur..

Her nesne üzerinde bireysel çalışma yapılır.

Ücretlendirme iç kriterlere göre belirlenir. Bazı emlakçılar 10 bin rubleye çalışacak, bazıları ise 50 binin altına konuşmayacak bile.

Maliyeti çeşitli faktörler etkiler:

• Kıdem ve tecrübe. Deneyim ne kadar fazla olursa, hizmetlerin değeri de o kadar pahalı olur. Yeni gelenler asgari ücretlerle çalışırlar. Ancak müşteri aşırı düşük bir ücrete karşı dikkatli olmalıdır; bu bir dolandırıcı olabilir.
• Özel bir emlakçının hizmetleri emlak acentelerinden daha ucuzdur.
• İşlem türü: satış, satın alma veya takas.
• İşin zorluğu. İkincil piyasada konut satın almak, geliştiriciden "metrekareden" daha pahalıya mal olacak. Emlakçı, ikincil gayrimenkulün yasal saflığını, konut ve toplumsal hizmet borçlarını, aynı anda birden fazla kişinin mülkiyetini vb. takip etmek zorunda kalacak. Konuttaki takyidatların kaldırılması, davalara katılım, konut kredisi alınması konularında uzman yardımı ile fiyat artırılabiliyor. Geliştiriciden gelen bir dairenin yasal olarak açık bir geçmişi vardır, bu nedenle emlakçı hizmetlerinin maliyeti azaltılabilir.
• Mülkün maliyeti. Tüm nesneler "ekonomi" den "elit" e kadar farklı sınıflara ayrılmıştır. Birinci sınıf gayrimenkullerle çalışmak daha pahalıdır çünkü... Her mülk özeldir ve çok fazla yüksek kaliteli seçenek yoktur.

Uzmanlık hizmetlerinin maliyeti yeterli ve yapılan işle orantılı olmalıdır. Birkaç fiyatlandırma seçeneği vardır.

Hizmetlerin maliyeti ne kadar?

Hizmetlerin sağlanmasına ilişkin sözleşmede ödeme tutarı, prosedürü ve koşulları belirtilmelidir.

Fiyatları belirlemenin iki ana yolu vardır:

1. "Sağlam" nakit ödülü. Belge, mülkün değerine bakılmaksızın sabit bir tutar belirtir.
2. Emlak fiyatının yüzdesi.

İkinci durumda, bir emlak acentesinin veya emlakçının hizmetlerinin maliyeti, işleme bağlı olarak %2 ila %6 arasında bir değere ayarlanır. Gayrimenkul satarken fiyatlar daire fiyatının %2'sinden fazla değildir, satın alırken ise %6'ya kadar.

Bir müşterinin aynı anda mevcut evini satması ve yeni bir ev satın alması durumunda, her işlem için ücret tutarı toplanır.

Hizmetler için sıklıkla karışık bir ödeme sistemiyle karşılaşabilirsiniz. Örneğin, bir işlem için metrekare maliyetinin bir yüzdesi belirlenirken, ek hizmetler (özelleştirme, mahkemelerde temsil, miras, bölünme vb.) için sabit bir tutar belirlenir.

Emlakçı, müşteriyle bir sözleşme imzalarken, ödemesini aldığı aracılık hizmetlerini sağlar. Müşteri tüm finansal riskleri üstlenir.

Acente Sorumluluk ve Tapu Sigortası

Bir alım satım işlemine katılan bir emlak acentesi müşterinin çıkarlarını temsil eder. Ancak işlemin garantörü olarak hareket etmez.

Rus mevzuatı, herhangi bir işleme zamanaşımı süresi içerisinde mahkemede itiraz edilebileceğini belirtmektedir.

Vicdanlı bir vatandaş olan gayrimenkul alıcısı, sokağa çıkma riskinden muaf değildir.

Hükümet, zarar gören alıcıya harcanan paranın iadesini garanti etmez.

Risklerden kaçınmanın iki yolu vardır:

• Yalnızca deneyimli ve yüksek vasıflı uzmanlarla iletişime geçin(iyi bir emlakçı, itibarına değer verdiği için, ne kadar ücret getirirse getirsin, alıcıyı her zaman şüpheli bir işlemden caydıracaktır);
• . Ucuz bir zevk değil - 1 yıllık bir sigorta poliçesi için mülkün değerinin% 0,2 ila 4'ü. Ancak bu durumda sigorta şirketi, yasal işlemler sırasında mülkün mülkiyet haklarının kaybedilmesi durumunda mülkün bedelini yeni sahibine tamamen geri ödeyecektir.

Bir daire satışı için nasıl doğru bir ilan yazılacağını bilmek istiyorsanız okumanızı tavsiye ederiz.

Her şeyin bedelini kim ödeyecek?

Bir emlak acentesinin hizmetleri, aksi belirtilmedikçe, acenteyle temasa geçen ve onunla bir sözleşme imzalayan alıcı veya satıcı tarafından ödenir.

Örneğin, nadir durumlarda, ücret tutarı mülkün fiyatına dahil edilebilir, bu durumda emlakçı ile işbirliği yapan satıcı değil, hizmetlerin bedelini alıcı öder.

Çoğu zaman, satın aldıkları mülkün yasal saflığından emin olmak için emlak uzmanlarının hizmetlerine başvuranlar gayrimenkul alıcılarıdır. Buna göre, genellikle aracıların hizmetleri için ödeme yaparlar.

Bir emlak acentesiyle mi, bir emlakçıyla mı iletişime geçeceğinize ya da kendi başınıza bir anlaşma mı yapacağınıza herkes kendisi karar verir.

Ancak yalnızca deneyimli bir uzman, satın alma ve satış işleminin tüm özelliklerini ve nüanslarını anlayarak hızlı ve güvenli bir şekilde gerçekleştirebilir.

Bir işlemi kendiniz tamamlamak ile emlakçı komisyonunu ödeyen bir emlak acentesiyle çalışmak arasındaki fark nedir ve Moskova'da aracısız işlemlerin payı neden artıyor?

Başkentte çalışan acentelerin RBC-Real Estate'e verdiği bilgiye göre, Moskova ikincil piyasasında daire alım satım işlemlerinin çoğu emlakçıların katılımıyla gerçekleştiriliyor. Bon Ton şirketi bu tür işlemlerin payının %95 olduğunu tahmin etti. Bu, satıcı ve alıcının birbirleriyle bağımsız olarak pazarlık yaptığı yirmi işlemden yalnızca birinin aracı olmadan gerçekleştiği anlamına gelir.

Emlakçıların çalışmaları ne gayrimenkul faaliyetlerini düzenleyecek herhangi bir düzenleme ne de bazı kişilerin istekleri ne pahasına olursa olsun engellenmiyor. RBC Real Estate editörleri, acenteler ve müşteriler arasındaki etkileşimin nasıl yapılandırıldığını ve bir acenteyle iletişime geçmenin alıcıyı işlemin geçersiz sayılmasından koruyup koruyamayacağını öğrendi.

Bir emlakçıyla kim iletişime geçer?

Bir emlakçıyla iletişim kuran bir kişinin bilmesi gereken en önemli şey şu şekilde formüle edilebilir: Acentenin geliri, tarafların karşılıklı uzlaşma sırasında işleme ödediği komisyondan oluşur. Bu nedenle, emlakçı doğrudan anlaşmayı sonuçlandırmakla ilgileniyor - bu olmadan herhangi bir ücret alamayacak. Acente aniden seçeneklerden birini övmeye başlarsa, hızlı bir alım veya satım konusunda ısrar ederse veya onları fiyatı düşürmeye zorlarsa bunu hatırlamakta fayda var: bu eylemler, komisyonlarını mümkün olduğu kadar çabuk toplamaya yönelik sıradan bir arzuyla ilişkilendirilebilir.

Hem satıcılar hem de alıcılar emlakçılara yöneliyor. İlki, aşırı stoklanmış bir piyasada olabilmek için. İkincisi bir seçenek bulmaktır. Emlakçılar, sonraki mahkemelerden korkmadan ve işlemin geçersiz sayılmasından korkmadan satın alınabilecek "temiz" daireleri çağırır - bu amaçla mülk avukatlar tarafından kontrol edilir.

Bon Ton'un ikincil emlak satış departmanı başkanı Ekaterina Nikitina, "Hizmetlerin maliyeti, bunu kimin sağladığına bağlı: özel bir emlakçı, küçük veya büyük bir acente" dedi. — Büyük acentelerin komisyonları, genel olarak, işleme hizmet veren tüm personel için ek maliyetleri ve işlemden tek başına sorumlu olduğu ve bazı seçeneklerin uygulanamayabileceği için özel emlakçının çöplerini içerir. Her şirketin kendi yüzdeleri ve bordro sistemleri vardır. Bazı yerlerde acente işlemin belirli bir yüzdesini, diğerlerinde ise sabit bir tutarı alır. Özel emlakçılar genellikle bireysel olarak kazanılan komisyon miktarının tamamını alırlar.”

Moskova'da emlakçı eşliğinde yapılan işlemlerin payı

• Hem alıcının hem de satıcının kendi emlakçısı var - yaklaşık %40
• Satıcının yalnızca bir emlakçısı var, alıcı bağımsız hareket ediyor - yaklaşık %35
• Emlakçı yalnızca alıcı için, satıcı bağımsız hareket eder - yaklaşık %20
• İşlem emlakçı olmadan tamamlanır, satıcı ve alıcı bağımsız hareket eder - yaklaşık %5

Veri: "Bon Ton"

Ajans hizmetlerinin maliyeti ne kadardır?

Piyasada ortalama olarak acente komisyonu, editörlerin talebi üzerine Miel-Network of Real Estate Offices şirketi tarafından hesaplanan işlem tutarının %2 ila %6'sı arasında değişmektedir. Bon Ton acentesinde üst komisyon seviyesi% 8, alt komisyon ise sabit bir miktar olan 50 bin ruble idi. bir işlemin desteklenmesi için.

“Son üç yıldaki eğilim sabit bir miktardı. Artık bu tür işlemlerin %70'inden fazlası yapılıyor" diye itiraf etti Ekaterina Nikitina. — Büyüyen bir pazar sırasında, satıcılar daha çok maliyetin bir yüzdesini seçiyordu, çünkü bu şekilde acenteyi daireyi daha yüksek bir fiyata satmaya teşvik ediyorlardı. Üçüncü bir seçenek daha var - acente karışık bir komisyon teklif ettiğinde. Örneğin, minimum sabit miktar (30-50 bin ruble) artı bazı değer eşiklerinin %2 ila %6'sı.”

Doksanlı yıllarda ve 2000'li yılların başında emlak acentelerinin avantajı kendi reklam veri tabanlarıydı. Ücretsiz ilanlar için çevrimiçi hizmetlerin geliştirilmesiyle bu avantaj boşa çıktı: artık herkes satılık daire bulabilir - teklifleri aramak için çevrimiçi olmanız yeterli (Fotoğraf: Alexander Ryumin/TASS)

Emlak acenteleri, son zamanlarda Moskova ikincil piyasasında emlakçının yalnızca satıcıya eşlik ettiği, alıcının ise bağımsız hareket ettiği işlemlerin giderek arttığını belirtti. Nikitina, "Alıcılar, bir daire seçerken, dairesini bir emlak acentesi aracılığıyla listeleyen sahibinden satın almaya karar veriyor ve bunun dairenin doğrulandığının garantisi olduğuna ve emlakçıdan tasarruf edebileceklerine inanıyorlar" dedi. akım. Emlakçılar, bir diğer faktörün de satıcıların alıcılar için birbirleriyle rekabet ettiği arz fazlası olduğunu söyledi.

Miel Emlak Ofisleri Ağı ajansının yönetici ortağı Tatyana Saxontseva, "Deneyimli bir emlakçının asla 50, 10 veya 20 bine mal olduğunu söylemeyeceğini anlamak önemlidir" diyor. — Öncelikle mülke bakacak, ne yapmak istediğinizi öğrenecek ve mülkün satışına ilişkin tüm belge ve koşulları inceleyecektir. Ancak tüm bu adımlardan sonra hizmetin maliyeti belirlenecektir. Eğer daireye bakmadan hemen fiyatını söylüyorlarsa bu, bu kişinin profesyonel olmadığı anlamına gelir.”

Bon Ton ve Etazhi ajansları Saxontseva'nın iddialarına katılmadı. Ekaterina Nikitina, "Sözleşmeyi imzaladığımda gelecekte hizmet için ne kadar ödemem gerektiğini bilmeseydim, bu durumdan çok endişelenirdim" dedi. Etazhi, her ajansın kamuya açık bir fiyat listesi yayınlamadığına dikkat çekerek, fiyatlar konusunda açık olmanın bir emlak şirketinin itibarına olumlu etki yaptığını kaydetti.

Temsilciye kim ödeme yapıyor

Komisyon, hizmeti sipariş eden kişi tarafından ödenir. Bon Ton ajansı, "Bir satıcı bir emlakçıyla temasa geçerse, kural olarak acentenin ücreti dairenin maliyetinden düşülür" dedi. "Alıcı, parayı fiziksel olarak aktarıyor, ancak şimdi yeni bir eğilim ortaya çıktı - satıcılar komisyonu kendi fonlarından ayrı olarak ödüyor ve daire için tüm tutarı alıcıdan bir hücre veya yoluyla alıyor."

Piyasada daire satıcılarına ücretsiz işlem desteği sunan acenteler mevcut. RBC Real Estate'in muhatapları, bu tür emlakçıların alıcıdan komisyon almayı beklediklerini söyledi. Komissarov ve Partners barosu başkanı Andrey Komissarov, "Satıcı, emlakçı hizmetlerinin masraflarını satılan mülkün fiyatına dahil edebilir, ancak satıcı emlak hizmetleri için ödeme yapmaktan muaf değildir" diye uyardı. “Sonuç olarak, daire satıcısı ile emlakçı arasındaki anlaşmanın, satıcının hizmetler karşılığında emlakçıya ödeme yapmaması ve tüm masrafların alıcıya ait olması şartı.”

Yasal saflık nasıl kontrol edilir

Büyük emlak acenteleri genellikle müşterilere sunulan “yasal koruma” konusunu vurgulamaktadır; bu tür hizmetler genellikle çeşitli şirketlerin reklamlarında bulunur. Ancak editörlerin görüştüğü emlakçılar ve avukatlar, bir apartman dairesinin deneyimli avukatlar tarafından denetlenmesinin anlaşmanın dokunulmazlığını garanti etmediği konusunda uyardı.

Etazhi ajansının hukuk departmanı başkanı Andrey Lesin, "Ajans iyi niyetle hizmet verdi, ancak yasal nüanslar nedeniyle anlaşma geçersiz ilan edildi" dedi. — Örneğin, bir daire satıcısının önceden bilinmeyen bir varisi ortaya çıkıyor ve mülkiyet hakkınıza meydan okuyor. Bu durumda çoğu emlak şirketi müşteriye hiçbir şekilde yardımcı olamaz: bu onların yetki alanı dışındadır, mevcut tüm gerekli belgeleri kontrol ettiler ve sözde "makul özen önlemlerini" aldılar.

Starinsky, Korchago ve Partners barolar birliğinin yönetici ortağı Vladimir Starinsky, "İşlem daha sonra geçersiz ilan edilirse emlak acentesinden tazminat toplamak zor olacaktır ve bu durum büyük ölçüde anlaşmanın içeriğine bağlıdır" dedi. "Hizmetler işlemin hukuki desteğini içeriyorsa, yani olası risklerin kontrol edilmesi durumunda yüklenici, hizmetlerin uygunsuz sağlanmasından sorumlu tutulabilir."

RBC-Real Estate'in muhatapları, yasal bütünlüğün uygunsuz şekilde doğrulanması nedeniyle bir emlak acentesinden maddi zarara ilişkin tazminat örneklerinin mevcut olduğunu ancak bu tür emsallerin her birinin sıra dışı bir durum olduğunu belirtti. “Zararların telafisi vakaları var ama sayıları az. Dolayısıyla, davalardan birinde mahkeme, gayrimenkul için ödenen tutarı alıcı lehine emlakçıdan tahsil ederek, emlakçının sorumluluğunun işlemin hukuki incelemesini de içerdiğini belirtti; Gayrimenkul hizmetlerinin sağlanmasına ilişkin sözleşmenin şartlarına göre, emlakçı işlemin doğru bir şekilde yürütülmesi için gerekli belgeleri hazırlamakla yükümlüydü, ancak sözleşme şartlarını ihlal etti (Sverdlovsk Bölge Mahkemesinin 15 Ocak tarihli kararı, 33-501/2013 sayılı davada 2013)," dedi Andrey Komissarov.

Komissarov, en iyi ihtimalle, emlakçıların eylemlerinden kaynaklanan kayıplar için tazminat miktarının hizmetin maliyetiyle, yani emlakçının müşteriden aynı anda aldığı tutarla sınırlı olduğunu ekledi. Bir daire satın almak için yapılan masraflar, bir emlakçının işlemde yer alıp almadığına bakılmaksızın, alıcının kişisel sorumluluğunda kalır.

Aracısız alım satım

Başkentin ikincil piyasasında çalışan emlakçılar, son zamanlarda Moskova'daki bağımsız alıcıların sayısının arttığını keşfetti. “Bu neden oluyor: İlk ve ana neden, işlemden tasarruf etme arzusudur. İnsanlar şöyle düşünüyor: "Satıcıların bir temsilcisi var, her şeyi o yapacak" diyor Ekaterina Nikitina. — İkinci neden de yaygındır: Bir müşteri ipotekli bir daire satın alırsa, bankanın daireyi kontrol ettiğine ve onaylarsa bunun yasal olarak açık olduğuna inanır. Bir sonraki neden ise insanlara duyulan güvendir.”

İşlemin kaydı için belgeleri Rosreestr şubesine veya çok işlevli merkeze (resimde) gönderebilirsiniz - her iki departman da mülkiyet haklarının konutlara devredilmesini kaydetme yetkisine sahiptir (Fotoğraf: Vyacheslav Prokofiev/TASS)

Şu anda bir işlemi kendi başınıza tamamlamanın önünde çok az engel var. Genellikle bir anlaşma yapmak için yalnızca vesayet yetkililerinden izin almanız gerekir. Son nokta yalnızca çocuklarla ortak mülkiyet olarak gayrimenkul sahibi olanlar için geçerlidir. Hem satıcı hem de alıcı tek başına hareket ediyorsa ve satın alınan gayrimenkulde hisse tahsis etmeyi planlamıyorsa, noter bile gerekli değildir: Rusya'da bu tür işlemler basit yazılı biçimde yapılır.

Bir emlakçı ile işbirliği ile bağımsız alım ve satım arasındaki koşullu uzlaşma, aynı anda birkaç emlak acentesiyle iletişime geçmektir. Teorik olarak bu uygulama birden fazla şirketin çabalarını en üst düzeye çıkarabilir. Bon Ton, "Birkaç ajansla çalışmaya gelince, bu oldukça yaygın bir uygulamadır" diye onayladı. — Burada sözleşmede cezalar da dahil olmak üzere birçok yaptırım öngörebilirsiniz ancak aslında bu her zaman işe yaramıyor. Bir müşteriyi katı bir şekilde tek bir ajansla çalışmaya mecbur etmek imkansızdır.”

Bazı büyük ajanslar sözde özel anlaşmalarda ısrar ediyorlar. Bu terimle emlakçılar, müşterinin aynı anda birden fazla şirketle iletişim kurmamasını zorunlu kılan bir anlaşmayı anlıyorlar. Bu tür koşullara hazır olmayanlar ise müşterilerinin seçim özgürlüğüne daha sadık bir acenteyi tercih edebilirler.

Andrei Lesin bir örnek verdi: "Etazhi şirketinin sözleşmesinde diğer kurumlarla iletişim kurmayı yasaklayan bir madde yok". — Müşterinin tek bir şirketle çalışmak zorunda olduğu sözde ayrıcalıklı model üzerinde çalışmaya çalışmıyoruz. Buna göre, müşterinin yardım için meslektaşlarımıza başvurması durumunda para cezası talep etmiyoruz. Ancak müşterinin kendisi bizimle böyle bir programa göre çalışmak isterse özel bir anlaşma yapabiliriz."

Bir daire satın alırken emlakçıya kim ödeme yapar – satıcı mı yoksa alıcı mı? Bu soru konut arayan birçok insanı ilgilendiriyor. Çoğu durumda bütçe oldukça sınırlıdır ve bu nedenle ekstra maliyetler istenmez. Bu nedenle, bir alım satım işlemi tamamlanırken emlakçının hizmetlerinin ödenmesine ilişkin soru ortaya çıkmaktadır. Uygulamada görüldüğü gibi, taraflar paradan tasarruf etmek için bu maliyet kalemini diğer insanlara kaydırmaya çalışıyorlar. Faydaları oldukça şüpheli olsa da, bazen üçüncü taraflardan yardım almama kararı alındığını da belirtelim. Bugün size emlakçı hizmetlerinin maliyetini kimin ve nedenini karşılaması gerektiğini anlatacağız.

Yazımızın ana konusuna geçmeden önce profesyonel asistanların hizmetlerinin gerekli olduğunu belirtmek isteriz. Gerçek şu ki, bir daire satın almak oldukça pahalıdır ve bu nedenle bir anlaşma imzalarken her şeyi doğru yapmanız gerekir. İşlemde 2 taraf olduğu için pozisyonunuzu doğru belirlemeniz gerekiyor çünkü satıcı deneyimli bir emlak avukatı tarafından temsil edilirse sizi olumsuz şartları kabul etmeye ikna edebilir.

Bir emlakçıyla iletişime geçerken, hizmetlerin sağlanması için tarafların haklarını, yükümlülüklerini ve sorumluluklarını ve ücret tutarını belirten bir sözleşme imzaladığınızdan emin olun. Bu, kendinizi güvende hissetmenize ve sorunsuz bir ev satın almanıza yardımcı olacaktır. Emlakçılar kimlerdir? Hadi çözelim.

Emlakçıların görevleri

Her şeyden önce, emlakçı mesleğinin oldukça şartlı olduğunu belirtmekte fayda var, çünkü bu mesleği bir üniversitede okuyup kendinize uzman diyemezsiniz. Kural olarak, bir emlakçının ana değeri deneyimdir.

Bir emlakçının, apartmanlarla ilgili herhangi bir işlemle profesyonel olarak ilgilenen ve tüm nüansları iyice anlayan bir avukat olmadığını unutmayın. Buna göre hukuk eğitimi yoktur. Ancak bu kaliteli hizmet veremeyeceği anlamına gelmez. Çoğu durumda emlakçılar geniş deneyime sahiptir ve bu nedenle ev satın alma konusunda yardımcı olabilirler.

Daha önce de belirttiğimiz gibi gerekli bilgileri üniversitelerde edinmek imkansızdır ancak internette bu mesleğe hakim olmanıza yardımcı olacak birçok ders ve eğitim materyali bulunmaktadır. Çoğu zaman insanlar yeniden eğitim almaya ve emlakçı olmaya karar verirler. Temel gereklilik insanlarla iletişim kurabilmek ve onları ikna edebilmektir ve dolayısıyla psikologlar, öğretmenler, satış yöneticileri vb. bu alanın temsilcisi haline gelir.

Emlakçının ücreti oldukça büyük olduğundan bu uzmanlık birçok insanı cezbetmektedir. Ancak gerçekte müşteri çekmek ve anlaşmaları kapatmak çok zordur. Bu nedenle belirli bir aracı seçerken onun itibarını ve deneyimini dikkate almak gerekir.

Bir emlakçı seçerken aşağıdakiler de dahil olmak üzere belirli faktörleri dikkate almanız gerekir:

• herhangi bir garantinin varlığı;
• Kişi hangi kurumu temsil ediyor?
• ne tür evrak hazırlıyor?
• ne yapmayı taahhüt ediyor.

Büyük şirketlerde çalışan veya uzun yıllara dayanan deneyime ve yüzlerce memnun müşteriye sahip profesyonelleri tercih edin.

Kim ödemeli?

Başlangıç ​​olarak, ilişkinin bir daire satın alırken emlakçıya kimin ödeme yapacağını belirleyen bir anlaşma ile güvence altına alındığını not ediyoruz. Ödemeyi yapan, müşterinin kim olduğuna bağlıdır ve aracıların yardımını kullanır.

Yukarıdakileri göz önünde bulundurarak 3 şemayı ayırt edebiliriz:

• ödeyen satıcıdır;
• ödeyen alıcıdır;
• her bir taraf kendi şahsının hizmetlerinin bedelini öder.

Yani, bir emlakçının hizmetine ihtiyaç duyan kişi, sözleşmede öngörülen hizmetlerinin bedelini ödemek zorundadır. Önemli bir soru, yapılan iş için ne zaman para transfer edileceğidir. Geleneksel olarak 3 seçenek vardır. En popüler olanı, her iki taraf da sözleşmeyi imzaladıktan sonra emlakçının hizmetlerinin bedelini ödemektir. Ayrıca para transferi işlemin fiilen tamamlanmasından sonra da gerçekleştirilebilir. Bu, hizmetler için ödemenin tüm vatandaşlar evden kontrol edildikten, mülkün önceki sahiplerinin eşyaları boşaltıldıktan ve anahtarlar teslim edildikten sonra yapılacağı anlamına gelir. İşlemin resmi olarak tamamlanmasından sonra hizmetlerin ödenmesi durumunda başka bir seçenek de mümkündür. Yani mülkiyet devredildi, bu da fon aktarma zamanının geldiği anlamına geliyor.

Emlakçıya kimin, ne zaman ödeme yapması gerektiği sorusunu sıraladık. Ödeme miktarıyla ilgili önemli bir noktaya daha bakalım. Bir veya başka bir daire tasarım seçeneğini seçerken maliyeti her zaman dikkate alınır. Emlakçıya gelince, hizmetlerinin ödemesi doğrudan mülkün gerçek fiyatına bağlıdır.

Kural olarak, bir emlakçının ücreti konut maliyetinin% 3 ila 5'i arasında değişmektedir. Bazı durumlarda miktar daha yüksek olabilir ancak bu durumda kendisinden bazı ek hizmetler talep edilir. Örneğin yer değiştirmeyi organize etmek vb.

Ödeme sabit bir tutarda ayarlanabilir. Bu seçenek birkaç durumda kullanılır:

Hizmet karşılığında emlakçıya (emlak acentesine), alıcıya mı yoksa satıcıya mı ödeme yaptığını, emlakçıya gayrimenkul satarken daire satıcısının ödeme yapması gerekip gerekmediğini öğrenelim. Aracıya ne zaman ödeme yapacağınızı öğrenin!

Bir emlak acentesinin ve aracıların hizmetlerini kullananlar için emlakçının hizmetlerine ilişkin ödeme konusu oldukça önemlidir.

Emlakçıya kim ödeme yapmalı - alıcı mı yoksa dairenin sahibi mi? Sonuçta, ücret miktarı oldukça büyük, ancak ikisi de tasarruf etmek istiyor. Bu soruyu açıklığa kavuşturalım.

Emlakçıya kim ödeme yapar - alıcı, satıcı: yanılgılar

Çoğu zaman aracı, her iki tarafı da diğer tarafın ödeme yapacağına ikna eder.

Ve bu her iki tarafı da tatmin ediyor - müşteri sakin, temsilci müdahale olmadan çalışıyor. Tartışma yöntemleri:

• alıcı için - mal sahibi emlakçının hizmetlerinin bedelini ödeyecektir, çünkü satış sözleşmesi imzaladı
• mal sahibi için - hizmetlerimin bedelini alıcı ödeyecek, çünkü... Ödülümü senin fiyatının üstüne koyacağım

Görünüşe göre her şey yolunda - herkes mutlu ve sakin.

Şahsen ben, bir emlak uzmanına bu şekilde hizmet verirken mali konulardaki pürüzleri yumuşatmanın biraz dar görüşlü ve yanlış olduğuna inanıyorum.

Her iki müşteri de yanıltılıyor ve emlak hizmetinin değeri sıfıra yaklaşıyor çünkü Daire sahibi, mülkün satış bedelini alıcının ödediğine inanıyor, bu da bu hizmetin kendisi için ücretsiz olduğu anlamına geliyor.

Bu durumda aracı, hiç kimsenin ücretsiz hizmetin kalitesini ve ayrıntılarını istememesini sağlar - bu ana bahislerden biridir.

Evet, ödemenin kendilerini ilgilendirmediğini duyan dairenin sahibi veya alıcısı sakinleşecek ve artık soru sormayabilir, ancak aynı zamanda bir emlak uzmanının çalışmasını takdir etmeyi de bırakacaklar. Kimsenin bedava şeylere değer vermediği köklü bir aksiyomdur.

Sonuç olarak, hâlâ ücretsiz acentelik hizmeti aldıklarını düşünen alıcıların ve apartman sahiplerinin bu tür açıklamaları her zaman şaşırtıyor. Ancak kişi bir şeyi gerçekten isterse ve ona verilirse, verene isteyerek inanır.

Emlakçıya kimin ödeme yapacağını tam olarak biz belirliyoruz

Apartman satıcısı emlakçıya hangi hizmetler için ödeme yapıyor mu?

Bir emlak acentesiyle özel bir sözleşme imzaladığı için ödeme yapıyor. Sonuçta sözleşme, dairenin satışında sağlanan hizmetler için emlakçıya ödenecek ücretin miktarını belirtir. Tutar yüzde veya sabit bir tutardır.

Satıcının çok az seçeneği var; ya kendisi satıp tasarruf ediyor, ya da parayı alıp acenteye bir ücret ödüyor.

Dairenin başarılı satışı için mülk sahibi emlakçıya ödeme yapar, bu da en iyi fiyata satış anlamına gelir.

Uygulamada durum şu şekildedir:

ev sahibi daireyi satmaya başlar ve alıcı getirme sözü veren emlakçılardan telefonlar alır. Doğal olarak satıcının tepkisi şöyle:

- “Devam et ama ben kendi fiyatıma satarım, yukarıdan ne alırsan senindir!”

Bir alıcı bulunup ondan avans alınır alınmaz, emlakçı satıcıyla ücret tutarını belirttiği bir anlaşma imzalar (veya bunu alıcıdan avans almadan önce yapar).

Bir alıcı bir hizmet için emlakçıya ödeme yaptığında

Bir daire seçim sözleşmesi imzalar ve seçim hizmetleri için ödeme yapar. Boyutu değişir ve ajansın iştahına bağlıdır.

Aynı zamanda, daire başka bir acentede bulunuyorsa, alıcı ayrıca fiyatına dahil olan bir emlakçının hizmetlerini "alır".

Alıcının da tıpkı satıcı gibi kendi başına bir daire bulma ve satın alma seçeneği vardır.

Ancak aynı zamanda, bir emlakçı tarafından satılan bir daire bulursa, bir emlak acentesi tarafından hizmet sağlanmasına ilişkin bir anlaşma yapmak zorunda kalır (en azından Habarovsk emlak piyasasında durum böyledir).

Peki neden daireyi kendiniz buldunuz? Ve sonra, Habarovsk emlak piyasasında alışılmış olduğu gibi, alıcı ajansın hizmetlerinin bedelini öder. Boyut 5 - 25 bin ruble arasında.

Sonuç olarak, alıcının üç kat ödeme yapması gerekiyor:

• örtülü (emlakçı komisyonu daire fiyatına dahil olduğunda)
• açıkça - seçim için bir emlak acentesiyle anlaşma yapılırken
• bariz olandan daha açık bir şekilde - acentede bir daire bulurken acente hizmetleri için ödeme yapılması

Alıcının ve satıcının çıkarlarını korumaya ne dersiniz?

Satıcı ve alıcı bir emlakçının veya emlak acentesinin hizmetleri için ne zaman ödeme yapmalıdır?

Hangi noktada:

1. Rosreestr'de DCP'yi (satın alma ve satış sözleşmesi) imzaladıktan ve kayıt için belgeleri gönderdikten sonra;
2. Birleşik Devlet Emlak Sicilinden mülkiyet haklarının alıcı olarak size devredilmesine ilişkin bir alıntı aldıktan sonra herhangi bir yerde;
3. satın alınan (satılan) dairede, devir ve kabul belgesinin imzalanmasından sonra

İşlem katılımcılarının çıkarlarının korunması

Bir emlakçının hizmetleri için ödeme yapmaya paralel olarak ortaya çıkan ikinci soru, müşterinin çıkarlarına saygı duymaktır.

Alıcı yanlışlıkla, eğer alıcının bir gayrimenkul uzmanı varsa tüm işlemi kendisinin ayarlayacağına inanır.

Evet, öyle olacak, ancak emlakçı yalnızca tarafın, yani ödemeyi yapan tarafın çıkarlarına saygı gösterebilir!

Ve burada tökezleyen engel tarafların hedefidir - başlangıçta dairenin alıcısı daha ucuza satın almak ister ve ev sahibi daha yüksek bir fiyata satmak ister.

Her iki tarafın çıkarlarını korumaya çalışan bir emlak profesyoneli, kendisini bir kaya ile zor bir yer arasında bulur. Kendinle satranç oynamak gibi bir yerde, ama yalan söylüyorsun :)

Bir temsilci iki efendinin hizmetkarı olamaz, ancak bu genellikle emlak piyasasında uygulanır - Carlo Goldoni'nin 1749'da yayınlanan komedisi bugün hala hayatta.

Ne yapmalı - klasik :)

Ve işte alıcı yine en korunmasız taraf! Her yerde ve her yerde ödeme yapıyor ve üstelik yalnız kaldığında korunmuyor.

ABD'de bir emlakçının hizmetleri için nasıl ödeme yapıyorlar?

Örneğin, halihazırda 200 yıllık olan ABD emlak piyasasında, bir emlak acentesiyle iletişime geçen bir alıcı, hizmeti ücretsiz olarak alır, çünkü her durumda, bu hizmetin bedeli, onunla ilgilenen mülk sahibi tarafından ödenir. başarılı satış.

Bir dairenin satışı aşağıdaki şemaya göre gerçekleşir: Bir dairenin satışı için sahibiyle bir anlaşma imzalayan bir emlakçı, şehirdeki tüm meslektaşlarına bir dairenin satışa çıktığını bildirir - alıcıyı ilk kim getirirse paylaşacaktır mülk sahibi tarafından ödenen ve mülk fiyatına dahil olan ücret.

Böylece emlak piyasasında daireler daha hızlı ve daha sık satılıyor. Emlak piyasasında şu anda gözlemlenebilen müşteri ve ücret mücadelesinden ziyade, acenteler arasında karşılıklı yardımlaşma söz konusudur.

Gayrimenkul uzmanları birbirleriyle çekişirse, profesyonel bir çalışmadan söz edilemez ve ayrıca müşteri de bundan zarar görür.

Emlakçı hizmetleri sağlamaya yönelik Amerikan modeli kök salmıyor çünkü aracılar arasında güvensizlik var - satıcının acentesi ücretini paylaşacak mı?

Sonuç olarak aracı, daire seçimi hizmeti verirken alıcıdan sözleşme kapsamında bir ücret almaktadır.

Bugün emlakçıya, satıcıya mı yoksa alıcıya mı ödeme yapması gerektiğini ve bu durumda onların çıkarlarının nasıl korunacağını öğrendiniz.

Yalnızca kendi çıkarlarını düşünen emlakçılara ödeme yapmaktan kaçınmak için akıllıca bir karar verin.

Emlakçının görevi alıcı için doğru seçeneği bulmaktır., onun ihtiyaç ve isteklerini dikkate alarak. Hukuk, kayıt tutma, satıcıyla iletişim becerileri ve bir işlemi yürütmenin incelikleri dahil olmak üzere deneyimli ve yetkin bir emlakçının anlaması gereken birçok nüans ve konu vardır.

Uzman, satın alma işlemini büyük ölçüde kolaylaştıran ve alıcı için güvenliğini sağlayan sorunlarla ilgilenir. Bir emlakçı ne yapar:

Daire alırken emlakçıya ihtiyaç olup olmadığını ve ne yaptığını detaylı olarak yazdık.

Ortalama komisyon nedir ve neye bağlıdır?

Öyleyse gelin emlakçı olarak çalışmanın maliyetinin ne kadar olduğuna daha yakından bakalım. Bazı emlakçılar sözleşmede belirtilen sabit bir ücret alırken, bazıları da yüzdelik bir ücret talep eder. ortalama olarak daire maliyetinin% 2,5'i kadardır, ancak% 6'dan fazla değildir. Ev almanın faiz oranı, satmanın faizinden daha yüksektir. Bu, bir uzmanın bir satın alma işlemi için birçok seçeneğe bakması ve işlemin yasal olduğundan emin olmak için belgeleri dikkatlice kontrol etmesi gerektiği gerçeğiyle haklı çıkar.

Gayrimenkul satarken hizmetler için karışık bir ödeme türü de vardır - emlakçının satın almanın kararlaştırılan bir yüzdesini alması ve gerekli evrakların hazırlanması ve ek belgelerin (özelleştirme, bölünme, temsil) hazırlanması için sabit bir miktar tahsis edilmesi mahkeme vb.).

ÖNEMLİ: Sözleşme aşamasında sizin durumunuzda ne kadar çalışmanın gerekli olduğunu tartışın. Gelecekte sorun yaşamamak için gerekli işin maliyetini ve ücretinizi emlakçıya/firmaya yazın.

Hizmetler için tek bir tarife yoktur, bu nedenle maliyetini neyin etkilediğini belirtmek gerekir:

1. Bir uzmanın uzunluğu ve deneyimi - bu faktörler ne kadar yüksek olursa, emlakçının hizmetlerinin maliyeti de o kadar pahalı olur. Genç uzmanlar yaptıkları işin karşılığında asgari ücret alıyorlar.
2. Acente hizmetleri, özel bir uzmanla iletişime geçmekten daha pahalıdır.
3. Satın alınan dairenin maliyeti. Lüks konut satın almaya yönelik hizmetler alıcıya daha pahalıya mal olacak.
4. Müşteri için ek hizmetlerin listesi.

Yeni binalar

Emlakçı olmadan yeni bir bina satın almak imkansızdır - bir inşaat ustabaşından daire satın alamazsınız.Örneğin Moskova'da bir emlakçının hizmetleri müşteri tarafından değil geliştiricinin kendisi tarafından ödenir. Bazen alıcı, müteahhitten konutta indirim almanın daha kolay olduğunu düşünür ama durum böyle değildir.

Çoğunlukla kendisi ile emlakçı arasında bir anlaşma yapılır ve alıcı için acentenin hizmetleri ücretsizdir, çünkü Geliştirici, aracıya onlar için ödeme yapar. Bir emlakçıdan yeni bir bina satın alırsanız, müşteriye bir seçenek ve uygun bir ödeme yöntemi seçmenize yardımcı olacak kişisel bir yönetici sunulur. Krediye ihtiyacınız varsa yönetici en uygun koşullara sahip bir bankayı önerecektir.

Emlakçı, mülkiyet haklarının tescili ile ilgilenir ve hizmetlerin sağlanmasına ilişkin ücrete dayalı bir anlaşma temelinde alıcıyı kendi adına temsil eder.

DİKKAT:Özel bir emlakçıyla değil, tanınmış ve saygın bir ajansın çalışanıyla iletişime geçmek daha iyidir - o zaman ipoteğinizi onaylatma şansınız önemli ölçüde artacaktır.

İkincil piyasa

İkincil piyasa dairesi satın almak, yeni bir bina satın almaktan daha emek yoğun bir süreçtir, dolayısıyla bir emlakçının hizmetleri daha pahalıya mal olacaktır. Ortalama komisyon %2-3'tür ancak karmaşık bir işlem durumunda komisyon %5-6 olabilir. Bu durumda emlakçı, ikincil gayrimenkulün yasal saflığını, konut ve toplumsal hizmet borçlarını ve mal sahiplerinin varlığını izler.

İpotek

Acente, banka ile müzakere sorumluluklarını üstlenir, ipotek işlemi ve sigorta için belgelerin yürütülmesi ve hazırlanmasıyla ilgilenir (bir daire alım ve satımına ilişkin sigorta hakkında bilgi edinebilirsiniz). Emlakçının ücreti mülkün değerine göre belirlenir ve %2 ila %5 arasında değişir ve alıcının kredi geçmişi kötüyse veya başka bir devletin vatandaşıysa hizmet için fiyat %10-12'ye kadar çıkabilir.

Askeri ipotek

Zaten benzer sorunlarla uğraşmış ve askeri ipoteğin nasıl düzgün şekilde düzenleneceğini bilen bir şirket ve emlakçı seçmek en iyisidir. Bu işlem için ne kadar ücret alıyorlar? Emlakçının hizmeti konut maliyetinin% 3-5'idir. Askeri ipoteğe başvururken bir acentenin yardımı genellikle çok gereklidir ve alıcının birçok tuzaktan kaçınmasına olanak tanır.

Hisse satın alma

Gayrimenkulde pay tescilinde birçok nüans vardır ve eğer bunları anlamazsanız ve işlemi yanlış yaparsanız bu durum işlemin iptal edilmesine neden olabilir. Böyle bir işlem, emlak sektöründe en zor işlem olarak kabul edilir - burada bir emlakçının hizmetlerinin ikincil piyasayla orantılı ve hatta biraz daha yüksek maliyetli olacağı yer burasıdır. Ancak bu işlemde daha fazla risk vardır ve mutlaka bir emlakçıya ihtiyaç vardır.

ÖNEMLİ: Satın alma işleminin geçersiz sayılması durumunda paranın iadesi mümkün olmayacaktır, bu nedenle asla hediye sözleşmesi yoluyla daire satın almayın.

Ortalama iş maliyeti

Peki acenteye kim ödeme yapıyor? Emlakçı tarafından sağlanan hizmetler müşteri - alıcı veya satıcı tarafından ödenir, yardım istedi ve bir anlaşma imzaladı. Emlakçıya yapılan ödemenin mülkün fiyatına dahil olduğu ve hizmetlerin satıcı tarafından değil alıcı tarafından ödendiği işlemlere nadiren rastlanır.

Temel olarak satıcı bir dairenin satışı için ödeme yapar ve satıcı genellikle ajansın müşterisi için bir ev satın alma işlemi için ne kadar ücret talep ettiği sorusuyla ilgilenir. Kural olarak, bir emlakçı veya acente tarafından belirlenen maliyet sabit olabilir veya bir yüzde olabilir, ancak hizmet için minimum ödeme tutarını gösterir.

Örneğin, Moskova'daki özel bir şirket, hizmetlerinin maliyetinin% 2'sini talep ediyor, ancak en az 100 bin ruble değil; satıcıdan zaten bir alıcı bulunmuşsa, bu miktar 50 bin ruble olacaktır. Ortalama olarak maliyet, bir dairenin satış tutarının% 2-3'ü, maksimum% 6-7'sidir. Diğer şehirlerde yüzde olarak maliyet pek farklı değil - her yerde yaklaşık olarak aynı.
Böylece, anlaşma yapılırken acentenin işinin bedelini kimin ödediği sorusunu yanıtlamış olduk.

Aşağıda farklı şehirlerde emlakçılık işinin ne kadara mal olduğunu görebilirsiniz.

Moskova'daki emlak şirketleri tablosu:

№	Firma Adı	Hizmet başına fiyat/başlangıç	Şirketin sitesi
1	"SB Realty"	150 bin ruble	https://sbrealty.ru/services/Stoimost-uslug/
2	"Uzay"	160-180 bin ruble	https://www.naprostore.ru/content/rastsenki-na-uslugi
3	"Gayrimenkulün adresi"	1,5-2 %	http://adres-realty.ru/stoimost-uslug-rieltora
4	"Emlakçılar Stratejik Birliği"	150 bin ruble	http://www.ssrr.ru/list/buy_flatform/
5	Emlak bürosu "Uzman"	100 bin ruble'den	https://rb-expert.ru/uslugi/kupit-kvartiru/

St. Petersburg'daki emlak şirketleri tablosu:

№	Firma Adı	Hizmet başına fiyat/başlangıç	Şirketin sitesi
1	"Nevsky Prostor"	100-150 bin ruble